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ImmoLive zu Immobilientrends in den Bundesländern

Die vergangenen zwölf Monate haben den Immobilienmarkt verändert. Manche Trends wurden verstärkt, andere sind neu aufgetaucht. Wie haben sich die Märkte in den Bundesländern verändert, wohin entwickeln sie sich kurz- und mittelfristig? Darum ging es im aktuellen ImmoLive-Talk.

Am Podium diskutierten:

Alexandra KASSLER (Wohn Salon Immobilien), tätig in Wien und Niederösterreich

Barbara SCHÖPPEL-ZEILER (EHL), tätig in Salzburg als Standortleiterin Center Management für EHL-Salzburg und zuständig für Oberösterreich und Tirol

Robert HAUBIZ (Geschäftsführer der sREAL Kärnten), tätig in Kärnten und Osttirol

Nikolaus LALLITSCH (Raiffeisen Immobilien Steiermark), tätig speziell in der Steiermark und Sprecher der Raiffeisen Immobilien für das ganze Bundesgebiet

Wie gestaltet sich die Situation in den Bundesländern – ein erster Überblick

Alexandra Kassler (Wohn Salon) eröffnet die Runde mit einem Blick auf Niederösterreich. Dort sei die Nachfrage nach Reihen- und Einfamilienhäusern zuletzt gestiegen, genauso wie nach Baugründen. Vor allem Bauträger hätten eine „hängeringende Nachfrage“, berichtet Kassler. Städte rund um Wien – „etwa Hollabrunn, Stockerau, Wiener Neustadt“ – seien im Trend, der „Wunsch ins Grüne zu gehen, weg von Wien“ komme verstärkt. Weil die Preise im Süden Wiens angezogen hätten, werde der Norden jetzt populärer. „Es geht aber auch in den Osten, bis ins Burgenland“ – der Wiener Speckgürtel dehne sich in alle Richtungen aus, solange die Verkehrsanbindung gegeben sei. Da sei das „Großeinzugsgebiet Tullnerfeld“ interessant, mit seiner raschen Zuganbindung nach Wien.

Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) schildert ihren Blick auf Salzburg-Stadt und das Bundesland. Was Gewerbeimmobilien betreffe, sei die Nachfrage nicht zwingend gesunken – „es gibt aber einen stärkeren Zeitbedarf beim Ausverhandeln der Konditionen“. Schöppel-Zeiler bezieht sich auf Mietvertragsverhandlungen bei Einzelhändlern und Gastronomen, die gleich vorweg im Vertrag Aspekte wie die Corona-bedingte „Nicht-Nutzbarkeit“ geregelt wissen wollen. Tourismus-Ausfälle im Gewerbe könne sie nicht beobachten, „wir haben auch keine Hotel-Immobilien“ im Portfolio; die Entwicklung sei von „Hoffnung“ geprägt, auch wenn viele Hoteliers „mit zwei blauen Augen“ durch die Lockdowns gekommen seien.

Einen Blick auf den „anderen Markt“ in Kärnten wirft Robert Haubiz (sREAL).  Wohnimmobilien in Ballungszentren wie Klagenfurt und Villach zeigen „eine schöne Preisentwicklung nach oben“, mit bis zu 10 Prozent bei Neubauten in den vergangenen zwölf Monaten. Gleichzeitig kämen weniger „gebrauchte Immobilien, Stichwort Eigentumswohnungen“ auf den Markt, die nicht an „überbordende Erwartungen der Verkäufer“ geknüpft seien. „Verkäufer, die glauben sie halten das Gold in den Händen – von denen haben wir genug“, sagt Haubiz. Er beobachte, dass derzeit viele „Kleininvestoren, mit fünf, vielleicht sieben oder zehn Eigentumswohnungen“ sich zurückhalten bei der Vermietung – was zu mehr Leerstand führe, zu „kalten Betten“ in den Ballungsräumen wie Klagenfurt. Gibt es eine Tendenz aus der Stadt hinaus? Die Großstadt Klagenfurt boomt, sagt Haubiz, mit zuletzt mehr als 100.000 Einwohnern; „bei so viel neuer Bautätigkeit ist der Markt sehr transparent, wir sehen wo der Preis hingeht“. Die Umlandgemeinden profitieren davon – solange Verkehrsanbindungen wie etwa nach Viktring gegeben seien.

