ZiB 2-Interview: Das sagte Martin Prunbauer (ÖHGB) auf die Fragen von Armin Wolf

Letzte Woche hatte der ORF-Anchorman Armin Wolf den Präsidenten des ÖHGB Martin Prunbauer sowie den Mietexperten der Arbeiterkammer Thomas Ritt zu einer Diskussion In die ZIB 2 eingeladen. Die massiven Forderungen von Mietervertretern, Beschränkungen von Mietanpassungen waren Themen in der Sendung.

Fotocredit: ÖHGB

ZIB

Martin Prunbauer ist es im Zuge dieses Gesprächs gelungen, eine Reihe von wichtigen Aussagen zu treffen und die tatsächliche Situation überzeugend darzustellen.

Die Baukosten sind im vergangenen Jahr um 5,8% gestiegen. Warum sollen die Mieten um fast 9 Prozent angehoben werden?

Martin Prunbauer: Eine Indexierung nach dem Baukostenindex, die eigentlich näher läge, ist von Mieterseite immer abgelehnt worden. Dieser Index hätte ein Vielfaches an Erhöhungen gebracht als der Verbraucherpreisindex.

Ein Vermieter muss laufend in den Gebäudebestand investieren und hat dabei eine Fülle an Auflagen zu beachten. Zusätzlich kommen auf Eigentümer große Umweltauflagen im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu.

Erfolgen keine oder zu wenig Investitionen, hat dies negative Auswirkungen auf den vermieteten Gebäudebestand, an deren Erhaltung auch der Mieter interessiert ist.

Mieter sagen, Sie können sich die Miete nicht mehr leisten …

Es gibt umgekehrt auch genügend Beispiele von Hauseigentümern, die über nicht ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um das eigene Haus zu erhalten. Bei Mietverträgen, die dem Kategoriemietzins zwischen einem und vier Euro unterliegen, ist die Erhaltung eines Hauses eine Herausforderung.

Unerklärlich ist in diesem Zusammenhang die von der Arbeiterkammer behauptete Mietzinsreserve in Höhe von über fünf Milliarden Euro. Eine Mietzinsreserve ist eine bloße Rechengröße, die nicht einmal ausbezahlt wird, wenn das Haus verkauft wird. Die behaupteten Mittel der Mietzinsreserven sind ein fiktiver Betrag, den die Arbeiterkammer fiktiv erhöht hat.

Hausbesitzer haben automatisch Anpassungen kassiert und die Betriebskosten nahtlos an die Mieter weitergegeben. Gleichzeitig ist auch der Wert der Immobilien enorm gestiegen. Ist das nicht ein risikoloses Geschäft der Vermieter auf Kosten der Mieter?

Um ein Haus zu bewirtschaften, müssen laufend Investitionen getätigt werden. Der Eigentümer einer Immobilie profitiert von einer Wertsteigerung nicht, es sei denn, er trennt sich von seiner Immobilie. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbundes vertritt vorwiegend kleine und mittlere private Immobilieneigentümer, die ein bis zwei Wohnungen oder ein bis zwei Häuser besitzen.

Warum soll Vermietern in Österreich nicht zumutbar sein, was Vermieter in anderen Ländern im Fall von Beschränkungen bei der Indexierung akzeptieren müssen?

Die OECD bescheinigt, dass Österreich weltweit das strengste Mietrecht hat. Weitere Beschränkungen oder eine Begrenzung der Indexierung auf zwei Prozent wären absolut kontraproduktiv.

Stark gestiegene Mieten als Preistreiber der Inflation

Im Zeitraum Dezember 2021 bis Dezember 2022 ist der Warenkorb der Statistik Austria im Bereich Wohnen, Wasser und Energie um 21 Prozent gestiegen. Wenn man sich die Berechnungen der Statistik Austria hingegen genauer anschaut, ergibt sich, dass diese Erhöhung auf die stark gestiegenen Kosten für Instandhaltung und Reparatur (fast 26 Prozent) sowie Energie (rund 50 %) zurückzuführen sind. Die Mieten sind gerade einmal um 3 Prozent gestiegen.

Die Indexierung der Mieten erhöhen den Druck auf die Politik. Auch ÖVP-Vertreter reden bereits von einer Inflationsentkoppelung. Womit könnten Sie leben?

Es gibt zwar mehr Mieter als Vermieter, dennoch leben rund 50 Prozent der Österreicher im Eigentum. Im Übrigen sind viele Ressourcen noch nicht ausgebaut: 60 Prozent aller Mietverhältnisse sind der öffentlichen Hand in Form von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen zuzurechnen. In diesem öffentlichen Mietsektor lebt eine Vielzahl an Menschen, die eigentlich nicht mehr förderwürdig ist. Dennoch gäbe es einen großen Spielraum, um eine Ghettoisierung zu verhindern und jene Menschen mit einer Wohnung zu versorgen, die sich eine Mietwohnung auf dem privaten Markt ohne Unterstützung nicht leisten können. All jene, die nicht mehr förderwürdig sind und gut verdienen, können im sozialen Wohnbau bleiben, müssen aber eine angemessene Miete zahlen. Die daraus entstehenden Mehreinnahmen könnten trefflich im Rahmen der Subjektförderung Verwendung finden.

Die Privaten müssen nichts tun?

Die privaten Vermieter unterliegen ohnedies schon dem strengsten Mietrecht, das es auf der Welt gibt.  Es gibt bereits zwei große Beschränkungen, nämlich die Richtwertmieten, die in Wien knapp über 6 Euro Quadratmeter betragen und die Kategoriemieten zwischen 1-4 Euro pro Quadratmeter. Zusätzlich zeigt sich, dass die Auswirkungen gestiegener Wohnungsmieten von nur drei Prozent auf die Inflation äußerst gering sind. Die Vorschläge der Mietervertreter sind daher übertrieben.

Wird das zu beschließende Bestellerprinzip zu Umgehungen führen?

Prinzipiell wird die Berufsgruppe der Makler vom ÖHGB nicht vertreten. Es ist jedoch ein Schriftlichkeitsvorbehalt zu berücksichtigen, weshalb keine Umgehungsgefahr zu befürchten ist.

Allerdings wird sich die geplante Änderung als nicht sinnvoll erweisen: Schon aus Haftungsgründen wurden bisher im üblichen Fall einer Tätigkeit als Doppelmakler vom Makler darauf geachtet, keine Fehler zu begehen bzw. diese zu beseitigen. Makler werden sich im Fall eines provisionspflichtigen Auftrages durch den Vermieter daher künftig davor hüten, beide Parteien als Doppelmakler zu vertreten. Dies zwingt Wohnung suchende Mieter dazu, vorher und nachher rechtsfreundlichen Rat einzuholen. Das Bestellerprinzip wird Mietern daher letztlich nicht billiger kommen.

Außerdem werden weniger Wohnungen auf den Markt kommen, weil diese im Familienbereich vergeben werden. In Summe wird es vermehrt zu Streitigkeiten kommen. Das ist für meinen Brotberuf gut und sonst für niemanden.

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Geschrieben von:

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit über 24 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen. Sein Motto: Es gibt zum Optimismus keine vernünftige Alternative.

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