Die Peek-und-Cloppenburg-Filiale in der Mariahilfer Straße wird neu strukturiert. Teilweise zumindest. Aufgrund der aktuellen Situation im Textilhandel werden einige Flächen nicht mehr benötigt, und in die oberste Etage zieht ein Motel One ein. Kein Einzelfall, denn viele Immobilien entsprechen nicht mehr den aktuellen Anforderungen und dem heutigen Nutzungsbedarf. „Die Gebäude sind oftmals gar nicht alt oder unbenutzbar“, erklärt der Immobilienbewerter Wolfgang M. Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg & Partner, „sie sind aber wirtschaftlich nicht mehr nutzbar.“ Oftmals ist es die Lage, die eine Umnutzung notwendig macht. Wolfgang M. Fessl stellt fest, dass sich mittlerweile auch die Nutzungszyklen verkürzen: „Umnutzung ist nichts Ungewöhnliches mehr. Wir haben Aufträge, bei denen wir eine Immobilie öfters in der Hand haben, und das kann durchaus unterschiedliche Nutzungen betreffen.“ Die Vorteile einer Um- oder Nachnutzung von Leerständen sind unschwer zu erkennen. Leider stehen aber oftmals rechtliche Gegebenheiten im Weg beziehungsweise erschweren die Veränderung.
Bürokratische Hürden stehen im Weg
„Es gilt dementsprechend, bürokratische Hürden zu minimieren, damit innovativen Ideen nicht durch Überregulierung die Strahlkraft genommen wird“, so Peter Engert, Geschäftsführer der ÖGNI: „Umnutzungsfähigkeit, Flexibilität sowie die Nachnutzung von Leerständen sind zu Kernthemen geworden.“ Die Projektentwickler sind zukünftig gefordert, Flächen von Beginn an flexibel zu halten und verschiedene Nachnutzungen zu ermöglichen. Die Herausforderung ist der Umgang mit der bestehenden Struktur.
Hauptthema der Zukunft
„Umnutzung ist das Hauptthema der kommenden Jahre“, meint Alexandra Bauer, Bereichsleiterin Büroimmobilien bei EHL: „Wir beraten immer wieder Kunden, wie man deren Gebäude mit einer anderen Nutzung sinnvoll weiterbewirtschaften kann.“ So eignet sich ein altes Bürohaus von der Struktur her gut für ein Hotel, ein Wohnhaus allerdings nicht. „Grundsätzlich sind es keine Pinselstrichsanierungen“, so Felix Zekely, Geschäftsführer von OPTIN Immobilien. Es findet oftmals ein massiver Eingriff in die Gebäudestruktur und die Haustechnik statt.
Unfertige Gebäude umnutzen?
Zekely ist derzeit auch mit einer etwas anderen „Umnutzung“ beschäftigt. Aktuell arbeitet OPTIN für ein mittelständisches Unternehmen mit 200 Mitarbeitern im Rahmen der langfristigen strategischen Bürostandortevaluierung: „Das bedeutet, dass wir uns nicht nur dem offensichtlichen Angebot, das auch vermarktet wird, orientieren, sondern ebenso Neubauoptionen prüfen, die gar nicht als Bürogebäude geplant waren.“ Dabei handelt es sich um Wohnprojekte, bei denen die Widmung auch eine gewerbliche Nutzung zulassen würde und dem Developer durch die frühzeitige Verwertung in einer anderen Nutzungsart in Miete oder auch Verkauf geholfen werden kann. Felix Zekely: „Der Nutzer erhält faktisch ein Company-Building in belebter urbaner Lage, wo kalkulatorisch in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen erzielbaren Preise immer die Assetklasse Wohnen gewonnen hätte. Wir sind bei einigen Projekten dran, bei denen das aus meiner Sicht aufgehen wird, wo wir aus als Wohnhäuser geplanten Gebäuden Bürohäuser machen. Wenn es widmungstechnisch funktioniert." Je frühzeitiger man in den Bauprozess eingreifen kann, desto besser.
Zu viel des Guten
Umnutzungen können aber im Nachhinein auch einen Haken haben. Während einerseits für eine Assetklasse Flächen geschaffen werden, gehen sie für andere verloren. Alexandra Bauer: „Dem ersten Wiener Bezirk wurden in den letzten 15 Jahren rund 100.000 Quadratmeter an Büroflächen entzogen.“ Hotels und exklusive Wohngebäude sind aus den einstigen Büroflächen hervorgegangen, wie zum Beispiel die Hotels Park Hyatt, Ritz Carlton, Rosewood oder das Wohnprojekt „Kayser“. „Jetzt wären Büroflächen in der Wiener Innenstadt aber wieder äußerst gefragt. Viele Unternehmen wollen wieder zurück“, so die EHL-Expertin.
„Umnutzung verspricht Rendite, wo sonst keine mehr ist“, sagt Mathias Mühlhofer, Vorstand der Immobilienrendite AG, der beweist, dass sich Umnutzungsideen auch ausrollen lassen. Kleine Gassenlokale oder leerstehende Gewerbeobjekte werden von der Immobilienrendite AG zu Automatensupermärkte der Marke Alladean umfunktioniert. Binnen zweier Jahre baute das Unternehmen Alladean zum größten Automatenshop-Betreiber in Wien auf, und das nächste Ziel ist bereits vor Augen – „der Aufbau einer Ladenkette mit 50 Geschäften in ganz Österreich bis 2026“.
Da hilft nur noch Abriss
Eher ungewöhnliche Immobilien wie Grenzstationen oder Bahnwärterhäuschen finden durchaus ihre Liebhaber, doch es gibt auch Immobilien, die keine wirkliche Nachnutzung zulassen. Wolfgang M. Fessl: „Dazu zählen etwa Schwimmbäder oder Kinos. Da kommt nur noch ein Abriss infrage.“ Aber auch daraus kann etwas Interessantes entstehen, wie die S+B Gruppe vor Jahren bewiesen hat. Nach dem Abriss eines Kinocenters in der Lasallestraße wurde 2013/2014 das Büroprojekt „Green Worx“ errichtet – das erste Projekt in Österreich, das eine LEED-Platin-Zertifizierung erhielt.