Viel getan hat sich auch in Graz, berichtet Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen). „Leute folgen der Ausbildung, der Arbeit, sie ziehen in die Nähe dieser Zentren“ – was zu einer Urbanisierung in Graz führe. Gleichzeitig werde auch der Drang „nach außen“ größer – mehr denn je brauchen Wohnungen Terrassen, Balkone, Loggia-Anteile. Damit würden Wohnungen insgesamt größer. „Der Durchschnitts-Steirer hat 46 Quadratmeter Wohnfläche“, aber der Trend geht zu größeren Wohneinheiten. Auch der „Suchradius“ bei Interessenten sei weiter geworden – es werden auch ländlichere Regionen als bislang angefragt. „Das Einfamilienhaus ist die beliebteste und gesuchteste Wohnform“, sagt Lallitsch, „aber die Leistbarkeit ist jene Schranke, über die viele drüber müssen“.

Zum Thema Leistbarkeit ergänzt Alexandra Kassler (Wohn Salon): Auch Bauträger stehen vor dem Problem, gewisse Objekte einfach „nicht billiger hergeben“ zu können – weil Grundstücke und auch das Bauen an sich teurer geworden sind.

Spezielle Themen aus den Bundesländern

Alexandra Kassler (Wohn Salon) spricht von ihrem „Lieblings-Ort im Speckgürtel“, nämlich Hollabrunn. Do gebe es einen „extremen Bau-Boom“. Zahlreiche Bauträger wollen hier „schönen Wohnraum“ schaffen und von ihrer, Kasslers, Expertise profitieren. Wichtig sei jedenfalls eine gute Verkehrsanbindung nach Wien. Dazu komme Wiener Neustadt – „bislang nicht das große Einzugsgebiet von Wien“, aber dem Home Office geschuldet („man muss nicht mehr täglich pendeln, sondern nur mehr drei Mal die Woche) werde auch das Wiener Einzugsgebiet größer.

Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) berichtet über die „juristischen Feinheiten“ zwischen Mietern und Vermietern, und die Situation in Salzburg, Oberösterreich und Tirol. Die üblichen landesweiten Ketten stünden in ganz Österreich vor derselben Situation; sie selbst habe das „große Glück, mit sehr kompromissbereiten Eigentümern“ zusammenzuarbeiten. Im ersten Lockdown habe man sehr rasch zu Kompromissen gefunden; Lockdown zwei war dann – durch die Finanzhilfen der Republik – schon „etwas schwieriger abzuhandeln“. Aktuell würden Lockdown zwei und drei „gemeinsam verhandelt, wir schauen, eine gemeinsame Linie über diese Wochen zu legen“. Geht es in Salzburg entspannter zu als in Wien? „Wir streiten mit niemandem, wir gehen nicht vor Gericht. Liegt wohl an unserem Verhandlungsgeschick“, sagt Schöppel-Zeiler schmunzelnd. Wichtig sei das Abhalten der „Salzburger Festspiele“ gewesen, aus wirtschaftlicher Sicht „kommen da Leute, die auch Geld da lassen“ – für Handel und Hotellerie wäre es „wirklich wichtig, dass sie heuer wieder stattfinden“.

Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) spricht von der Idee eines „Glücksdorfes“ – die Raiffeisen sei in der Entwicklungsphase eines solchen Orts. Graz sei aktuell der Ort mit dem größten Zuzug in ganz Österreich. „Wir brauchen also eine Verdichtung der Innenstadt, ein natürliches Wachstum von innen nach außen“, sagt Lallitsch. Gleichzeitig gebe es die große Sehnsucht, das „Hamsterrad der Stadt zu verlassen“ und im Umfeld „mehr Ruhe und Beschaulichkeit“ zu finden. Das „Glücksdorf“ entwickle die Raiffeisen Immobilien gerade in St. Radegund im Grazer Umfeld. „Das kann aber jeder Ort sein, solange er gut erreichbar ist“. Die Idee: Eine Wohnform, die ermöglicht ständig vor Ort zu sein, ohne ständig in die Stadt pendeln zu müssen. Gleichzeitig müsse es dort Immobilienpreise geben, die leistbar sind. „Mit niedrigen Zäunen, wo man Wort-an-Wort wohnt“, wo es regional-lokale Einkaufsmöglichkeiten gebe. In St. Radegund entstehe ein solches „Glücksdorf“, ausgelegt auf rund 250 neue Einwohner.

