Haus teilweise zu verkaufen

Ein vollständiger Hausverkauf muss nicht sein. Benötigt ein Hausbesitzer Kapital, kann er das Haus nun auch teilweise veräußern, sodass er die Immobilie nicht verlassen muss und dennoch zu Liquidität kommt.
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Ausgerechnet für den ersten Tag der Lockdown-Premiere in Deutschland war die Präsentation von „Liquid Home“ geplant, worunter ein Immobilienteilverkauf-Format von Engel & Völkers (E&V) zu verstehen ist. Man verschob den Start um ein paar Wochen, aber noch im April 2020 wurde dann doch mit der Umsetzung begonnen. Der Maklerverbund mit Wurzeln in Hamburg führte mit dem Ankauf von Einfamilienhausanteilen zugleich ein neues Geschäftsmodell ein. Im Juni ist dann der erste Anteileinkauf abgewickelt worden. Der Anteil eines Hauses am Chiemsee mit einem Wert von rund einer Million Euro wurde von einem bekannten deutschen Schauspieler erworben.

Liquiditätsprobleme lösen

Wie so etwas abläuft und was der Hintergrund für solche Transaktionen ist, wurde auf einer Pressekonferenz im Rahmen der Betriebsaufnahme des österreichischen Ablegers von EV LiquidHome in Graz erläutert. „Für die Eigentümer geht es darum, an Liquidität zu gewinnen und das Haus nicht verlassen zu müssen“, sagt Christian Kuppig, Geschäftsführer der EV LiquidHome GmbH in Deutschland. Viele Immobilieneigentümer, die mit dem Gedanken eines Verkaufs spielen, würden eigentlich nur Liquidität benötigen, und hier habe man einen Weg gefunden, um eine Angebotslücke zu schließen. Dass das Geschäftsmodell tragfähig ist, haben die ersten zweieinhalb Jahre in Deutschland gezeigt.

Neue Geschäfte für Makler

1.400 Kundenanfragen verzeichnete man schon im ersten Jahr, und das Interesse mündete zunächst in ein Transaktionsvolumen von 17,5 Millionen Euro. Die Kennzahlen haben sich mittlerweile fast verzehnfacht, und nunmehr wurde in Deutschland ein Gesamttransaktionsvolumen von 200 Millionen Euro abgewickelt. Der Mitarbeiterstand ist dort bereits auf 50 angewachsen, und der Geschäftsführer der neu in Graz gegründeten EV LiquidHome, Gerald Beirer, sieht in Österreich Potenziale für ähnlich erfolgreiches Wirtschaften: „Die Zielgruppe ist mit 1,6 Millionen Personen zu fassen, welche der Altersgruppe 55 plus angehören, wobei rund die Hälfte auch Eigentümer von Immobilien sind.“ Aus rechtlichen Gründen würde man sich allerdings auf solche von Einfamilienhäusern beschränken.

Flexible Sache

Investiert wird bis zu einem Anteil von 50 Prozent und ab einer Investitionssumme von 100.000 Euro, wobei Alleineigentum und Belastungsfreiheit Grundbedingungen sind. Belastungsfreiheit ließe sich grundsätzlich auch über die Kaufsumme gegenfinanzieren bzw. herstellen. Je nach Höhe und Wert des verkauften Anteils zahlt der Besitzer oder die Besitzerin der Immobilie beim präsentierten Modell eine monatliche Nutzungsgebühr. Diese sei mit einer Miete vergleichbar und würde anteilig der Verkaufssumme angesetzt, zum Beispiel fünfeinhalb Prozent monatlich. Gegenüber dem klassischen Leibrentenmodell oder dem Totalverkauf gegen ein Fruchtgenussrecht gebe es wesentliche Unterschiede. „Die bisher angewendeten Modelle haben sich als zu starr und zu unflexibel erwiesen“, sagt Kuppig, und obendrein seien divergierende Interessenslagen zu beklagen. Als Grundlage für das Kaufangebot von seiner Seite wird der gutachterlich festgestellte, aktuelle Verkehrswert herangezogen.

Eigentum möglichst erhalten

Der Eigentümer bleibt ein solcher, und Abschläge beim Preis wegen der Weiternutzung gebe es daher nicht zu befürchten. Die Kaufnebenkosten werden sogar übernommen, wobei die Deckung beim möglichen Wiederverkauf vertraglich abgesichert ist. Der gänzliche Verkauf beendet den Vertrag, und ob und wann jemand das Haus aufgibt, könne der bisherige Alleineigentümer bzw. die -eigentümerin weiterhin selbstständig entscheiden. „Im Gegensatz zu anderen Formen der Immobilienverrentung partizipieren Teilverkaufende auch weiterhin an der Wertentwicklung“, streicht Gerald Beirer hervor. Für die abgetretenen Anteile gebe es außerdem jederzeit eine Rückkaufoption. Die vertraglichen Angelegenheiten scheinen komplex zu sein, und die Transaktionen werden von EV LiquidHome auch als beratungsintensiv eingestuft.

Geld fürs Renovieren

Dennoch gibt es gängige Anwendungsfälle, die eine solche Herangehensweise sinnvoll erscheinen lassen. „Heute geht es vielfach darum, in einem wirtschaftlichen Umfeld, das von Inflation geprägt ist, den Lebensstandard halten zu können“, sagt Kuppig und verweist auf den Liquiditätsschub beim Teilverkauf. Die Restschuld eines Darlehens würde sich so begleichen lassen, aber auch das Auszahlen von Verwandten in einer Erbengemeinschaft sei gut möglich. Nicht zuletzt gehe es auch um die Finanzierbarkeit von Hausrenovierungen oder etwa auch um die Finanzierung der Ausbildung für Kinder. Fremdkapital für all diese Zwecke aufzunehmen, sei hingegen bankenseitig meist unmöglich.

Weiterverkauf als Exit

Das angesprochene erste Haus, in das man sich derart einkaufte, soll jetzt übrigens auf den Markt kommen, und die neuerliche Bewertung liegt bei 1,5 Millionen Euro. Dieser „Exit-Fall“ wird, wie übrigens auch alle anderen im Rahmen des Teilverkaufmodells, exklusiv im Maklernetzwerk vermarktet. Bei EV LiquidHome Österreich geht man von einem über Partnerbanken zu tätigenden Investitionsvolumen von anfänglich zehn Millionen Euro aus, mit einem Steigerungsziel von bis zu 50 Millionen.

 

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  • 29.11.2022
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Geschrieben von:

Matzanetz Peter

Medien und Digitale Medien für die Bau- und Immobilienwirtschaft sind die Welt des Peter Matzanetz. Im Bereich Stadt- und Regionalforschung in Europa und Lateinamerika hat er akademische Abschlüsse. Nicht nur was die Brancheninformationen betrifft ist er stets am Puls der Zeit, sondern auch technologisch. Auf die Transformation von Stadt und Region am technologischen Weg hat er sich seit langem fokussiert. 2019 hat hat er die PlaceQu GmbH gegründet. Das Proptech-Startup  kann als erster Anbieter einer Lagesuchmaschine gelten. Seit 2016 ist er im Rahmen des Lehrganges der Immobilienwirtschaft außerdem als Lehrender an der FH-Wien tätig.

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