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S Immo Zukunftspläne, ein Gespräch mit CEO Bruno Ettenauer

Dr. Bruno Ettenauer ist beim Executive Talk zu Gast. Der Vorstandsvorsitzender der S-IMMO AG spricht über die künftigen Strategien, spricht aber auch darüber, wie er über einen Zusammenschluss der Immo AGs in Österreich denkt.

Hinsichtlich seiner Pläne für direkte und indirekte Beteiligungen seines Unternehmens „verfolgt die S-Immo einen Multi-Asset-Ansatz“, sagt Ettenauer. Von der Projektentwicklung bis zum Investment in fertige Immobilien. Der „klare Fokus“ liege dabei auf direkter Beteiligung in Immobilien, und das in den zentraleuropäischen Ländern Deutschland, Österreich, Ungarn und der Slowakei sowie Rumänien und Kroatien: „Das ist unser Kernansatz und unsere Kernaufgabe.“

Ettenauer nennt bei den direkten Beteiligungen beispielhaft jüngste Immobilien-Käufe in Zagreb oder den Bürokomplex „Campus 6“ in der rumänischen Hauptstadt Bukarest. In Deutschland verfolge die S-Immo den „added value“-Ansatz, dort entwickle das Unternehmen Liegenschaften – „sehr frühzeitig“ sei man dort eingestiegen, und werde vom Trend profitieren.

Projektentwicklung oder Investment in fertige Projekte?

„Primäres Ziel ist, in fertige Objekte zu investieren“, sagt Ettenauer, weil der Kapitalmarkt hier ein „recurring income“, ein „wiederkehrendes Einkommen“ sehe. Die S-Immo investiere in Objekte, die unmittelbar Einkommen generieren, um Dividenden ausschütten zu können. Das heiße aber nicht, „dass wir uns nicht von Fall zu Fall auch Entwicklungen ansehen“; Ettenauer erzählt von einem Projekt in Bukarest mit 30.000 Quadratmeter Nutzfläche.

Ettenauer wiederholt den Ansatz seines Unternehmens, den Kauf oder die Entwicklung von Immobilien „direkt“, ohne dem Modell Beteiligung, abzuwickeln. Gleichzeitig hält er sich die Option offen, nicht die „Immobilie als solche zu erwerben, sondern die Gesellschaft, welche die Immobilie hält“. „Kernaussage“ bleibe aber der direkte Erwerb mit sofortigem Income.

Ist „Land Banking“ für die S-Immo eine Option?

Land Banking, also der frühzeitige Erwerb von Grundstücken zur weiteren Entwicklung, habe die S-Immo „im Berliner Speckgürtel schon frühzeitig“ betrieben. Weil dort perspektivisch große Wertsteigerungen zu erwarten seien, investiere das Unternehmen im Berliner Einzugsgebiet („so um die 30, 40 Kilometer“) in Grundstücke und Flächen – „knappe drei Millionen Quadratmeter, 40 Liegenschaften, haben wir erworben“, sagt Ettenauer. Im Zeitraum der kommenden drei Jahre sieht er dort „markante Wertsteigerungen“.

In demselben Umfang wie vor einigen Jahren, als die S-Immo im Raum Berlin eingestiegen ist, treibe sie das „Land Banking“ derzeit aber nicht weiter fort. Damals seien rund 40 Millionen Euro („ein überschaubarer, vergleichsweise niedriger Betrag“) ins Berliner Land Banking geflossen; „das passt auch gut in den ausgewogenen Mix des Unternehmens“, so Ettenauer: „Um ein bedeutender Player am deutschen Markt zu sein, ist die S-Immo nicht groß genug – aber wir haben Nischen erkannt, an denen wir noch viel Freude haben werden.“

Fragen aus dem ImmoLive Chat

Was bei keiner ImmoLive-Diskussion fehlen darf: Die rege Teilnahme des Publikums und Antworten auf die Fragen im Chat.

Ettenauer wird gefragt, wie er die Situation am Büromarkt einschätzt – werden künftig weniger Büroflächen benötigt? „Ich glaube nicht an eine Kannibalisierung. Der europäische Büromarkt unterscheidet sich vom amerikanischen und der Situation in UK“, ist sich Ettenauer sicher – in Kontinentaleuropa seien die Veränderungen sicher da, aber nicht so drastisch. Der Markt werde intensiver im Management werden, weil die Mieterwünsche hin zur Flexibilität gehen („im Vorteil ist jener Vermieter, der Flächen rasch verändern kann“); variabler werden müssen auch die Mietlaufzeiten; „wir haben Erfahrungen mit diesen Themen“, die S-Immo könne das gut managen, sagt Ettenauer. Er wolle die Debatte keinesfalls auf die „reine Reduktion von Büroflächen“ verengen – letztlich gehe es um „Effizienz und Output“.

Die nächste Frage aus dem Chat: Wie steht Ettenauer zu Anbietern wie „WeWork“ (vgl. https://www.wework.com/de-DE/landlords; das organisierte Zusammenschließen Kleinerer für Direktverträge bei Vermietern, Anm.)? Er sei eingangs vom Grundkonzept „begeistert gewesen“, sagt Ettenauer, aber sieht gleichermaßen Unsicherheiten beim Thema „Datenschutz in größeren Büros“, und kommunikativer Sicherheit, weil Büros ja auch Räume sozialer Zusammenkunft sind. WeWork sei auch zu aggressiv vorgegangen, erinnert Ettenauer an den „Bumerang“ am amerikanischen Markt, als das Unternehmen den Markt „eng machen“ wollte und damit auf den Kopf gefallen sei. Aber, so Ettenauer: Es wäre falsch, das System als „falsch“ zu beurteilen, nur weil einige Anbieter damit gescheitert seien.

