Doch zunächst einen Schritt zurück. Die Zustandsbeschreibung muss in der Tat bei der Krise anfangen, wobei es sich vornehmlich um eine Wohnungsbau- und Projektentwicklerkrise handelt. Dieses Jahr dürften Prognosen zufolge nur rund 245.000 Wohnungen fertig gebaut werden, bereits im Vorjahr waren es viel zu wenige, um die Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen – und meilenweit von der politischen Zielmarke von 400.000 Wohnungen pro Jahr entfernt.
Hinzu kommt: Die Auftragsstornierungen nehmen immer weiter zu. Gemäß einer Umfrage des ifo Instituts berichteten im Oktober 22,2 Prozent der Unternehmen über gestrichene Projekte. Im Vormonat hatte dieser Anteil bei 21,4 Prozent gelegen. Klar ist, dass eine krauchende Bau- und Immobilienbranche zahlreiche Nachteile für die Binnenkonjunktur mit sich bringt. Und Wohnungsmangel sowie damit einhergehende Mieterhöhungen belasten die Haushalte vor allem in den großen Städten – all das gehört zweifelsohne zur harten Realität.
Doch jenseits des Tellerrandes und einer oftmals selbstreferenziellen Berichterstattung, die sich mit Negativschlagzeilen zu überbieten versucht, gibt es sie dennoch: Die guten Nachrichten, die Hoffnung machen.
Die Baukosten beruhigen sich
Infolge der schwächeren Baunachfrage rechnen Experten spätestens im kommenden Jahr mit einem Rückgang der Baupreise. Zudem möchten Bund und Länder Bauordnungen und Baugenehmigungsprozesse verschlanken und stärker aufeinander abstimmen, was ebenfalls die Kosten drücken könnte.
Die Wohnungspreise sind nicht im freien Fall
Einer neuen Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) zufolge sind die Preise für Eigentumswohnungen von Juli bis September um durchschnittlich 1,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal gesunken, wobei es vor allem regionale Einbrüche gab. In A-Städten wie Köln und Berlin sind die Preise demnach relativ stabil.
Die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten schließt sich
Während in den vergangenen Jahren die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen kontinuierlich gestiegen sind, stagnierten die Mietpreise. Diese Entwicklung hat sich zunehmend verlangsamt, auf manchen Märkten sogar umgekehrt. So stiegen die Angebotsmieten in Berlin von 2022 auf 2023 um fast 19 Prozent, auch in anderen großen Städten zogen die Preise nach. Gleichzeitig wird die Nachfrage aufgrund der in Deutschland steigenden Bevölkerungszahl nachhaltig und langfristig hoch bleiben. Diese Entwicklung spricht dafür, dass Investitionen in Wohnimmobilien zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage wieder attraktiver werden – und damit den Immobilienmarkt beleben werden.
Der Bestand erlebt eine Renaissance
Bestandsimmobilien – insbesondere Mehrfamilienhäuser – sind in den zurückliegenden Monaten in den Fokus der Investoren gerückt. Denn Anlagen in dieses Segment vereinen momentan mehrere Vorteile. Die Kaufpreise für diese Immobilienklasse sind in allen Top-7-Städten gesunken; in München und Stuttgart um fast zehn Prozent, um nur zwei Beispiele zu nennen. Gleichzeitig kosten Bestandsimmobilien etwa die Hälfte von dem, was Neubau derzeit kostet: Gründe genug, um diese Asset-Klasse in den Blick zu nehmen. Denn:
Der Käufermarkt ist eine Chance
Fakt ist: Selten in den vergangenen Jahren war die Gelegenheit, in Bestandsimmobilien zu investieren, so günstig wie heute. Vor allem für vermögende private Investoren eröffnen sich ganz neue Möglichkeiten, so lange sich institutionellen Investoren zurückhalten. Es gibt überhaupt wieder ein nennenswertes Angebot auf dem Markt, was vormals nicht der Fall war. Zusammenfassend könnte man also sagen: Es gibt momentan die Gelegenheit, Immobilien im Bestand zu Preisen von gestern für die Mieten von morgen zu erwerben.
Und schließlich muss der Blick auf die Entwicklung des Leitzinses fallen, der früher oder später Einfluss auf die Bauzinsen haben wird. Die Europäische Zentralbank (EZB) war bislang bei der Bekämpfung der Inflation erfolgreich, sodass kürzlich auf eine neuerliche Erhöhung verzichtet wurde. Ob das schon für eine Trendwende auch bei den Bauzinsen ausreicht, bleibt abzuwarten. Trotzdem gilt auch hier: Vorsichtiger Optimismus ist nicht fehl am Platz.
Unterm Strich bleibt die Feststellung: Nicht überall herrscht Krise, und wer positive Trends erkennen will, der findet sie auch. Oder anders gesagt: Wo Schatten ist, ist auch Licht.