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Wohnpolitik: Zwischen Anspruch und Realität

Linke Parteien überbieten sich abermals in reißerischen Ansagen. Mit der Forderung nach „leistbarem Wohnen“ sollen Wähler gewonnen werden. Dazu werden Vermieter kurzerhand zu Spekulanten erklärt, obgleich keine nennenswerten Gewinne mit dem Wohnen im regulierten Bereich erzielt werden können.

Fotocredit: davidpereiras

Die Geschichte lehrt, dass willkürliche Markteingriffe stets in einer autoritären oder diktatorischen Staatspolitik geendet haben, in der Volkseigentum angestrebt und Privateigentum abgelehnt wurde. Die hässlichen Plattenbauten sowie die verfallenen Bestandsbauten in der DDR, für die das Geld zur Sanierung fehlte, bleiben in Erinnerung.

Kosten für das Wohnen 

Linke sowie einige Mietervertreter verbreiten die Mär, dass die Mietkosten stärker als die allgemeine Inflation gestiegen sind und zudem die Teuerungswelle befeuern. Dabei wird nicht berücksichtigt, dass Österreich im Vergleich zu anderen europäischen Ländern weitaus besser dasteht als dies behauptet wird. Laut Eurostat gaben die österreichischen Haushalte im Jahr 2022 18,7 Prozent ihres Nettoeinkommens für das Wohnen aus. Die Wohnkosten in unserem Land liegen deutlich unter dem EU-Durchschnitt und sind sogar um 30 Prozent niedriger als in Deutschland. 

Es gilt zu bedenken, dass Österreich im EU-Vergleich mit einer Eigentumsquote von rund 48 Prozent vor Deutschland an vorletzter Stelle rangiert; dies hat zur Folge, dass etwa die Hälfte der Wohnkosten aus Mieten besteht. Laut Property Index 2023 sind die Spitzenreiter bei den Mieten in Europa Dublin mit 32,8 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Paris, London, Madrid und München. 

Auch Österreich hat in den letzten Jahren einen Anstieg der Mieten verzeichnet, doch ergibt sich aus dem Property Index im Vergleich ein gemäßigtes Bild: Hierzulande liegen die Mieten z.B. in Graz bei 11,2 Euro, Linz 10,8 Euro und Wien 9,1 Euro. 

30 Jahre Richtwert

Dem Richtwertgesetz, das mittlerweile vor 30 Jahren in Kraft getreten ist und die starren Kategorie-Mieten abgelöst hat, lag von der Idee ein durchdachtes System zugrunde, bei dem die Lage und Ausstattung einer Wohnung eine maßgebliche Rolle spielen sollte. Mithilfe von Zu- und Abschlägen sollte der individuellen Wohnwert eines Mietobjektes dargestellt werden. 

Weil aber ständig am Richtwertsystem „herumgebastelt“ wurde, haben sich im Laufe der Jahre erhebliche Verschlechterungen ergeben; damit hat sich der Richtwert sukzessive vom Marktwert entfernt. So wurde der ursprünglich beim BMJ eingerichtete Beirat, der Gutachten zur Ermittlung der Richtwerte und Empfehlungen betreffend Zu- und Abschläge abgeben sollte, aufgelöst. Es wurde die ursprünglich jährlich stattfindende Anpassung der Richtwerte durch eine Wohnrechtsnovelle auf einen Zeitraum von zwei Jahren ausgedehnt und zuletzt auch diese biennal durchzuführende Anpassung in der Vergangenheit mehrfach ausgesetzt. Das Ende des Vorjahres beschlossene 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG) sieht zwar vor, dass die Anpassung in Zukunft wieder jährlich stattfindet, enthält aber hinsichtlich der Höhe der Anpassung die bekannten mietpreisbremsende Beschränkungen. Im Übrigen ist es kein Zufall, dass Wien mit 6,67 Euro hinter dem Burgenland den zweitniedrigsten Richtwert innerhalb von Österreich aufweist. Zu erheblichen Verschlechterungen und Rechtsunsicherheit hat auch die Judikatur zum Lagezuschlag geführt. 