Der ImmoLive-Chat fragt weiter, strategisch: Bevorzugt der Investor immer noch Großmieter in seinen Immobilien? Wenngleich die Dinge im Fluss seien und Trends wie shared offices kämen, bleiben Großmieter mit langen Mietlaufzeiten natürlich „interessant“ – „die wollen dieses eine Gebäude und sind bereit, langfristige Verträge zu unterschreiben“. Bei Einzelmieten brauche der Eigentümer/Vermieter schlichtweg einen Plan B in der Schublade – „was passiert, wenn der Mieter auszieht, was mache ich mit dem Leerstand, was muss ich in den Umbau sanieren“, rät Ettenauer zur Kalkulation.

Wie werden sich Retail- und Hotelmarkt in nächster Zeit entwickeln, will die ImmoLive-Community im Chat wissen. Retail sei schon vor der Pandemie unter Druck geraten, erzählt Ettenauer vom Erstarken des Online-Handels, und Covid-19 habe das nicht ausgelöst, sondern nur beschleunigt. „Da wird es noch Bereinigungen geben“; die „Lernkurve“ aus Covid-19 für Anbieter müsse daher Mietpreisvorstellungen betreffen; das Modell der fixen Miete wird zu variablen Modulen gehen, mit Basis-Miete und diversen Zuschlägen. Es werde auf Vermieter- und Investorenseite noch „die ein oder andere schlaflose Nacht“ geben, prognostiziert Ettenauer. Viele Corona-Nachwehen auf Mieterseite würden wohl noch kommen.

Unterschiedliche Aufholeffekte wiederum sieht Ettenauer im Unterschied zwischen Stadt- und Tourismushotellerie. Wann und wie schnell der Städtetourismus zurückkommen werde, hänge nicht zuletzt von der Luftfahrtindustrie ab – „das kann in einem Jahr sein, das kann in drei Jahren sein“, zeichnet Ettenauer ein unsicheres Bild. Die S-Immo halte einige städtische Hotels, „die haben aber um 15 Prozent besser performt als im Durchschnitt“, was auf gute Mieter bzw. Betreiber rückschließen lasse. Aber ja, es würden künftig Anbieter wegfallen und das Angebot kleiner – womit die Auslastung der Bestehenden wieder steige. Die Stadt Wien jedenfalls bemühe sich „sehr, wieder den Anschluss zu finden in Sachen Konferenztourismus. Das ist gut“, weiß Ettenauer.

Zusammenschluss der Immo-Aktien-Gesellschaften: „Offen für alle Geschäfts-Varianten, wenn im Interesse der Aktionäre“

Der ImmoLive Chat fragt auch, wie Ettenauer die mögliche „große österreichische Immo AG“ sehe: „Emotional betrachtet gefällt mir das gut, auch von außen gesehen“, sagt Ettenauer. Der Markt sei aber zu differenziert: Manche Unternehmen investieren lieber im Ausland, andere tendieren zur Projektentwicklung; „es ist leider nicht gesagt, dass alleine deshalb mehr Wert entsteht, weil es diese Unternehmen enger zusammenzieht“, sagt Ettenauer. Auch habe die CA Immo AG eine Stand-Alone-Lösung bevorzugt, die Immofinanz AG wiederum habe „andere vorteilhafte Lösungen gesehen“ – „das muss man akzeptieren, damit ist die große österreichische Lösung nicht möglich“. Jedenfalls „gibt es das Übernahmeangebot an die S-Immo AG“, sagt Ettenauer, „und je nachdem wird sich die weitere Sachlage ergeben“. Seine oberste Prämisse als Vorstandsvorsitzender sei, die Interessen seine Aktionäre zu vertreten – „das stelle ich über alles andere“; in welcher Art und Weise das passieren könne, „möchte ich jetzt aber nicht auf zwei oder drei Formen reduzieren“, so Ettenauer: „Wenn es im wirtschaftlichen Interesse des Immo-Aktionärs ist, stehen wir für alle Themen offen.“

Wie entwickelt sich der Markt in den kommenden Jahren?

„Gut ist es dann, wenn es besser wird als man befürchtet hat“, meint Ettenauer rückblickend auf Prognosen vor und zu Beginn der Pandemie. Jedenfalls sei kein Ende der Niedrigzinspolitik abzusehen, auch erste „Inflationsängste“ kämen auf – was Immobilien als alternative Anlageform weiter attraktiv halte. „Perspektivisch gesehen, auf die kommenden 10, 15 Jahre“ sieht Ettenauer die Themen Digitalisierung und konsequenterweise die Anzahl der Bürobeschäftigten; „das sollte jeder Investor im Fokus behalten, um rechtzeitig reagieren zu können“. Die S-Immo habe jedenfalls bewiesen, „rasch reagieren zu können, Nischen zu finden“ und sei somit „gut durch die Krise gekommen“.