Interview Winfried Kallinger – wo Zukunft entsteht

In Möllersdorf/Traiskirchen, südlich von Wien, realisiert Winfried Kallinger mit KALLINGER PROJEKTE einen neuen Stadtteil auf einem alten Fabriksgelände. Während andere von Nachhaltigkeit sprechen, werden hier intelligente Ideen in Abstimmung mit der Gemeinde umgesetzt. Zudem wird ein Role-Model für eine autarke und flexible Immobilie entwickelt.
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Die Liegenschaft in Möllersdorf ist schon lange in Ihrem Eigentum.

Winfried Kallinger: Wir haben schon vor dreißig Jahren diese alte Industrieliegenschaft im Herzen von Möllersdorf erworben. Das geschah im Zuge von Verkäufen der verstaatlichten Industrie. Es gibt dort Fabrikshallen, die wir über die Jahre baulich adaptiert und der Zeit angepasst haben. Das Unternehmen Lucrum ist der letzte große Gewerbemieter. Es errichtet jetzt im modernen Industriegebiet im südlichen Niederösterreich eine neue Halle und wird demnächst ausziehen – bis dahin nützen wir die Zeit für eine ruhige Projektentwicklung ohne Verwertungsdruck.

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 30 Jahre ist eine lange Zeit.

 Ja. Die Umgebung hat sich grundsätzlich gewandelt. Am Anfang gab es noch andere Industrien rundum, aber jetzt hat sich das Siedlungsgebiet genähert, und es war klar, dass sich die Industrie in dieser Form an diesem Standort nicht halten wird. Unser Fabriksgelände definiert das Ortsbild schon maßgeblich, da es sich im Zentrum von Möllersdorf befindet.

 Was sind Ihre grundsätzlichen Pläne?

Es werden zwar weniger brauchbare Hallen abgerissen und durch Neubauten ersetzt, aber wir wollen so weit wie möglich die Industriearchitektur für den atmosphärischen Charakter des Platzes erhalten. Wir werden die alte Architektur in schicke Wohnformen und interessante Büroflächen übersetzen. Wir planen eine Mischung aus Dienstleistung, Wohnen und Gewerbe.

Dabei denken wir nicht nur in den Grundgrenzen, sondern beziehen die Umgebung mit ein. Die alte Industrie passt nicht mehr dorthin, aber mit neuen attraktiven Gewerbe- und Wohnformen werden sich die Menschen ansiedeln. Es ist wichtig, dass die Wirkung in den öffentlichen Raum ausstrahlt. Im Augenblick wirkt das Areal eher verschlossen und nicht durchlässig.

 Sie sind sich sehr sicher, dass der Plan funktioniert und dieser Standort angenommen wird.

 Ja. Möllersdorf ist ein Teil von Traiskirchen, und die Gemeinde hat den Wegfall der Industrie durch neue Ansiedlungen erstaunlich gut verkraftet. Das wird auch in diesem Fall so sein. Die Frage ist: Wie klinken wir das Projekt in die Stadtteilentwicklung so ein, dass es für den Ort auch befruchtend ist? Ich denke, dass sich die Wohn- und Arbeitsbereiche von vielen Städtern in die Peripherie verlagern werden – und dafür ist Möllersdorf ideal.

 Die Immobilien sind energetisch optimiert?

Wir haben unsichere Zeiten, aber eines ist sicher: Die Anforderungen an eine moderne, zukunftssichere Immobilie verändern sich. Es gibt ökologische Anforderungen, die Frage der Energiebeschaffung und eine andere Betrachtung der Ausstattung des Gebäudes, egal ob Wohnbauten oder Gewerbe. Das ist auch eine erklärte Zielsetzung des Projekts. Wir versuchen, eine Planung zu entwickeln, welche die Gebäude, aber auch das gesamte Areal an sich energieautark macht – ausgenommen vielleicht ein wenig externer Strom, um die Spitzen abzufangen.

Wir nützen Erdwärme, Solarthermie und Photovoltaik – nicht nur objektbezogen, sondern als Thema für die städtebauliche Anordnung. Das ist das oberste Ziel. Dem haben sich die Nutzungen und die Situierung der Baukörper anzupassen. Das ist die Grundidee. 

