2023 war ein ungewöhnliches Jahr für die Immobilienwirtschaft. „Die Partystimmung ist vorbei“, meint Winfried Kallinger, Geschäftsführer Kallinger Projekte, der seit 50 Jahren in der Branche als Projektentwickler tätig ist: „Im Immobilienbereich ist die Lage schwierig, weil Vergangenes schwer korrigierbar ist.“ Er meint damit Kaufpreise, Lagen, Finanzierungen oder falsch kalkulierte Projektentwicklungen. Unter diesen Voraussetzungen geht die Immobilienbranche in das Jahr 2024.
Sinkende Zinsen wirken nicht gleich
Einige Faktoren spielen im aktuellen Jahr mit, die sich derzeit nur schwer einschätzen lassen. Eine Zinssenkung der EZB erwarten faktisch alle. Ein bis zwei Zinssenkungen um jeweils 0,25 Prozent stehen für dieses Jahr im Raum, aber man sollte sich nicht zu viel erwarten, wie Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG, meint: „Die Erwartungshaltung ist da, dass die Zinsen wieder nach unten gehen, aber das wird die Dynamik am Markt nicht in der erhofften Form zurückbringen.“ Zahlreiche Effekte der Zinssteigerung bilden sich erst mit rund zwölf- bis 15-monatiger Verspätung in der Wirtschaft ab, „und wir haben noch nicht alle Effekte des Anstiegs gesehen“, so der ÖRAG-Vorstand. Umgekehrt wird es daher wohl ähnlich sein.
Spielen die Banken mit?
Solange sich die Zinssituation nicht entspannt, werden viele Augen auf die Banken gerichtet sein. Wolfgang Wagner, Geschäftsführer EHL Immobilien Bewertung: „Refinanzierungen sind insofern eine Herausforderung, als man von neuen Werten ausgehen muss.“ Die bestehenden Finanzierungen basieren derzeit noch auf Preisen, die „heute in vielen Fällen nicht mehr darstellbar sind“. Vor allem fehlen die Vergleichswerte von Verkäufen: „Wir sind mit einem illiquiden Markt konfrontiert und können uns kaum auf Vergleichswerte beziehen.“ Die Preisfindung hat noch nicht stattgefunden, und der „Markt ist weiterhin von Abwarten geprägt“, so Wagner. Wann sich diese Konstellation auflösen wird, lässt sich schwer vorhersagen – vor allem ist die Situation sowohl für die Käufer als auch für die Verkäufer ungewohnt. Es bleibt abzuwarten, wie die jeweiligen Marktteilnehmer reagieren werden. Eine weitere Hürde sieht Herwig M. Peham, EHL Investment Consulting: „Man muss auch die Anleger wieder zurückgewinnen, die in Alternative Investments gegangen sind.“
Objekte kommen auf den Markt
Johannes Endl erwartet, dass 2024 vermehrt Objekte aus notleidenden Finanzierungen auf den Markt kommen werden, für die es durchaus Interessenten gibt: „Gewerbeimmobilien weisen eine gute Nachfrage auf. Allerdings in einem überschaubarem Größensegment von zehn bis 20 Millionen Euro.“ Generell gilt bei der Preisentwicklung: je besser die Lage, desto geringer der Abschlag. „Besonders schwer haben es ertragsschwache Immobilien in wenig attraktiven Lagen, wo weder eine attraktive Sachwertentwicklung zu erwarten ist noch ein emotionaler Käuferzugang“, so Johannes Endl.
Bei passenden Rahmenbedingungen wird wieder zu bauen begonnen
„Wenn die Rahmenbedingungen passen, sollten auch wieder vermehrt Baustarts bei Wohnprojekten infrage kommen“, zeigt sich Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Group, optimistisch. Bei einer Lockerung der KIM-Verordnung ist zu erwarten, dass eine Entspannung bei den Finanzierungsmöglichkeiten für Private und Institutionelle stattfindet – „eine durchaus wünschenswerte Entwicklung, von der Bauträger und Wohnungssuchende profitieren dürften“. Das würde den Wohnimmobilienmarkt wieder beflügeln und auch jenen mehr Luft geben, die variabel finanziert sind. Die Frage ist – so wie bei den Gewerbeimmobilien –, ob die Banken bis dahin die Füße stillhalten (können). „Ich habe den Eindruck, dass viele Banken auf Abwarten geschaltet haben, aber man hört jetzt doch, dass sie ungeduldig werden und Lösungen suchen“, so Wolfgang Wagner.
Im privaten Wohnungsmarkt geht Martina Hirsch davon aus, „dass sich 2024 ein Gewöhnungseffekt einstellen wird“. Die Geschäftsführerin von s REAL erwartet, dass die Menschen mit den Gegebenheiten leichter und besser umgehen werden, wodurch sich wieder neue Möglichkeiten des Eigentumserwerbs auftun würden: „Der Markt 2024 wird anders sein als 2023. Es ist ein klarer Trend ‚Zurück zur Normalität‘ absehbar.“ Letztendlich gilt bei den Investments für den Wohnungsmarkt das Gleiche wie für den Gewerbemarkt: Wer kaufen kann, der sollte es jetzt tun.
Bestandsimmobilien – 2024 und darüber hinaus ...
2024 wird das Thema „Bestandsimmobilien“ noch mehr Dynamik erfahren, ist Wolfgang Kradischnig, Geschäftsführer DELTA Gruppe, überzeugt: „Wir haben in Österreich einen riesigen Gebäudebestand, der eine Erneuerung braucht – eine dringende.“ Als Bodenverbrauchsweltmeister, aber auch angesichts von viel Leerstand „müssen wir das, was wir haben, zukunftsfit machen“. Dies aber mit Bedacht, um mit möglichst vertretbaren Investitionen eine klare Ausrichtung auf Nachhaltigkeit zu erzielen.
Und dann gibt es 2024 in Österreich noch eine weitere Unsicherheit: die Turbulenzen rund um die SIGNA.