Das Grünthema ist neben dem Assetmanagement derzeit das bedeutendste Thema für die großen Immobilienportfolios. Das zumindest stellte Thomas Beyerle, Managing Dircetor der deutschen IVG Immobilien AG, fest. Sein Unternehmen ist eine Investmentplattform und verwaltet ein 20-Milliarden-Gewerbeimmobilienportfolio mit rund 2.000 Gebäuden. Dort sei der Hebel für Maßnahmen, die mehr Effizienz und letztlich weniger Ausgaben im Gebäudebetrieb mit sich bringen, naturgemäß groß. Dass dies aber nicht automatisch zu massiven Investitionen in den Gebäudebestand führt, machte der Manager auch gleich klar. Als Beispiel wurden die 2,5 Millionen Quadratmeter an Dachfläche im Portfolio genannt. Deren Nutzung für Solarenergie würde sich rechnerisch zwar langfristig lohnen, aber „langfristig bin ich tot“. So drückte es der Vortragende aus und argumentierte weiter: „Bei einem Investitionszeitrahmen von 22 Jahren stellte sich für uns die Frage, ob diese Technologie wirklich so lange hält?“ Offensichtlich beantwortet man diese Frage im Unternehmen eher mit nein, und der defensive Umgang mit grünem Zeitgeist setzt sich beim Fassadenthema fort. „So lange der Mieter drinnen ist, wird bei der Dämmung nichts unternommen“, teilte Beyerle sein Credo mit. Die Mieter würden zwar alle zwei Jahre ein renoviertes Büro wollen, seien aber letztlich zu 90% mit dem Istzustand zufrieden.
Bodenwert und Ertragsfrage
Ein Bedarf, Anpassungen vorzunehmen, lässt sich freilich auch immer argumentieren. „Obwohl die Immobilie, wie der Name sagt, immobil ist, verändern sich doch immer die Verhältnisse in und um eine Immobilie“, streicht der beratende Strategieentwickler Alexander Bosak, geschäftsführender Gesellschafter der Bosak Real Estate Consulting GmbH, hervor und plädiert für zielgenaue Anpassungen an den Immobilienmarkt. Insbesondere gilt das bei Neuverwertungen, und aktuelle Paradebeispiele dafür sind Hotels im neuen Format, wie das 25 hours Hotel oder das Daniel, beide in Wien. Der Bewertungsspezialist Martin Roth, Geschäftsführer der Immobilien Rating GmbH, hebt für derartige Vorhaben die Ertragsfrage und den Bodenwert als Schlüsselfaktoren hervor. Hotels würden höhere Eträge bringen als Büros, die im Prinzip nicht mehr an Miete brächten als vor 15 Jahren auch schon. Im Gegensatz zum Ertragswohnungsbau könne man bei Hotels auch laufend Einnahmen erzielen. So würde sich dann eben auch ein Umbau in ein Budgethotel motivieren lassen, wie das die Motel-One-Kette gerade in einem gründerzeitlichen Viertel nahe der Wiener Oper umsetzt.
Denkmalschutz als wichtiges Zusatzthema
Bedeutende Zusatzthemen bei Revitalisierungen seien der Denkmalschutz und die aktuellen Bauvorschriften. „Für einen Umbau bekomme ich immer eine Genehmigung, nicht so bei Abbruch und Neubau“, gab Roth zu bedenken. So gesehen gäbe es bei manchem Umbau einen versteckten Wert zu entdecken. Zusatzargumente würde manchmal auch der Denkmalschutz liefern, und das nicht einmal als Verhinderer. So könne man im historischen Wohnungsbereich bei der Vermietung nach Umbau die Richtwerte getrost ignorieren. Die Entscheidung pro Bestandsrenovierung würde sich aus der Absicht ergeben, eine ertraglose Zeit zu beenden. Etwas aus einer Immobilie zu machen, ohne aber einen kostenintensiven Neubau anzugehen, sei die Idee. „Der Aufwand einer Renovierung ist gegenüber einem Neubau um 60 bis 70% geringer“, argumentiert Roth.
Bedeutende Standortfrage
Ob sich ein Umbau lohne, sei letztendlich mehr eine Frage des Standorts als eine des Objekts selbst. „Bei uns ist das eine Landkartenentscheidung. Es wird investiert, wo der Bodenpreisdruck am höchsten ist“, bringt es Beyerle auf den Punkt. Objekte in unattraktiven Randlagen, wie es sie aus den Entstehungsepochen der 80er- und 90er-Jahre gibt, würden dabei durch den Rost fallen. Einfache Wertsteigerungsformeln, wie sie Großinvestoren im Kopf haben, würden dort nicht greifen. Investitionen in den Bestand am falschen Standort seien so gesehen von einem Totalausfall bedroht. Martin Roth schlug in die gleiche Kerbe und nannte den Bodenwertanteil am Investment als Indiz: „Im Fall des Hotel Daniel betrugen die Bodenkosten im Vergleich zirka ein Drittel der Baukosten.“ In schlechten Lagen mit geringen Bodenkosten würden sich hingegen kaum Alternativnutzungen finden. Aus Maklersicht meint Alexandra Ehrenberger, die bei der EHL Immobilien GmbH den Gewerbebereich leitet, dazu: „Hier gilt mehr denn je die bekannte Erfolgsformel Lage, Lage, Lage.“ Insbesonders sei die Art der Neuverwertung auf die Lage abzustimmen. Zum Randaspekt wird demgegenüber die Frage der Nachhaltigkeitszertifizierung. Allzu großen Ambitionen in jenem Bereich tritt Thomas Beyerle entgegen: „Die Gefahr besteht, dass einem die Dinger in ein paar Jahren vor die Füße fallen.“