Mietzinsbeschränkungen über die Bande

Kürzlich forderte die Arbeiterkammer Einschränkungen bei den Befristungen, um dem „Wohnwahnsinn“ von befristeten Mietverträgen zu beenden und übersieht, dass gerade die Möglichkeit der Befristung das Angebot von Wohnungen auf dem Markt erheblich erhöht. 

Die Mietervereinigung zaubert die „Entrümpelung der Betriebskosten“ aus dem Hut und verkennt, dass Versicherungsprämien im Schadensfall nicht nur das Eigentum des Vermieters, sondern vor allem auch den Erhalt des Mietobjekts absichern. Maßnahmen zur Schadensbeseitigung sind ohne Versicherung oft nicht finanzierbar. 

Es werden zunehmend Eingriffe in den Markt gefordert, um dem Vermieter immer mehr Rechte zu nehmen. Beschränkungen der Ertragssituation verhindern nötige Investitionen. Dieses Geld fehlt, um den Gebäudebestand zu erhalten und – Stichwort „erneuerbare Energien“ und „thermische Sanierung“ – voranzutreiben.

Erhöhung der Bautätigkeit in Österreich

Um der Bauwirtschaft aus der Krise zu helfen und den Erwerb von Eigentum zu erleichtern, will die Bundesregierung mit einem Wohnbaupaket vorgehen. Im Zuge dessen sollen die Bundesländer zusätzliche Kompetenzen erhalten. Die Länder sollen auch nach eigenem Gutdünken Strafen für Leerstand ohne Grenze nach oben festlegen können. Das haben bislang die österreichische Bundesverfassung und der Verfassungsgerichtshof verhindert. Die Politik möchte die Eigentumsquote erhöhen und übersieht, dass durch derartige Maßnahmen genau das Gegenteil von dem eintritt, was bezweckt wird. 

Die Missachtung des Grundrechts auf Eigentum und dessen Aushöhlung verursachen einen schweren gesellschaftspolitischen Schaden. Enteignungsgleiche Maßnahmen gefährden die Existenz vieler Menschen, die sich Eigentum über viele Jahre durch harte Arbeit erspart und als Vorsorge für das Alter angeschafft haben.

Schützen wir doch Menschen, nicht Mauern!

60% aller Wohnungsmietverträge zählen zum sozialen Wohnbau, doch die ursprünglich angedachte, abfedernde Wirkung verpufft durch die Fehlbelegung. Bei Wiener Wohnen etwa liegt die Einkommenshöchstgrenze für einen Vierpersonenhaushalt bei € 7.744,29 netto 14mal pro Jahr. Durch großzügige Zugangsvoraussetzungen zum sozialen Wohnbau und überaus großzügige Eintrittsrechte leben Menschen in sehr günstigen Wohnungen, die durch Steuermittel finanziert sind und die sie eigentlich nicht benötigen. Damit werden Mauern, aber nicht Menschen geschützt. Würden diejenigen, die im öffentlichen Mietsektor leben, aber auf keine Unterstützung angewiesen sind, auch angemessene Mieten bezahlen, dann wäre dies eine sinnvolle Unterstützung, um treffsicher jene im Rahmen der Subjektförderung zu unterstützen, die tatsächlich Bedarf haben.

Mit ideologischen Parteiprogrammen für ein „Leistbares Wohnen für alle“ - zu Lasten der privaten Eigentümer, wird nicht nur tief in die Privatautonomie eingegriffen, sondern es werden Aufgaben der öffentlichen Hand auf private Vermieter übertragen und diese zu relevanten Verantwortungsträgern gemacht.

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Geschrieben von:

Martin Prunbauer

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  • Erschienen am:
    20.03.2024
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