Trends am Immobilienmarkt – was erwartet uns 2020 und darüber hinaus? Teil 3 von 4

Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin EHL Wohnen:

Auf dem in den vergangenen Jahren so bewegten Wiener Wohnungsmarkt ist eine gewisse Beruhigung eingetreten. Die Phase großer Preissprünge, vor allem im Eigentum, ist bis auf Weiteres vorbei. Das Angebot kann mit der Nachfrage langsam wieder Schritt halten, Neubauobjekte werden in aller Regel problemlos verwertet, und Wohnungssuchende müssen nicht mit übermäßigen Kostensteigerungen rechnen.

2020 sollen in Wien 19.000 bis 20.000 Wohneinheiten fertiggestellt werden. Das wird vorerst die Höchstgrenze markieren. Allerdings wird diese Dynamik in den kommenden Jahren schon wieder abnehmen, wie wir anhand der Baubewilligungen beobachten können.

Die Bevölkerung in Wien wächst zwar, doch die Dynamik hat sich eingebremst. Das Bevölkerungszunahme der nächsten 30 Jahre wird dem der letzten 15 Jahre entsprechen.

Der Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsneubau ist zuletzt rasant gestiegen, mittlerweile werden rund 60 Prozent der neuen Wohnungen zur Miete angeboten, vor drei bis fünf Jahren waren es noch weniger als 40 Prozent. Der Grund ist, dass zahlreiche Projekte bereits in Forward-Deals an Investoren verkauft wurden, die die Wohnungen im Bestand halten und in weiterer Folge vermieten. Die Diskussionen in Berlin und damit in weiterer Folge in ganz Deutschland machen den Wiener Wohnungsmarkt zusätzlich für Investoren interessant.

Die Nachfrage nach effizientem Wohnraum wächst, da die Kaufpreise entsprechend gestiegen sind. Hier sehe ich große Herausforderungen für die Architekten. Bemerkenswert ist auch, dass die Wiener im Hinblick auf Wohnen weit weniger konservativ sind, als es dem Klischee entspräche. Innovationen werden in Wien eigentlich sehr gut angenommen. Das gilt für die neuen Wohnlagen in den Stadtentwicklungsgebieten im Norden und im Süden ebenso wie für neue Immobilientypen, etwa die zahlreichen Wohntürme, die jetzt auf den Markt kommen.

Michael Buchmeier, Geschäftsführung ÖRAG Immobilien:

Das Bevölkerungswachstum in den Ballungszentren ist ein globaler Megatrend, der anhalten wird. Da der städtische Raum begrenzt ist, wird der knappe Grund und Boden somit (noch) begehrter und entsprechend teurer. Will man aus sozialen und ökologischen Gründen keine Zersiedelung des Umlands und die Stadtzentren auch weiterhin für „Normalverdiener“ als Wohnraum erhalten, wird es notwendig sein, noch kompaktere Grundrisse zu entwickeln und die vorhandenen Strukturen bestmöglich nachzuverdichten. Der politische Diskurs dreht sich aktuell eher um einschränkende Vorgaben an Bauherren und um Preisbeschränkungen als um eine Ausweitung der öffentlichen Bauleistung und eine zielgruppenadäquate Zurverfügungstellung geförderten Wohnraums. In Wien leben 60 Prozent der Mieter im geförderten Wohnbau.

Der Anstieg der Wohnungspreise sollte – trotz gestiegener Grundstückspreise – aber etwas gebremst werden, da die Baupreise in naher Zukunft voraussichtlich wieder auf ein Normalmaß sinken werden und zudem in den kommenden 24 Monaten eine Fülle von Projekten fertiggestellt wird.

Die Entwicklung „gewerblicher Wohnformen“ wie Studentenheime und anderer zeitlich begrenzter Wohnformen auf knappem Raum wird anhalten, da es Bedarf gibt und gleichzeitig auch Liegenschaften genutzt werden können, die nicht für Wohnbau zulässig wären.

Andreas G. Gressenbauer, Vizepräsident Immobilienring Österreich:

Der Bedarf an Wohnraum in den österreichischen Landeshauptstädten bleibt ungebrochen hoch. Für das Jahr 2020 gibt es keine Anzeichen für sinkende Preise. Ganz im Gegenteil, die Kaufpreise für Zinshäuser, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steigen weiter. Obwohl die Zahlungsbereitschaft der Immobilienkäufer aktuell keine Grenzen kennt, ist eine sichere Einschätzung der Entwicklung in den nächsten Jahren schwierig.

