Es ist zu viel Geld im Markt. Das ist die Schlussfolgerung aus der aktuellen CBRE–Studie zu den Investments in Zentral- und Osteuropa. Laut der Studie verzichten die Gewerbeimmobilien-Investoren in CEE zusehends auf die traditionellen Einzeltransaktionen. Ein signifikanter Trend im zentral- und osteuropäischen Raum, der sich 2014 entwickelte und in den ersten vier Monaten dieses Jahres fortsetzte, ist die beachtliche Zunahme der Immobilieninvestments durch indirekte Ankäufe und Unternehmensübernahmen.
Mike Atwell, Head of Capital Markets CEE bei CBRE, erklärt: „Der Schlüsselfaktor dieses Trends ist der Überfluss von Eigenkapital am Markt, das insbesondere von Private-Equity-Gruppen investiert wird, die bereit sind, schnell aufs Ganze zu gehen. Sogenannte Platform Deals sowie Unternehmensübernahmen bieten die Gelegenheit, mit dieser Strategie erfolgreich zu sein, da im Vergleich zu traditionellen Einzeltransaktionen und/oder kleinen Portfolios am Markt ein geringerer Wettbewerb herrscht.“
Hoher Druck, schnelle Entscheidung
Aber es ist letztendlich nicht nur der fehlende Wettbewerb, der diese Transaktionstaktik auslöst, denn hier spielen auch die Aussichten auf eine höhere Rendite eine Rolle. Allerdings werden bei den Unternehmensübernahmen– so wie wir es vor der Finanzkrise auch bei den Immobilien sehen konnten– die Due-Diligence-Prüfungen auf ein Minimum reduziert. Der Druck ist nämlich groß, die Entscheidungen müssen schnell fallen, und daher bleibt wenig Zeit für eine genauere Prüfung der Unternehmen. Dass die Portfolios einiger Firmen auch „Kuckuckseier“ beinhalten, ist fast zu befürchten.
Wie heftig der Konkurrenzdruck bei den Projekten geworden ist, zeigt die aktuelle Recherche. Sie hat ergeben, dass trotz des hohen Interesses an gewerblichen Immobilien im CEE-Raum die Knappheit der verfügbaren Objekte in bestimmten Märkten, insbesondere Polen, den Umfang der Investmentaktivitäten beschränkt. Die etablierten Märkte– beziehungsweise die wirtschaftlich sicheren– wie Polen mussten einen Rückgang von fast 50% der Investmentsummen verzeichnen. Über eine Milliarde Euro wurde im ersten Drittel 2014 investiert, knapp 600 Millionen sind es heuer. Die Projekte am Markt gehen aus.
Die Märkte verschieben sich
Andere Märkte profitieren davon. Jos Tromp, Head of Central Eastern Europe and Africa Research bei CBRE: „Gewerbeimmobilien-Investoren suchen weiterhin nach Investmentgelegenheiten in Zentral- und Osteuropa.” Die Anzahl der Staaten, die von dieser Entwicklung profitieren, nimmt infolgedessen zu. Durch das geringe Investmentangebot konnten andere Teile dieser Region– insbesondere Tschechien und Ungarn– einen Anstieg des Investmentvolumens im Zeitraum von Jänner bis April 2015 auf 901 Millionen Euro (Jän.–Apr. 2014: 326 Millionen) und 174 Millionen im Vergleich zu 54 Millionen im Vergleichszeitraums des Vorjahrs verzeichnen. Allerdings können die Volumina von Jahr zu Jahr durchaus variieren, da einzelne Großtransaktionen stärker ins Gewicht fallen können, wie zum Beispiel das „Palladium Shopping Centre“. Dieses Objekt wurde für 570 Millionen verkauft und stellt 63% des gesamten Volumens von Tschechien dar. In den Baltischen Staaten erfolgte ebenfalls ein markanter Sprung von 50 Millionen auf 274 Millionen Euro.
Tromp: „Wir nehmen an, dass sich der Trend dieses Jahr fortsetzen wird, da das internationale Kapital weiter auf der Suche nach Return on Investment ist und sich der Investmentbereich über West- und Südeuropa hinaus ausbreitet. Im Großen und Ganzen denken wir, dass wir dank niedriger Zinsen und verbesserter wirtschaftlicher Grundlagen eine weitere Erholung der Investmentvolumina im CEE-Raum sehen werden.“
Detail bereitet Sorgen
Ein Detail am Rande gibt freilich zu denken, denn was die Projekte an sich betrifft, ist der Markt nicht ausgewogen. Während die Büroinvestments im gesamten Raum um 68% zurückgingen, sind die Deals bei Handelsimmobilien um 135% gestiegen. 463 Millionen waren es 2014 in den ersten vier Monaten, jetzt sind es 1,09 Milliarden. Dies lässt vermuten, dass nicht aus strategischen Überlegungen gekauft wird, sondern einfach alles, was am Markt vorhanden ist. Doch ob sich in der aktuellen Wirtschaftslage das Konsumklima so weit verbessert, dass solche Investments gerechtfertigt sind, ist mehr als fraglich.