Nach mehreren Jahren der Preiskorrektur sieht Columbia Threadneedle Investments eine Bodenbildung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Lagen die durchschnittlichen Ankaufsfaktoren in der Assetklasse Wohnen Anfang 2022 in der Spitze noch bei über 31, fielen sie zwischenzeitlich um rund zehn Faktoren. Gegenwärtig werden je nach Region und Zustand für gute Bestandsimmobilien Faktoren zwischen 20 und 25 aufgerufen. Angesichts der weiterhin geringen Bautätigkeit und der hohen Nachfrage nach Wohnraum erwartet Thomas Hübner, Head of Investment der deutschen Immobiliensparte bei Columbia Threadneedle Investments am Standort München, für dieses Jahr wieder leicht anziehende Preise in diesem Segment. „Ein stabiler Cashflow ist weiterhin ein wichtiges Argument für institutionelle Investoren. Gleichzeitig lassen sich deren aktuelle Renditeerwartungen nur mit sorgfältiger Auswahl der Einzelinvestments erzielen“, so Hübner. „Weitere Zinssenkungen könnten das Interesse der Investoren zusätzlich unterstützen, realistischer scheint uns derzeit jedoch eher eine Seitwärtsbewegung auf stabilem Niveau.“
Investmentfokus: Bestand statt Neubau, Europa rückt stärker in den Blick
Im Ankauf konzentrieren sich Hübner und sein Team auch 2025 vor allem auf gepflegte und neuwertige Bestandsimmobilien. Neben Lage und Mietniveau zählt für die Experten von Columbia Threadneedle Investments die Bauqualität: „Wir suchen Objekte, die nachhaltige Mindeststandards erfüllen oder sich durch entsprechende, gezielte Investitionen aufwerten lassen. Unter anderem mit diesem ESG-Ansatz sichern wir die Zukunftsfähigkeit unserer Portfolios.“ Ein Fokus sei dabei die Senkung von Emissionen, die sich meist gut und kostenverträglich für Eigentümer und Mieter umsetzen ließe. 2024 prüfte Columbia Threadneedle Investments über 1.300 Angebote im Wert von über 12,5 Milliarden Euro, beide Kennzahlen lagen rund 10 Prozent unter denen von 2023. Für 2025 sind mehrere Ankäufe geplant, von denen ein Kaufvertrag bereits beurkundet wurde. Projektentwicklungen und Forward-Deals spielen für das Münchner Büro von Columbia Threadneedle Investments vor dem Hintergrund aktueller Baukosten und -zeiten gegenwärtig nur unter besonderen Voraussetzungen eine Rolle.
Zunehmendes Interesse beobachtet Hübner auch an Wohninvestments im europäischen Ausland: „Vor allem die etwas höheren Renditen sind für deutsche Investoren ein Argument. Das Ziel europäischer Investoren liegt dagegen mehr auf der Diversifikation ihres Portfolios, für sie stehen vor allem touristisch erfolgreiche Metropolen im Fokus.“ Das Münchner Büro von Columbia Threadneedle Investments ist zurzeit im Fundraising für den Fonds CT Europe Residential. Der auf Europa fokussierte Wohnfonds evaluiert nach Ankäufen in Den Haag, Paris und Lille Investitionsmöglichkeiten unter anderem in Madrid und Barcelona.
2025 muss das Jahr der Entscheidung werden: Neubau fördern, Bedingungen verbessern
Einen Durchbruch im Wohnungsbau wünscht sich der Münchner Fonds- und Assetmanager auch mit Blick auf die große Masse der Wohnungssuchenden, die neben Wohnungsknappheit zudem mit hohen Preisen umgehen müssen. Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter bei Erstvermietungen in A-Lagen von Berlin oder München sowie Anschlussmieten im neuwertigen Bestand von 14 bis 18 Euro überfordern nicht nur Geringverdiener, sondern auch die Mittelschicht. „Wohnen – die soziale Frage unserer Zeit insbesondere in den Metropolregionen – lässt sich nur durch mehr, schnelleres und günstigeres Bauen lösen, um das Angebot zu erhöhen. Hier ist die Politik gefragt, Baustandards zu vereinfachen und zu vereinheitlichen, mehr Bauland auszuweisen und bei den Genehmigungen schneller zu werden“, so Hübner. „Die letzten Jahre waren Jahre des Abwartens. 2025 muss das Jahr der Entscheidungen werden.“