Es war einer von vielen Stacheln, die in der Haut der Bauwirtschaft steckten. Dazu aus Sicht der Branche ein besonders tiefer und noch dazu unnötiger: die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-Verordnung oder KIM-VO, die 2022 in Kraft getreten ist. Die Intention, Kreditausfälle zu verhindern und junge Menschen vor Überschuldung zu bewahren, mag durchaus löblich sein, aber »gut gemeint« ist bekanntlich oft das Gegenteil von »gut gemacht«. Denn die Verschärfung der Richtlinien zur Kreditvergabe ist zu einem Zeitpunkt erfolgt, als sich die Zinsen schon erhöht hatten und die Nachfrage nach Krediten ohnehin zurückgegangen war.
Die gesamte Gemengelage inklusive Inflation und allgemeiner Verunsicherung führte zu einem brutalen Rückgang der Wohnbautätigkeit. Folgerichtig ließ die Branche in den letzten Jahren kaum eine Gelegenheit aus, gegen die Verordnung zu wettern und zu lobbyieren. Mit lange Zeit überschaubarem Erfolg. Erst Ende 2024 wurde bekannt, dass die Verordnung zwar nicht wie gewünscht abgeschafft, aber mit dem geplanten Auslaufen im Juni 2025 auch nicht verlängert wird. Zumindest ein Teilerfolg. »Das bringt Erleichterung für die Branche, doch angesichts der Dramatik der Lage wäre ein früherer Termin wünschenswert gewesen«, fasst es Georg Bursik, Geschäftsleitung Baumit GmbH, stellvertretend für die Branche zusammen.
So groß die Begeisterung der Branche nach Bekanntgabe war, folgte doch auch rasch Ernüchterung. Die konkreten Auswirkungen sind unklar, die Finanzmarktaufsicht FMA hat den Banken empfohlen, auch weiterhin Vorsicht bei der Kreditvergabe walten zu lassen.
Auch Banken erleichtert
Grundsätzlich wird das Auslaufen der KIM-VO auch von den Banken positiv bewertet. »Das Auslaufen der KIM-Verordnung ist ein positives, wenn auch überfälliges Signal für den privaten Wohnbau«, sagt etwa Klaus Kumpfmüller, Vorstandsvorsitzender der HYPO Oberösterreich. Die Verordnung sei seit ihrem Inkrafttreten 2022 ein zu enges, bürokratisches und kostspieliges Korsett für alle gewesen, die sich den Traum von der Eigentumswohnung oder dem Eigenheim erfüllen wollten. Für die Investitions- und Finanzierungsentscheidung in eine eigene Wohnimmobilie müssten die gesamten individuellen Lebensumstände berücksichtigt werden. »Die drei statischen Kennzahlen, die die KIM-VO für die Beurteilung vorsieht, ob ein Kredit vergeben werden kann oder nicht, sind dafür absolut nicht geeignet«, so Kumpfmüller.
Auch Raiffeisen, Bawag, UniCredit Bank Austria und die Sparkassen begrüßen das Auslaufen der KIM-Verordnung und erwarten sich eine Belebung der Kreditnachfrage. »Wir gehen davon aus, dass ab Mitte des Jahres die Kreditnachfrage wieder steigen wird, was wiederum dringend benötigte Wachstumsimpulse fürs Baugewerbe und die Konjunktur insgesamt bringen könnte«, sagt Stefanie Christina Huber, Präsidentin des Österreichischen Sparkassenverbands.
Wenig Veränderung bei der Kreditvergabe
Fragt man bei den verschiedenen Instituten nach, zeigt sich, dass zwar allerorts Optimismus herrscht, sich an der Kreditvergabepraxis der Banken aber auch nach Auslaufen der KIM-Verordnung vermutlich nicht allzu viel ändern wird. Die Institute weisen darauf hin, dass die internen Kreditrisikofaktoren schon in den letzten Jahren die wichtigste Kennzahl waren und sich daran auch nach Auslaufen der KIM-Verordnung nichts ändern wird (siehe Tabelle). »In der UniCredit Bank Austria wurde das Risiko bei der Kreditvergabe bereits vor Einführung der KIM-VO nach objektiven Standards gesteuert, unterstützt durch klar definierte Kreditrisiko-Indikatoren – ähnlich der Beleihungs- oder Schuldendienstquote. Das wird auch weiterhin so bleiben, weshalb sich die Vergabekriterien nicht grundsätzlich verändern werden«, so Daniela Barco, Vorständin Privatkunden.
