Es ist bald Halloween – Zeit zum Gruseln

Was sich in den letzten Monaten unter dem Eindruck von Pandemie, Krieg, Ressourcenknappheit und Inflation schon abgezeichnet hat, wird nun in zunehmendem Maße manifest: Angebot und Nachfrage finden nicht mehr zueinander.

Wir bekommen derzeit überdurchschnittlich viele Immobilienangebote – wir können das anhand unseres Archivs mit 70.000 Angeboten in den letzten 17 Jahre statistisch sehr gut nachvollziehen.

Das meiste davon ist aber noch immer – wie ich es nenne – mit einem Preisetikett aus dem Jahr 2021 versehen.

Genau dieses wollen Investoren aber nicht mehr akzeptieren und warten auf Preissenkungen.

Wie weit es nach unten geht, ist jetzt die entscheidende Frage, die alle umtreibt.

Eine Spurensuche.

Es sind derzeit eine Menge Bälle in der Luft, von denen wir noch nicht wissen, wo sie landen werden.

Wie geht der Ukraine-Krieg weiter? Und wie weit geht Putin?
Wie hoch steigen die Energiekosten und können sich Otto und Ottilie Normalverbraucher das noch leisten? Wird der Staat dann regulierend in den Immobilienmarkt eingreifen?
Drohen im Winter wirklich Gasmangel, ein Blackout oder noch Schlimmeres?
Wie hoch wird die Inflation und wie sehr schlittern wir in die Rezession?
Bis wohin steigen die Zinsen? Und wie kann sich z. B. Italien, das jetzt schon bei einem Spread von über 200 Basispunkten Aufschlag gegenüber deutschen Bundesanleihen liegt, seine Verschuldung weiter leisten?

Wir haben es nun nicht mit einer eindimensionalen Krise wie nach der Lehman-Pleite 2008 zu tun, sondern diesmal ist die Sachlage viel komplexer und vielschichtiger, mehrere Krisen, wie ich schon einmal an dieser Stelle geschrieben habe, überlagern sich.

Spannend wird es auch auf der Finanzierungsseite. Neufinanzierungen, vor allem mit längerer Fixlaufzeit, sind natürlich dramatisch teurer geworden, aber auch flexible Hypothekarfinanzierungen steigen. Und dann sind da noch Unternehmensanleihen von Immobilienfirmen und Fonds in beträchtlicher Höhe, die in den nächsten Jahren refinanziert werden wollen, ganz zu schweigen vom Mezzanin-Kapital.

Wenn man all diese Faktoren unter dem Brennglas betrachtet, dann liegt die Vermutung nahe, dass es mit den Preisen weiter abwärts gehen muss.

Gar nicht so wenige Objekte werden einstweilen tatsächlich von Maklern mit Preisreduzierungen offeriert. Die meisten dieser Senkungen spielen sich in einer Bandbreite von 5–15 % des früheren Exposé-Preises ab, in wenigen Fällen noch darüber, will heißen bei 15–25 %.

Das klingt nach gar nicht so wenig, man muss dabei aber bedenken, dass zuletzt ja oftmals Mondpreise aufgerufen wurden; wenn also ein Angebotspreis ohnehin schon um 15 % zu hoch war, dann hilft eine Senkung um 20 % auch nur bedingt, denn dann sind wir gerade mal bei minus 5 % vom Marktwert.

Das heißt, das Renditeniveau wird sich ändern müssen, immer in Korrelation mit Quadratmeterpreis, Lage, Zustand, Bestandsmieter und Charakter der Immobilie. Im Fall von Berlin etwa glaube ich, dass die magische Grenze, ab der Investoren wieder Interesse zeigen, bei 4 % Rendite liegen wird, ausgenommen Toplagen. Entsprechend geringfügig abgestuft darüber werden Städte wie Leipzig und Dresden liegen, dann kommen Standorte mit über 100.000 Einwohnern und schließlich C-Lagen, da wird’s wohl wieder in Richtung 6 % plus gehen.

Wer hingegen glaubt, in Berlin bald wieder Immobilien mit 5 % oder 6 % Rendite einkaufen zu können, der wird meiner Ansicht nach enttäuscht werden. Diese Zeiten sind für immer vorbei. Als wir vor 17 Jahren in den Berliner Markt einstiegen, war die Stadt nicht mit der Metropole von heute vergleichbar. Berlin hatte damals mit unzähligen Problemen zu kämpfen und war die ungeliebte Hauptstadt der Bundesrepublik. Selbst in guten Lagen fand man in vielen Objekten ein Mietpreisniveau von € 4, € 5 vielleicht € 6 pro Quadratmeter und Monat vor, selten höher. Da liegen wir heute beim Zwei- bis Dreifachen, bei Neuvermietungen sogar noch darüber. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sind mit Wien vergleichbar, im Neubau gibt es kaum etwas unter € 6.000. Heute sind Berlin, aber auch andere Städte wie Leipzig, Dresden, Erfurt, Magdeburg, Rostock etc. „gemachte Standorte“. Und Deutschland ist die wichtigste Wirtschaftsnation Europas.

Vor allem der Quadratmeterpreis spielt in der Gesamtbetrachtung eine wichtige Rolle. Mein Argument, der Neubau wird aufgrund der Rahmenbedingungen immer teurer, da können Altbauten im Preisvergleich nicht ins Bodenlose stürzen, halte ich nach wie vor aufrecht.

Zur Abwechslung mal auch eine gute Nachricht: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil. Eine positive Zuzugsbilanz in Deutschland und Österreich, eine Umschichtung von Eigentumsnachfrage auf den Mietmarkt aufgrund von Finanzierungsproblemen und parallel sinkende Neubauzahlen sind die Basis für diese Stabilität. Für die Pessimisten unter uns: Ja, ich weiß schon, steigende Betriebs- und Energiekosten könnten irgendwann auch auf die Mieten durchschlagen. Aber da sind wir dann wieder beim Thema staatliche Eingriffe.

Jede Medaille hat bekanntlich zwei Seiten. Einerseits kann ich all die genannten Ingredienzien gedanklich zu einem toxischen Cocktail zusammenmixen, andererseits wären genau diese Bestandteile aber auch ein Argument für die Flucht in Sachwerte. Wenn das Geld am Sparbuch, Minipluszinsen hin oder her, 10 % oder mehr pro Jahr an Kaufkraft verliert, ist dann die Immobilie gleich Betongold vielleicht doch weiter eine Überlegung wert?

Einmal ganz anders ausgedrückt: Vielleicht ist jeder Gedanke, in Immobilien zu investieren, momentan eine Wette. Wo kann ich mehr verlieren – beim eventuellen Immobiliencrash oder am Sparbuch?

Nehmen wir einmal an, wir bekämen in den nächsten fünf Jahren kumuliert 40 % Inflation, dann wäre das Sparguthaben nach fünf Jahren 40 % weniger wert. Plausibel?

Oder glaube ich, dass Immobilien in den nächsten fünf Jahren möglicherweise 40 % an Wert verlieren? (Bei diesem Szenario muss mitbetrachtet werden, dass auch der Kreditanteil zur Finanzierung der Immobilie – für vorsichtige Anleger in Krisenzeiten vielleicht 50/50 – in diesen fünf Jahren dann inflationiert viel an Wert verloren haben wird).

Also welches Szenario ist jetzt furchteinflößender?

Wenn Sie noch immer unsicher sind, dann werfen Sie eine Münze.