„Die Lage schaut schlecht und besorgniserregend aus. Wir haben bis 2026 einen Einbruch von 50 Prozent in der Wohnbautätigkeit – gewerbliche und gemeinnützige zusammen", warnt Gerald Gollenz, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, unmissverständlich. „Und wenn man jetzt nicht endlich aufwacht, wann dann?"
Kleiner, aber hochwertiger – Der Trend in der Bundeshauptstadt
„In Städten wie Wien wird kleiner gebaut, in ländlicheren Regionen finden wir mehr Dreizimmer-Wohnungen", erläutert Johannes Wild, stellvertretender Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder und Obmann der Fachgruppe Immobilien in der Wirtschaftskammer Niederösterreich. Diese Entwicklung spiegelt die zunehmende Verdichtung des urbanen Raums in der Hauptstadt wider.
Während österreichweit rund 44 Prozent der Neubauten als Ein- bis Zweizimmer-Wohnungen konzipiert werden, liegt dieser Anteil in Wien deutlich höher. Die Bundeshauptstadt folgt damit einem Trend, der durch steigende Grundstückspreise und veränderte Lebensformen geprägt ist. Besonders bemerkenswert: Trotz der kompakteren Bauweise steigt die Qualität der Wohnungen kontinuierlich an. Bereits 96 Prozent des Gesamtangebotes verfügen über eine Freifläche von durchschnittlich 11 Quadratmetern – ein Qualitätsmerkmal, das gerade in dicht besiedelten urbanen Gebieten wie Wien an Bedeutung gewinnt.
Drastischer Einbruch bei Fertigstellungen
„Die fertiggestellten Wohneinheiten sinken bis 2026 im Vergleich zu 2022 um 40 Prozent. Das ist dramatisch. Es ist beinahe eine Halbierung, die einer Stadt in der Größe von Wiener Neustadt entspricht", führte Herwig Pernsteiner, Obmann-Stellvertreter des Verbands der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), in der Präsentation aus. Diese Entwicklung trifft den Wiener Wohnungsmarkt in einer Phase steigender Nachfrage besonders hart.
Wurden 2022 noch rund 46.000 Wohnungen österreichweit fertiggestellt, werden es 2026 voraussichtlich nur noch 25.000 sein. In Wien, wo der Bedarf an leistbarem Wohnraum besonders akut ist, verschärft diese Entwicklung den bereits bestehenden Druck auf den Immobilienmarkt zusätzlich.
Gemeinnützige Bauträger als Stabilisatoren im Wiener Wohnbau
Für die Bundeshauptstadt erweisen sich die gemeinnützigen Bauvereinigungen als wichtiger stabilisierender Faktor. „Wir versuchen trotz dieser markanten Veränderung weiter ein stabilisierender Faktor mit konstant hoher Bautätigkeit zu sein - wichtig für die Volkswirtschaft, wertvoll für unsere Bewohnerinnen und Bewohner", so GBV-Obmann-Stellvertreter Herwig Pernsteiner. „Bei nahezu einem Drittel der Wohnungen, gerade im Segment ‚leistbarer Wohnraum’, steht ‚Made by GBV’ drauf."
Diese Entwicklung ist für den Wiener Wohnungsmarkt von besonderer Relevanz, da hier die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum besonders hoch ist und die gemeinnützigen Bauvereinigungen traditionell stark vertreten sind.
Historische Kooperation für umfassenden Marktüberblick
Eine Besonderheit des aktuellen Neubauberichts ist die erstmalige Kooperation zwischen den gemeinnützigen Bauvereinigungen und der gewerblichen Wirtschaft. „Wir präsentieren jetzt beide die Zahlen – auf der einen Seite die Gemeinnützigen, auf der anderen Seite die gewerbliche Wirtschaft. Das heißt, 100 Prozent aller Wohnungen, die in Österreich umgesetzt werden, werden in diesem Bericht abgebildet", erklärt Gerald Gollenz die Bedeutung der Zusammenarbeit.
Dieser Schulterschluss unterstreicht die Dringlichkeit der aktuellen Lage: „Ich finde, dass dieser Zusammenschluss, dieser Schulterschluss eigentlich zeigt, wie drängend das Thema ist. Wenn wir jetzt nicht reagieren, wenn Sie sich die Zahlen anschauen – wir müssen jetzt reagieren. Und wenn es nicht jetzt ist, wann dann?"
Ausblick und Handlungsbedarf für Wien
Gerald Gollenz sieht trotz der alarmierenden Zahlen ein „leichtes Licht am Horizont durch das Auslaufen der Verordnung. Das heißt, die Leute bekommen wieder Geld, die Leute gehen wieder hin zu den Banken." Dennoch bleibt er vorsichtig in seiner Prognose: „Ich traue mir nicht zu sagen, es wird jetzt besser, aber wir werden eine Stagnation auf dem jetzigen Niveau haben. Aber das jetzige ist 50 Prozent unter 2022."
Angesichts dieser Entwicklung fordert er dringend politisches Handeln: „Um die Bautätigkeit wieder anzukurbeln, braucht es dringend politischen Umsetzungswillen inklusive Maßnahmen für leistbaren Wohnbau und einen Sanierungsturbo. Denn auch wenn alle am Wohnbau Beteiligten wie bisher in ihrem jeweiligen Bereich ihr Bestes geben - auf Dauer werden wir so nicht genügend Wohnungen auf den Markt bringen können."
Sein Appell an die Politik ist eindringlich: „Wir bräuchten zumindest eine Staatssekretärin für Wohnbau, die sich auch wirklich darum kümmert. Wenn es schon keinen Staatssekretär gibt, aber zumindest eine Sektionschefin, die sich unserer Sache annimmt."
Für den Wiener Immobilienmarkt bedeutet dies, dass trotz leichter Erholung bei den Transaktionszahlen die strukturellen Herausforderungen bestehen bleiben. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob die prognostizierte Stabilisierung ab 2026 eintritt und inwiefern politische Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnbaus in der Hauptstadt greifen werden.
