Thomas Morgl von Silver Living, die Experten in der Asset Klasse Seniorenwohnen: Teil 2

Was unterscheidet Silver Living von der Konkurrenz? 

Wer dem Trend folgen und auf den Zug „Seniorenwohnen“ aufspringen möchte, dem rät Thomas Morgl zu einer vorsichtigen Herangehensweise: „Die Herausforderung im Seniorenwohnen liegt in der Kombination der Dinge“, verrät er. Projekte sind schnell entwickelt, auch barrierefrei ist heutzutage kein Thema mehr, aber es sind die Feinheiten, die gelungenes Seniorenwohnen ausmachen. 
Den Wiener Markt, der in diesem Bereich auf Appartements mit wenig „Man Power“ aber großer „technischer Unterstützung“ setzt (bei einem Nettomietpreis zwischen 15- 17 Euro/m²) sieht er kritisch.  
Erstens, weil es bei der derzeitigen Pensionssituation für die wenigsten leistbar ist und zweitens, weil solche Kleinstwohnungen keine Rückzugsmöglichkeit bieten. 
„Ein Appartement mit 27m² kann für jemanden, der die letzten 40 Jahre auf 70-100m² gelebt hat, nicht die letzte Lösung sein“, ist er überzeugt und merkt an, “dass diese Appartements oftmals keine Küche mehr haben, was der Selbständigkeit der Senioren entgegenwirkt und generell vom Ess- über den Wohn- und Schlafbereich, alles auf einen Raum reduziert wird. Das mindert die Lebensqualität. Wird dann vielleicht irgendwann noch eine 24 Stunden-Pflege benötigt, geht sich das in dieser Räumlichkeit nicht mehr aus und es bleibt schlussendlich nur der Weg ins Pflegeheim. 
Bei Silver Living werden Wohnungen zwischen 40- 50m² für Einzelpersonen und zwischen 60- 70m² für Paare angeboten. Es wird darauf geachtet, dass die Rückzugsmöglichkeit gegeben ist. Für ihn geht es darum, Seniorenwohnen so zu gestalten, dass es leistbar und die alten Menschen als Kunden glücklich sind. 

Ist der Wiener Markt für die Asset Klasse schwieriger? 

Der größte Bedarf für Seniorenwohnen besteht, Thomas Morgls Meinung nach, in den Gemeinden. Kann eine Gemeinde Seniorenwohnen nicht darstellen, wandern die Senioren über kurz oder lang in andere Gemeinden ab. „Das Tödlichste, was man einem alten Menschen antun kann, ihn nach 30-40 Jahren zu entwurzeln“, weiß er. Man möchte als Senior in seinem Umkreis bleiben und dieser Umkreis umschließt in etwa fünf bis zehn Kilometer. 
Den Vorteil für Senioren in Wien sieht er im großen Angebot, dass über den Fond Soziales Wien und den KWP am Markt zu finden ist. Das dabei vorrangige „Denken in Appartements“ empfindet er jedoch als Einschränkung. 
Wiener Grundeingangspreise machen es etwas schwieriger, leistbares Seniorenwohnen anzubieten. Denn hochgerechnete 1500 bis 2000 Euro für Miete und Unterstützung sind für die meisten Senioren nicht leistbar. 
Was in Wien jedenfalls gut ausgebaut ist – ein Netzwerk an mobilen Diensten. Das findet Thomas Morgl gut, auch wenn es die Umsetzung von Modellen erschwert.  

Auswirkungen der Pflegekrise? 

Silver Living selbst bietet betreutes Wohnen an. Die Aufgaben der Betreuungskraft im klassischen betreuten Wohnen liegen in der Unterstützung der Senioren in ihrer täglichen Organisation. Diese Unterstützung beinhaltet unter anderem Amtswege, Hilfe bei Anträgen oder auch Gemeinschaftsbildung und -förderung. 
Wird eine Pflege zur Unterstützung benötigt, so werden diese Dienste über das Rote Kreuz oder Caritas zugekauft. „Der Pflegekräftemangel wird uns alle treffen“, so Thomas Morgl. Durch Kooperationen mit Vereinen in der Slowakei, die Pflegekräfte ausbilden, kann Silver Living zusätzlich Pflegekräfte zur Verfügung stellen, wenn dies notwendig ist. Er sieht aber, dass der Markt „immer weiter weg wandert.” Das bedeutet, dass Pflegekräfte, mittlerweile nicht mehr aus der Slowakei und Tschechien kommen, sondern aus Lettland und Rumänien, was sich als schwierig gestalten kann, da „der Beruf an sich ein schwieriger ist.” Insbesondere die 24-Stunden-Pflege, bei der die Pflegekraft für 14 Tage mit einer zu betreuenden Person in einer Wohnung lebt, hält er für „alles andere als einfach.“ 

Wie sieht Senioren Wohnen im Jahr 2050 mit AAL aus? 

Thomas Morgl sieht sich nicht als Technikkritiker, ist aber der Meinung, dass in diesem Bereich zu selten danach gefragt wird, „was der Nutzer eigentlich braucht.“ 
Als Beispiel dafür nennt er „die Angst vor einem Sturz“, die viele Senioren beschäftigt, und dafür gesorgt hat, dass bereits viele Systeme entwickelt wurden. Die meisten davon arbeiten mit KI. Wirklich überzeugt davon ist er nicht. „KI lernt mit dir durch deine Gewohnheiten und erkennt mit der Zeit, dass man z.B. alle 2-3 Stunden für ca. 30 Minuten im Badezimmer ist. Kommt man dann einmal nach dieser Zeit nicht wieder heraus, geht das System davon aus, das man gestürzt ist. Vielleicht fand der Sturz aber bereits in den ersten drei Minuten im Badezimmer statt, was bedeutet, man liegt 30 Minuten da und hat keine Hilfe“, erklärt er. