Das waren noch Zeiten, als in der Bundeshauptstadt um 20 Uhr die Gehsteige hochgeklappt wurden und Wien am Rand der westlichen Welt lag – viele, die damals die Stadt gekannt haben, sind heute erstaunt über die unglaubliche Veränderung, das pulsierende Leben und die Vielzahl an interessanten und hippen Gegenden, in denen es sich gut wohnen lässt. Die österreichische Bundeshauptstadt ist ein begehrter Wohnort geworden – nicht zuletzt auch wegen der Lebensqualität, die diese Stadt zu bieten hat.
So wie jede andere Großstadt hat Wien Gegenden, die einfach „in“ sind und wo entsprechend viele Wohnungssuchende anziehen. „Heute entwickeln sich Straßenzüge und Grätzel schnell und werden total schick“, erklärt Thomas Rohr, Fondsmanager bei MRP: „Das hat es in dieser Form bis in die 90er-Jahre kaum gegeben. Das Tempo der Stadtentwicklung hat sich auf Weltstadtniveau erhöht.“ Für den bekennenden Wien-Fan gehören Grätzel und Dorfcharakter zu einer Metropole dazu – immerhin ist Wien die zweitgrößte deutschsprachige Stadt: „So etwas belebt die Stadt und macht sie individuell. Hier hat sich der typische Wiener Charakter erhalten, und das verleiht diesen Ecken einen besonderen Charme. Das macht das Wesen einer Weltstadt aus.“
Falsche Richtung
Dass Stadtentwicklung auch in die falsche Richtung gehen kann, zeigt das Beispiel Prenzlauer Berg in Berlin. Es gibt wohl kaum einen Stadtteil in der deutschen Hauptstadt, der sich in den vergangenen 30 Jahren so sehr verändert hat wie Prenzlauer Berg. Schätzungen zufolge wurde das Viertel in den vergangenen 20 Jahren fast vollständig umgekrempelt. Knapp 80 Prozent der Einwohner des Stadtteils wechselten in dieser Zeit. War das Viertel in den 80er-Jahren noch als Zentrum der Künstler und „Unangepassten“ bekannt, hat es sich seit Anfang der 90er-Jahre zu einer gefragten gutbürgerlichen Wohngegend entwickelt. Das Flair ging dadurch verloren. „Man muss den sozialen Aspekt viel stärker beachten“, erklärt Rudolf Zabrana, Architekt und stellvertretender Bezirksvorsteher des dritten Wiener Gemeindebezirks: „Eine Kahlschlagsanierung oder der Abbruch eines Hauses hat natürlich zur Folge, dass die Mietverträge erlöschen und die Bewohner auf Wanderschaft geschickt werden – für sie geht die Verbindung mit dem Grätzel verloren, und dieses verliert immer mehr seine Identität.“ Identitätslose Wohnviertel sind nie „in“. Es ist die Mischung aus Altem, Neuem, Kreativem und Innovativem, die ein „In“-Viertel ausmacht, und letztendlich gehören die eingesessenen Bewohner dazu. „Die Stadtteilbindung ist einer der großen Vorteile, die Wien immer noch hat, und dadurch entwickeln sich ja immer neue hippe Grätzel“, so Zabrana. Wie sehr die Bewohner oft mit ihrem Bezirk oder der Gegend verbunden sich, zeigt sich in Wien, aber auch in Berlin: Umzüge quer durch die deutsche Bundeshauptstadt oder über größere Entfernungen sind die Ausnahme. Die Mehrheit der Umziehenden bewegt sich in direkt benachbarte Stadtteile.
Die Anfänge in Wien
„Eigentlich haben der Spittelberg und der Naschmarkt damit begonnen, und heute gibt es so viele Möglichkeiten, „in“ zu wohnen“, meint Rohr. Dazu gehören etwa der Brunnenmarkt, der Yppenmarkt, viele Teile des zweiten Bezirks, das Nibelungenviertel hinter der Stadthalle – was dort konkret mit der Zurückdrängung des Rotlichtgewerbes zu tun hat –, Alt-Ottakring, die Grenzzone zwischen dem viertem und dem fünftem Bezirk oder die Gegend rund um den Rochusmarkt. Die Märkte in Wien haben überhaupt eine starke Anziehungskraft, Wohnen in deren Umfeld ist sehr begehrt.
Ein typisches Beispiel für eine kontinuierliche – allerdings auch lange dauernde Entwicklung – ist der zweite Wiener Gemeindebezirk. In den 60er- und 70er-Jahren waren die Leopoldstadt und natürlich die Gegend rund um den Praterstern übel beleumundet. Heute sind es ausgezeichnete Wohngegenden geworden.
Seit wann der zweite Bezirk „im Kommen“ ist
Laut „Hochrechnung“ von Thomas Rohr hat das allerdings 150 Jahre gedauert: „Um 1865 wurde vom Kaiser nach dem Zuzug vieler Gastarbeiter – damals italienischer Abstammung, und der Dogenhof auf der Praterstraße zeugt davon – erstmals prophezeit, dass der zweite Bezirk ,kommen wird‘, doch tatsächlich hat es bis 1990 gedauert, ehe diese Voraussage eingetroffen ist. Da sieht man, dass die Uhren in Wien anders gegangen sind.“ Dafür gehen sie aber jetzt schneller. Rund um den Karmelitermarkt haben sich die Preise der Nachfrage entsprechend erhöht. Ein ganz altes und absolut kommendes „In“-Viertel ist für Michael Schmidt, Geschäftsführer 3SI Immogroup, „natürlich das Stuwer-Viertel, das immer mehr zum Studentenviertel werden wird – mit all den Vorzügen wie Prater, Freizeitmöglichkeiten und Ähnlichem“. Außerdem hat das Viertel einen umfassenden Altbestand, sehr viel Grün – und an der Donau ist man auch schnell. Architekt Zabrana blickt der weiteren Zukunft des „Zweiten“ mit Spannung entgegen: „Wie beeinflusst die Umsiedlung der Universität den Sozialstatus der Praterumgebung? Es wird interessant sein, wie sich das gegenseitig befruchtet.“
Zukünftiges „In“-Viertel
„In“-Viertel kann man nämlich auch kreieren, wie es die IC Projektentwicklung bei ihrem VIERTEL ZWEI macht – bzw. bei dessen Erweiterung. War das ursprüngliche VIERTEL ZWEI mehr als Bürostandort neuen Zuschnitts konzipiert, so soll „als logische Erweiterung des erfolgreichen Büro- und Arbeitsquartiers durch die Erweiterung ein lebendiger Stadtteil zum Leben und Arbeiten entstehen“, erklärt Sabine Ullrich, Geschäftsführerin der IC Projektentwicklung GmbH, dem Entwickler vom VIERTEL ZWEI. Ganz wesentlich hat die U-Bahn-Anbindung zu den Entwicklungsmöglichkeiten in dieser Gegend beigetragen.
Was die U-Bahn „bewegen“ kann
Eine ähnliche Entwicklungsphase hat Bezirksvorsteher-Stellvertreter Zabrana schon in Wien-Landstraße erlebt, als dieser Bezirk an die U-Bahn angebunden wurde. „Die U3 hat das dicht bebaute Gebiet massiv aufgewertet und Randgebiete wie den Erdberger Mais mit einer hervorragenden Standortgunst versehen.“ Aber auch im dritten Bezirk gibt es noch Potenzial: Für den 3SI-Immogroup-Geschäftsführer Schmidt ist die Gegend um den Kolonitzplatz im dritten Bezirk ein heißer „Zukunftstipp“: „Dieses Gebiet ist derzeit noch etwas unterbewertet, aber entwickelt sich nicht zuletzt aufgrund der Infrastruktur immer mehr zum ,In‘-Viertel.“
Die beste Lage am Wasser
Eine ähnliche, von der U-Bahn getragene Entwicklungsphase gibt es derzeit in Teilen des 22. Bezirks. „Aufgrund von verschiedenen Faktoren zieht es viele Menschen in die äußeren Bezirke“, erklärt Markus Ritter, Vorstandsvorsitzender CP Immobilien AG: „Hierbei sehen wir im 22. Bezirk großes Potenzial. Es hat sich bei der Infrastruktur viel getan, man ist sehr schnell mit den öffentlichen Verkehrsmitteln in der Innenstadt, und es ist grüner bzw. man ist schnell am Wasser.“ Die Gegend rund um das Kaiserwasser ist zwar kein klassisches „In“-Viertel, zählt aber sicherlich zu den interessantesten und begehrtesten Lagen von Wien. Nirgendwo sonst liegen Stadt und Land so eng nebeneinander, und wer hier einmal „eine Immobilie gekauft oder gemietet hat, der geht so schnell nicht mehr weg“. Kaisermühlen gilt viel stärker als „In“-Stadtteil und ist de facto der einzige in Wien, der von Wasser und Bademöglichkeiten umgeben ist.
Viertel zum Wohnen
Unter den Fans gilt der neunte Bezirk ebenfalls als eine interessante Wohnoption, und so sieht das auch Eugen Otto, Geschäftsführer der Otto-Immobilien-Gruppe: „Wo wir aufgrund aktueller Entwicklungen am Wohnbaumarkt sowie der erfolgreichen Lokalszene einen spürbaren Trend verzeichnen, ist im Servitenviertel des neunten Bezirks.“
Neben den klassischen „In“-Vierteln wie dem Freihausviertel, das sich immer weiter Richtung fünfter Bezirk ausdehnt, sowie dem gesamten Naschmarktviertel, „das einen neuen Aufschwung erfahren hat“, gibt es für Otto aber auch außerhalb des Gürtels einige trendige Zonen, wie zum Beispiel „den Bereich des Nibelungenviertels im 15. Bezirk sowie aufstrebende Gegenden des gut erschlossenen 12. Bezirks“.
Wiens größtes Dorf
Internationale Bewohner ziehe es nach wie vor insbesondere in den ersten und den 19. Bezirk, und deshalb würden sie diese Lifestyle-Gegenden als besonders ,in‘ bezeichnen, meint Otto, aber auch Einheimische können dem ersten Bezirk viel abgewinnen – wie etwa der Immobilienprofi Rohr. Für ihn ist die Innere Stadt sein persönliches „In“-Viertel, in dem er auch selbst wohnt: „Der Erste Bezirk ist der mit dem größten Dorfcharakter. Er hat auch die wenigsten Einwohner, und ich kenne fast alle meine Nachbarn. Es ist ein kleiner Ort, und auch der Erste hat eine tolle Stadtentwicklung erfahren.“
Der einzige Nachteil in der Inneren Stadt: Es gibt viele Besucher.
