Sie kennen den spanischen Markt vor und nach der Krise.
Schoel: Ich lebe und arbeite seit 18 Jahren in Spanien und habe daher eine sehr gute Marktkenntnis. Vor viereinhalb Jahren ist für Aquila Capital der ideale Zeitpunkt gekommen, um in den Markt einzusteigen, da wir davon ausgegangen sind, dass der Wohnungsmarkt jetzt anspringen würde.
Aber in Spanien wurde doch vor der Krise enorm viel gebaut, und nach dem Crash kamen viele Immobilien auf den Markt. Sind da nicht noch welche über?
Schoel: In Spanien wurden im Peak rund 780.000 Wohnungen pro Jahr errichtet, aber heute sind es lediglich 70.000, und während der wirklichen Krise waren es überhaupt nur rund 30.000. Sie haben recht, davon ist noch eine ganze Menge übrig geblieben. Allerdings befinden sich diese in Gegenden, in denen der Wohnraum in dieser Masse nicht gebraucht wurde, etwa in vielen kleinen Städten, in denen die Nachfrage gar nicht gegeben war.
Spanien ist ja eigentlich das klassische Land für Eigentum, wieso sollte man als Investor in den Wohnungsbau gehen?
Schoel: Das stimmt, Spanien war immer ein Land mit einer der höchsten Eigentumsquoten. Das hat sich aber in den letzten Jahren enorm verschoben. 2007 hatten wir einen Mietermarkt von unter zehn Prozent. Dieser Anteil hat sich in den letzten zehn Jahren auf geschätzte 20 bis 25 Prozent erhöht.
Worauf ist diese Entwicklung zurückzuführen?
Schoel: Das ist zum einen darin begründet, dass viele junge und auch ältere Menschen nicht mehr Zugang zu ausreichend Eigenkapital haben. Die Banken haben aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt, und mittlerweile haben wir bei den Banken mitteleuropäische Verhältnisse, wenn ich das so sagen kann. Die Käufe müssen – im Gegensatz zu früher – mit einer entsprechenden Eigenkapitalquote hinterlegt werden.
Ein zweiter Punkt ist, dass wir eine starke Internationalisierung des spanischen Markts in den Großstädten haben. Immer mehr Expats arbeiten in den Städten und wollen natürlich keine Wohnung kaufen. Auch große Firmen, die Mitarbeiter nach Spanien holen, mieten eher und kaufen nicht. Studierende sind ebenfalls ein Riesenthema. Es kommen sehr viele Studenten und Studentinnen aus Südamerika. Das Potenzial ist gewaltig. Zusätzlich gibt es noch viele Mieter für Ferienwohnungen. Wir bauen dort, wo jeder leben will: Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga.
Wie hoch sind die Mietpreise in diesen vier Metropolen?
Schoel: Die Mietpreise bewegen sich im Schnitt zwischen neun und 13 Euro pro Monat und Quadratmeter. Wobei es durchaus Unterschiede zwischen den Städten gibt: So ist Barcelona die teuerste Stadt bei Mieten, weil sie auch eine sehr starke Durchmischung von nationalen und internationalen Mietern aufweist. Die Nachfrage vonseiten der zahlreichen ausländischen Interessenten übt natürlich Druck auf die Mieten aus. Es folgen Madrid, Málaga und Valencia.
Die Nachfrage ist überall weiterhin ungebrochen hoch – der Kernbereich ist das mittlere Segment.
Wie sind die Mietwohnungen grundsätzlich ausgestattet?
Schoel: Der Unterschied ist teilweise gravierend. In älteren Wohnungen finden sie zwar alles Wesentliche vor, aber in schlechtem Zustand. Was wir bauen und dann auch an private und institutionelle Investoren verkaufen, ist eine Vollausstattung inklusive Klimaanlage. Das ist mehr als Normalstandard.
Die Ansprüche der mittel- und nordeuropäischen Investoren sind hoch und klar definiert.
Wie viele Wohnungen gehen an institutionelle und wie viele an private Investoren?
Schoel: Wir haben ein Entwicklungsportfolio von rund 4.100 Wohnungen. Davon gehen rund 2.000 an Einzelkäufer und der Rest an institutionelle Investoren. Diese haben gerne einen strategischen Partner, der ihnen alles liefert.
Was ist Ihnen in den vergangenen Jahren am spanischen Wohnimmobilienmarkt besonders aufgefallen?
Die Baukosten lagen lange dramatisch unter den deutschen Baukosten, aber sie ziehen jetzt an. Die Vorteile der niedrigen Einstiegspreise und damit der höheren Renditen werden sich etwas anpassen, natürlich auch infolge der gestiegenen Baukosten. So wie überall in Europa.