Jedenfalls brauche es dort entsprechende Infrastruktur, nicht nur eine Verkehrsanbindung, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon) – „es gibt den Wunsch nach dem Bäcker, nach dem Fleischer im Ortskern“, statt künstlicher Einkaufszentren. Regionen, die solche Infrastruktur bewahrt hätten, seien jetzt die Gewinner.

Robert Haubiz (sREAL) erzählt von verstärkter Nachfrage in Kärnten aus Österreichs östlichen Bundesländern sowie aus Deutschland. „Da staut sich aber gerade sehr viel, weil wir mit deutschen Kunden keine vor-Ort-Besichtigungen machen können“, sagt Haubiz. Durch den Zuzug kaufkräftiger Schichten gingen auch die Preise nach oben – „das macht es für die einheimischen Kärntner schwieriger, da in guten Lagen mitzuhalten und sich das leisten zu können“. Haubiz berichtet von einem aktuellen Bauprojekt im Klagenfurter Zentrum: Von 13 Neubau-Wohnungen seien „80 Prozent nach Wien verkauft“. Viele Käufer denken da bereits an den Zweitwohnsitz bzw. an das „zweite Standbein“ nach dem Berufsleben, um den Lebensherbst im Raum Klagenfurt zu verbringen. Was den potenziellen Zweitwohnsitz betreffe, schaut die Kärntner Bauordnung jetzt strenger darauf – „wir wollen echten Zuzug, keine Leerstände“. Eine ähnliche Situation zeige sich in Osttirol, im Lienzer Talboden, mit „angeheizter Preissteigerung durch den begrenzten Raum“. Auch dort seien es Wiener Käufer, Deutsche und Italiener, die sich einen zweiten Wohnsitz sichern wollen.

Die ImmoLive-Community im Chat stellt ihre Fragen

Auch in diesem Talk ist die Community aufgefordert, ihre Fragen an die Expertinnen und Experten zu stellen. Die Fragen, die dabei behandelt wurden, drehen sich um Themen wie: Werden Regionen wie das Waldviertel oder das Mur-Mürz-Tal – angesichts der Preissteigerungen anderswo – wieder verstärkt nachgefragt? „Klar ja“, sagt Alexandra Kassler – „denn am Ende des Geldes bleiben Quadratmeter übrig“, das ist in solchen Regionen gut möglich. „Wir Junge wollten alle nach Wien, das war damals cool – jetzt sind wir Spießer und ziehen wieder ins Umland.“

Wie kann ein „Glücksdorf“ mit 200 Bewohnern mit Bildungsinfrastruktur – Kindergärten, Schulen – aufwarten? Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) sagt: „Wir bauen ja keine Retortenstädte, wir setzen auf Nachhaltigkeit.“ Es gehe um die Belebung eines vorhandenen, gewachsenen Dorfes. Das „Glücksdorf“ werde Bestandteil einer vorhandenen Infrastruktur, wo wieder „junges Leben“ einziehen soll.

Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) wird zu möglichen „business spots“ – quasi auf halbem Wege zwischen Arbeitsplatz und Wohnsitz im Umland gelegen – gefragt. Das „Arbeitsplatz-Sharing“ werde sicherlich als Trend stärker, zumal viele deutsche Pendler dieser Tage mit längeren Wartezeiten an der Grenze rechnen müssen. Wesentlich sei ein schneller Internetzugang, ergänzt Robert Haubiz von sREAL, dabei gehe es aber nicht nur um Breitband bzw. Glasfaser-Internet: Auch „der klassische Telefonanschluss“ sei wieder „mehr wert geworden“ im Verkaufsargument.