Das seit Jahren extrem hohe Preisniveau in den Landeshauptstädten hat zu einem Run auf Grundstücke und Wohnimmobilien am Stadtrand geführt. Die Kauf- und Mietpreise haben sich den Marktverhältnissen angepasst. Die Hoffnung von Wohnungssuchenden, günstigen Wohnraum im Speckgürtel größerer Städte zu finden, schwindet zunehmend.

Wolfgang Hausner, Geschäftsführer Erste Group Immorent:

Logistik wird ein massives Investment und geht durch den Onlinehandel weiter nach oben. Sowohl bei der Flächennachfrage als auch bei den Investoren.

Retail wird sich verändern und verschieben – auf Repräsentationsflächen statt Handelsflächen. Es werden verstärkt Shop-in-Shop-Konzepte entstehen: Im Shop anschauen und bestellen oder im Shop anschauen und zu Hause bestellen, und eine Stunde später ist die Ware vor der Tür. Damit wird die Logistik noch stärker in die Stadt rücken.

Wohnen und Arbeiten werden ebenfalls zusammenrücken. Man wird lieber dort arbeiten, wo es sozialen Anschluss gibt. Das gilt vor allem für die EPUs und KMUs. In diesem Zusammenhang wird auch Co-Working weiter wachsen.

Für das Wohnen kommen neue Konzepte. Ich nenne das „Magic Life“ für Singles. Das, was man im Urlaub für zwei Wochen hat, wird mit diesen Konzepten das ganze Jahr über möglich.

Robert Hermandinger, Geschäftsführer one|nine Real Estate Consulting:

Nach meiner Einschätzung wird der Immobilienmarkt sich trotz – oder gerade wegen – der sich etwas eintrübenden Wirtschaftslage auch 2020 als stabil erweisen. Die makroökonomischen Fundamentaldaten verbunden mit der Geldpolitik der EZB und die damit einhergehende (große) Verfügbarkeit von freiem Kapital werden auch über 2019 hinaus einen großen Zulauf bei Immobilien gewährleisten und die Renditen weiter drücken.

Bei einem geringen Angebot an attraktiven und fondstauglichen Objekten in den klassischen Assetklassen Büro und Wohnen wird der Trend zur Hotel- und Logistikimmobilie weiterhin anhalten. Immobilienfonds werden ihre Anlagekriterien nochmals hinterfragen und aufgrund mangelnder Alternativen und Veranlagungsdruck diese an den Markt anpassen.

Der städtische Zuzug ist – noch – stärker als die Abwanderung von Familien in das Umland urbaner Gebiete. Die Preise für Wohnen werden nicht mehr ungebremst steigen – das ist im Luxussegment schon passiert; nun kommt es auch in der gehobenen Preisklasse (nicht Luxus) zu einer Stagnation oder einer nur mehr leichten Steigerung.

Der Trend zu Serviced Apartments (sowohl städtisch als auch im Ferien-/Resortbereich) ist anhaltend hoch, außerdem gibt es eine große Nachfrage nach studentischem Wohnen, Pflegeheimen, betreutem bzw. betreubarem Wohnen.

Josef Herwei, Geschäftsführer WSE:

Immobilien für Senioren mit Betreuung sind absolut im Kommen. Das Thema kann und wird auch für Stadtentwicklungsgebiete interessant sein. Wir denken bei unseren Stadtentwicklungsprojekten bereits konkret darüber nach. Diese Form des betreuten Wohnens kann im Bereich des geförderten Wohnbaus eine denkbare Variante sein. Vielleicht kann man hier einen Mix andenken, und da wird man vielleicht auch die Förderstrukturen anpassen.

Mikroapartments und Kurzzeitwohnen sehe ich ebenfalls als längerfristige Trends.

Für die Stadtentwicklung sehe ich drei große Themen, die uns in Zukunft beschäftigen werden: erstens die energetische Nachhaltigkeit, bei der es aber um das gesamte Stadtentwicklungsgebiet geht und nicht nur um die einzelnen Projekte. Zweitens zählt themenbezogenes Wohnen zu den prägenden Trends der kommenden Jahre und drittens eine stärkere Integrierung von Produktions- und Handelsflächen in den neuen Stadtteilen.

Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer RE/MAX Austria:

Österreichweit erwarten wir für das nächste Jahr quer durch alle Immobilientypen für Gesamtösterreich ein minimal steigendes Immobilienangebot, eine leicht steigende Nachfrage und moderat steigende Preise. Angebot, Nachfrage und Preise wachsen, aber geringer als im Jahr zuvor.

