Der Wiener Büromarkt zeigt 2025 Anzeichen einer leichten Erholung – zumindest was die Fertigstellungen von Büroflächen betrifft. Laut dem Marktbericht von OTTO Immobilien wird das Neubauvolumen von 98.900 Quadratmetern im Jahr 2024 auf 107.400 Quadratmeter im Jahr 2025 steigen. Berauschend ist das nicht, aber der aktuellen Situation geschuldet, wie Elisa Stadlinger, Geschäftsführerin und Leiterin Gewerbeimmobilien bei ÖRAG Immobilien, erklärt: „Der Neubau von Büroflächen in Wien bleibt hinter den Erwartungen zurück, was auf hohe Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist.“ Gleichzeitig lag das Vermittlungsvolumen von Büroflächen bei 160.000 Quadratmetern, womit der Markt sichtlich ausgedünnt ist. „Der Rückgang der Neubautätigkeit führt zu einem knappen Angebot an modernen Büroflächen in den nächsten Quartalen und zu steigenden Preisen“, fasst Elisa Stadlinger zusammen.
Kaum Angebote
Vor allem bei Erstbezugsflächen in Toplagen ist das Angebot sehr eingeschränkt, da sich auch grundsätzlich eine Fokussierung auf zentrale Lagen und hochwertigen Objekte zeigt. Besonders der 1. Bezirk sowie die Gegend rund um den Hauptbahnhof sind äußerst begehrt. „Hier stehen wenig freie Flächen zur Verfügung“, erläutert Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien: Die Spitzenmieten liegen „stabil bei 28,50 Euro“. Wie begehrt moderne und qualitativ hochwertige Büroflächen derzeit sind, zeigt sich darin, dass „mit 26,60 Euro pro Quadratmeter und Monat im LeopoldQuartier eine neue Benchmark für Büros außerhalb des ersten Bezirks gesetzt wurde“, so der CEO von UBM Development, Thomas G. Winkler, über das Projekt des Unternehmens im 2. Bezirk an der Oberen Donaustraße. Büroflächen werden dringend gebraucht, denn „der Leerstand in Wien ist mit drei Prozent einer der niedrigsten in Europa“, so Thomas G. Winkler. Im Vergleich mit anderen europäischen Metropolen verzeichnet nur Paris einen ähnlich geringen Wert.
Komplexe Vertragsverhandlungen
Egal, ob bei Neuvermietungen oder Vertragsverlängerungen, derzeit sind viele Anmietungsprozesse komplexer und zeitintensiver als früher. Was die Verhandlungen momentan schwierig macht, ist, zwischen dem Kostenbewusstsein der Unternehmen und deren Qualitätsansprüchen einen entsprechenden Konsens zu finden. Investitionskosten sowie deren Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter werden intensiver verhandelt und geprüft. Vonseiten der Vermieter werden auch kaum Incentives angeboten. Dazu ist der Markt zu ausgedünnt. Zudem führen die steigenden Anforderungen an die Ausstattung zu einer Anpassung der Mietpreise und zu einer Erhöhung der Ausbaukosten.
Bürotrends
Bei Büros geht die Entwicklung insgesamt in Richtung weniger Fläche, aber mehr Qualität. Barbara Linder, Teamleiterin Büro bei OTTO Immobilien, hebt hervor: „Das hohe Baukostenniveau sowie die Fokussierung auf ESG-Kriterien treiben die Preise nach oben, und moderne Büroflächen, die höchsten Standards entsprechen, erzielen überdurchschnittliche Mietpreise.“ Das zeigt sich besonders bei Unternehmen, die gezielt nach ESG-konformen Büroflächen suchen und damit bereit sind, für hochwertige Flächen höhere Mieten zu zahlen.
Im Gegensatz zu Neubauten sind „ältere und weniger attraktive Objekte mit Preisdruck und höheren Leerständen konfrontiert, da sie weniger gefragt sind“, so Elisa Stadlinger. In früheren Jahren wurden diese oftmals auch in Hotels oder Wohnungen konvertiert, auch hier ist die Tendenz aber rückläufig, da die Baukosten derzeit für viele zu hoch sind. Es gibt aber auch Ausnahmen, wie beispielsweise das Projekt „Enna“ zeigt. Ein älteres Bürogebäude wird ESG-fit gemacht, die Ausstattung modernisiert, neue Bürokonzepte werden umgesetzt.
Die Fertigstellungen 2025 werden den Markt zwar etwas entspannen, aber das Angebot bleibt weiterhin knapp. Wie es auf dem Markt weitergeht, lässt sich derzeit schwer sagen. Eugen Otto: „Für 2026 ist eine Fertigstellung von knapp 125.700 Quadratmeter prognostiziert.“ Setzt man das in Relation zum letztjährigen Vermietungsumsatz, ist das weiterhin zu wenig.