„Das ist Retro, aber der Schreibtisch kommt ins eigene Haus zurück“, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon), das werde auch zusätzlich „en vogue“ in der architektonischen Planung mit dem Bauträger. „Mit dem Laptop schnell auf die Couch“ reiche nicht mehr, die Nachfrage nach dem dezidierten Raum zum Arbeiten wachse.

Frage an die Experten: Wo würden Sie in Ihrem Bundesland jetzt kaufen?

Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) meint: Die Grazer Boom-Bezirke liegen am rechten Mur-Ufer; einer ehemaligen Industrieregion mit viel Wohnbauaktivität zuletzt. Aus diesen ehemaligen Fabrikshallen „entsteht neues Leben mit der Smart City Graz-Mitte“. Hier entstehe ein „cooles, junges Graz mit hoher Lebensqualität“. Außerhalb von Graz gibt es „in der Steiermark kaum Orte, wo man nicht kaufen kann“ – etwa das Ennstal, das Ausseer Land, die Thermenregionen sowie das Sulm- und Murtal.

Robert Haubiz (sREAL) würde im Klagenfurter Bereich „Richtung Wörthersee“ kaufen – in den Gemeinden Viktring oder St. Martin-Waidmannsdorf, genauso wie in Pörtschach; „dort entwickeln sich die Preise sehr dynamisch“. Persönlich ziehe es ihn, Haubiz, in das Seental südlich des Wörthersees – mit Regionen etwa um den Keutschacher See, „dort gibt es viel Platz und Potenzial, mit Preisen die nicht überbordend sind“. Am oberen Ende des Preis-Spektrums stünden der Wörthersee, Ossiacher und Millstätter See.

Wo würde Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) in Salzburg, Tirol und Oberösterreich kaufen? Im Salzburger Seenland um den Trumer See „ist die Lebensqualität unschlagbar, mit guter Anbindung an die Stadt“. Grundsätzlich aber – „und wenn man das nötige Kleingeld hat“ – sei es nie falsch, in der Salzburger Innenstadt zu investieren, „sogar im Altbestand“.

Es zieht Leute zum Wasser, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon). Niederösterreich habe „zu wenig Seen“, deswegen wollten Bauträger möglichst große Grundstücke kaufen, um künstliche Seen auszubaggern. Ein „kleiner Geheimtipp“ sei Wiens Nordosten – „nach Schwechat und darüber hinaus“, das „war bislang unterbewertet, zieht jetzt aber an“.

Wir wollen ins Umland – aber was will die künftige Generation?

Werden unsere Kinder den Trend umkehren und wieder in die Stadt ziehen? Alexandra Kassler (Wohn Salon) betrachtet die Lebensphasen, „und was ich in meinem Alter gerade will“. Ganze Junge wollten oft in die Stadt, aber „das kommt irgendwann retour“. Und mit „Stadt“ sei nicht zwingend Wien gemeint – auch die Kleinstädte im Umland seien begehrt. Wenig beachtet sei der Aspekt der Staufläche, sagt Kassler: „Ich brauche Keller und Stauraum“, das werde in der Bauplanung immer wichtiger.

Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) unterstützt: Der „Lebenspfad“ führe oft in die Stadt, aber irgendwann kommt der Wunsch zum „Rückzug“ in ruhigere Gefilde.

Robert Haubiz (sREAL) will das Gesamtbild „nicht zu schön reden“ – wenn die Infrastruktur und die Mobilität nicht gegeben sei, würden Jugendliche im Umland nicht glücklich, „denn was mache ich als 16-Jähriger, wenn ich keine Anbindung habe und meine Freunde wohnen 15 Kilometer entfernt?“ Aus Stadt- und raumplanerischer Sicht brauche es Überlegungen, damit die Eltern „nicht die Taxifahrer der Kinder sein“. Es sei Aufgabe der Gemeinden, „interessant zu bleiben und Infrastruktur einzurichten“.

Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen) berichtet von laufender Marktforschung: Es gebe mittlerweile dermaßen viele Lebensphasen, dass „wir uns vom Gedanken verabschieden müssen“, ein einziges Einfamilienhaus „für Generationen“ reiche aus. Die Gesellschaft sei so differenziert, dass wir „alle für unsere verschiedenen Lebensphasen das Bedürfnis nach optimalen Wohnlösungen haben“ – Immobilienobjekte seien somit ein „liquides Gut“ geworden. „Diesen Trend können wir als Immo-Branche dankbar zur Kenntnis nehmen“, sagt Lallitsch.