Der RE/MAX Real Estate Future Index, kurz RREFIX, ist die Summe der Expertenmeinungen von rund 560 Immobilien-Experten in ganz Österreich. Er prognostiziert für 2020:

• Nachfrage nach Immobilien steigt stärker als das Angebot
• Weiterhin tendenziell leicht steigende Preise für Wohnimmobilien, allerdings meist
• Unter den Vorjahres-Steigerungsraten
• Anstieg bei frei vereinbarten Mieten in zentralen Lagen nur halb so stark wie Kaufpreisentwicklung bei Eigentumswohnungen
• Miet- und Eigentumswohnungen in zentralen Lagen mit geringerem Nachfrage- und Preiszuwachs als im Vorjahr, in Landgemeinden stärker als in den Vorjahren
• Baugrundstücke unverändert im Nachfrage-Hoch, gefolgt von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen in zentralen Lagen auf Rang drei
• Gewerbeimmobilien: Aussichten 2020 minimal besser als für 2019

Das sind unserer Einschätzung nach die gefragtesten Immobilien 2020:

1. Baugrundstücke
2. Eigentumswohnungen in zentraler Lage
3. Einfamilienhäuser in Siedlungslage
4. Wohnen in Einzellage
5. Wohnung am Stadtrand

Christian Wagner, Geschäftsführer Christian Wagner & Partner Real Estate:

Zwei Assetklassen werden sich in der kommenden Zeit besonders stark weiterentwickeln. Zum einen das betreute Wohnen. Es gibt zahlreiche Investoren, die daran interessiert sind, aber es gibt kaum passende Liegenschaften, um solche Projekte umzusetzen. Gefragt sind vor allem Standorte in schönen Bezirksstädten.

Zum anderen wird sich die Shared-Office-Thematik intensivieren. Die kommende Entwicklung wird aber nicht an großen Namen oder bekannten Marken aufgehängt. Ich bin überzeugt, dass sich diese Assetklasse auch in kleinem Maßstab gut entwickeln wird. Nicht in Wien, sondern an den Verkehrsachsen, die direkt an Wien oder an andere große Ballungsräume angebunden sind. Hier werden kleinere Projekte von neuen Anbietern entstehen. Wichtig ist, dass das Office funktioniert und der Spirit da ist.

Peter Weinberger, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland:

2020 erwarten wir eine Stagnation der Immobilienpreise auf hohem Niveau. Aufgrund der hohen Preise in und um die Ballungszentren werden Wohnungssuchende zunehmend in ländlichere Gebiete ausweichen. Hier geht der Trend aber eindeutig weg vom Selbsbauen und hin zu Fertigteilhäusern oder gebrauchten und sanierbaren Objekten.

Die starke Nachfrage und die damit verbundene rege Bautätigkeit der letzten Jahre haben die Baukosten stark steigen lassen. Auch die wachsenden Qualitätsansprüche der Wohnungssuchenden und behördliche Vorschriften haben zu dieser Entwicklung beigetragen. Das hat zur Folge, dass aktuell immer mehr Bauträger Projekte in der Pipeline haben, die sie nicht realisieren können, weil sie sich aufgrund der gestiegenen Baukosten einfach nicht rechnen.

In Wien ist sicher der hohe Leerstand bei gebrauchten Wohnungen eine Herausforderung. Dadurch entsteht eine künstliche Verknappung des dringend benötigten Wohnraums.

In Niederösterreich dehnt sich der Wiener Speckgürtel weiter aus. Bevorzugt sind hier vor allem Regionen mit guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, wie z. B. Stockerau, die Region rund um Absdorf sowie die Bezirke Tulln, St. Pölten oder Gänserndorf.

Thomas G. Winkler, CEO UBM Development:

Das Hotel hat sich 2019 endgültig als Assetklasse langfristig etabliert. Vor einigen Jahren war es noch ein Nischenprodukt gewesen. Eine starke Nachfrage ist entstanden, vor allem bei der City-Hotellerie. Das betrifft sowohl Nutzer als auch Investoren.

Die Leute werden in konjunkturell schwierigen Zeiten den 14-Tages-Urlaub ausfallen lassen, aber nicht ihr gewohntes Verhalten ändern, sich über das Wochenende eine Stadt anzusehen. Hier meine ich aber nicht die „Millennials“, sondern ganz allgemein die Zielgruppe der Städtetouristen.

Die Nachfrage aus dem asiatischen Raum wird immer stärker. Dies gilt nicht nur für Wien, sondern vor allem auch für Prag, wo wir ebenfalls mit Hotels vertreten sind. Reiche Chinesen, die es sich leisten können, heiraten im „Sugar Palace“ in der tschechischen Hauptstadt.