Diese Idee gibt es aber schon länger und hat nichts mit der aktuellen Situation zu tun.

Richtig. Diese Überlegungen zur Energieautarkie gibt es schon lange, und ich bin immer wieder überrascht, wie wenig das eigentlich in andere Projekt- und Stadtteilplanungen eingeflossen ist.

Es stellt sich ja immer wieder die Frage der Leistbarkeit beim Wohnen. Da geht es nicht nur um die Anschaffung, sondern auch um die laufenden Kosten. Diese zu optimieren beziehungsweise zu minimieren ist eine Zielsetzung unseres Projekts. Wir haben schon im jetzigen Bestand 2.500 Quadratmeter Dachflächen für Photovoltaik, und alleine damit können wir 150 Wohnungen versorgen. Wir haben das Projekt so geplant, dass wir die Energieversorgung modular erweitern können. 

Ein ganz spezielles Projekt ist die Halle 4.

Die Halle 4 ist unser Role-Model. Sie wurde so ausgebaut, dass sie energieautark ist und weder Strom noch Gas benötigt. Heizung und Kühlung kommen aus der Erde, und der innere Ausbau ist so flexibel, dass wir die Halle unterschiedlich nutzen können, je nachdem, was nachgefragt wird. Wir müssen nur modulare Wände in die vorgeplante Raumstruktur einziehen. 

Wofür wird die Halle derzeit verwendet?

Derzeit haben wir eine Zwischennutzung – ein privates Oldtimer-Museum. Mit zusätzlichen Fertigteilelementen lässt sich die Halle zu einem Büro der besonderen Art umbauen. Wir warten einmal ab, wie sich das Gebiet entwickelt. Diese Halle mit 750 Quadratmetern ist sozusagen die Veranschaulichung unserer Philosophie.

Langfristig haben wir damit alle Möglichkeiten, aus der Halle das zu machen, was gerade gebraucht wird. Modular ist nicht nur das Raumkonzept, sondern auch die Nutzung, und da ist eine Industriehalle ideal.

Sie stehen unter keinem Verwertungsdruck.

 Nach 30 Jahren sicher nicht mehr. Wir haben das Glück, nicht unbedingt wirtschaftlich agieren zu müssen, und können diese Ideen ausprobieren. Eine Industriehalle bringt nicht so viel Fläche, und das ist natürlich ein wirtschaftlicher Faktor. Aber es ist auch eine Frage der Atmosphäre, und die ist durchaus auch wirtschaftlich nutzbar. Das Ausquetschen von Nutzflächen ist vielleicht kurzfristig ein finanzieller Vorteil, aber nicht langfristig. Man muss eine Balance finden zwischen kurzfristigen Kosten und langfristigem Wert. Und das ist auch eines unserer Ziele in Möllersdorf.

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Christian FAUL, Kein Unternehmen

Ein sicher interessantes Projekt

Wollen Sie es als Anlageprojekt verkaufen !!

christian.faul@gmx.net

R.E.D. Realitäten-Entwickler -Direktvermar

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Andreas R. Fackler, Kein Unternehmen

Gut = Nachnutzung Bestandsgebäude + upgrading.

Deutlich höhere Nutzungsdichte wäre sinnvoll + dann auch je Material nachhaltig zu sehen.

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Geschrieben von:

Walter Senk

  • Journalist, Blogger, Moderator
  • Die unabhängige Immobilien Redaktion
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Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit über 23 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

Winfried Kallinger

FH Prof. Dr. Winfried KALLINGER geb. 1942, ist eine fixe Größe der österreichischen Immobilienwirtschaft. Neben seiner Berufstätigkeit findet er Zeit für Lehre an der Uni Wien, FH-Immobilienwirtschaft Wien, Publikationen wie das Handbuch für Bauträger und Projektentwickler und den Vorsitz im ÖNORM-Komitee zum BTVG.

Die 1987 von Dr. Winfried und Hanna Kallinger gegründete Immobiliengruppe konzentriert sich auf Projekte mit speziellen Themen und architektonischem Schwerpunkt. Unter dem Markennamen KALLINGER PROJEKTE realisieren die familiär geführten Firmen Projekte unterschiedlicher Größe, wobei soziale, innovative und künstlerische Aspekte eine wesentliche Rolle spielen.