Fit für neue Konzepte – was tun gegen Leerstand?

Viele Millionen Quadratmeter an Baufläche stehen – gemäß einer aktuellen Schätzung der Hagel-Versicherung – leer. Dafür brauche es „innovative Konzepte“, sagt Alexandra Kassler (Wohn Salon), die Immo-Entwickler „aus dem Trott herausholen“ will, das ist für die ganze Branche eine „große Chance“.

Robert Haubiz (sREAL) spricht vom Leerstand in Kärnten, der vor allem aus der Zweitwohnsitz-Problematik heraus entstehe – „viele Objekte sind nur drei Monate im Jahr bewohnt“. Das lasse sich nur mit strengeren Widmungs-Auflagen und über die Bauordnung lösen. „Das ist nicht in jedermanns Interesse, aber nur so bekommen wir das langfristig in den Griff.“ Viele Klagenfurter Wohnungen stünden leer, weil der Eigentümer „sich die Wohnung nicht von irgendwelchen Fremden kaputtmachen lassen“ will, sondern nach einigen Jahren – inklusive 8 Prozent Wertsteigerung per anno – weiterverkaufen will. Das müsste man über das Mietrecht angehen, um mehr Flexibilität reinzubekommen, regt Haubiz an.

Was sind die größten Herausforderungen in den Bundesländern für die Zukunft?

Für die Steiermark beginnt Nikolaus Lallitsch (Raiffeisen). Die Hauptsorge der steirischen Makler sei es, genügend verkäufliche Immobilien auf den Markt zu bekommen, das Angebot sei derzeit ausgedünnt. Jetzt verkaufen nämlich nur jene, die wirklich verkaufen müssen“. Auch sei abzuwarten, ob es mittelfristig – im Zeitraum der nächsten Jahre – genügend Grundstücke für Wohnungsneubau geben wird. Trotzdem sei der Markt „gut. Wir haben den erfolgreichsten Start in ein Geschäftsjahr in der Unternehmensgeschichte“, trotz Corona, sagt Lallitsch.

Robert Haubiz (sREAL) spricht für Kärnten. „Wir hätten gerne mehr leistbare, vernünftige Wohnungen, die wir handeln können.“ Zum Thema Gewerbeflächen meint Haubiz, es gebe ein „großes Thema mit gewerblichem Leerstand in der Innenstadt“, weil der „schöne, belebte Bereich in Klagenfurt vereinsamt“ – am Neuen Platz, am Alten Platz „verschwinden die kleinen Geschäfte“; da wünsche er sich mehr Maßnahmen der Klagenfurter Stadtverwaltung. Die gewerbliche Innenstadtbelebung sei somit die größte Herausforderung.

Barbara Schöppel-Zeiler (EHL) aus Salzburg sagt: Im Wohnbereich in Salzburg brauche es mehr Leistbarkeit – „hoffentlich durch höhere Einkommen und nicht durch sinkende Preise“. Die innerstädtische Nachverdichtung und das Stärken von Ortskernen sei Herausforderung der nahen Zukunft. „Wir brauchen mehr Wohnungen im Ortskern – wenn dort niemand mehr wohnt, gibt’s auch keine Geschäfte mehr. Für den Gewerbebereich äußert Schöppel-Zeiler „einen einzigen Wunsch: Bitte kein vierter Lockdown.“

Alexandra Kassler (Wohn Salon) will abschließend einen Aspekt beleuchten: die Finanzierbarkeit. Ein zwei-Personen-Haushalt in der Kurzarbeit „will zwar kaufen“, aber die Banken schauen kritisch bei der Kreditvergabe. Es dauere jetzt „oft sehr lange, bis der Wohn-Wunsch zur Realität wird“. Sie wünscht sich in der Hinsicht mehr Flexibilität seitens der Banken, denn „Wohnen ist ein Grundrecht, und die Menschen werden sich den linken und rechten Hax’n ausreißen, um sich schönes Wohnen zu leisten.“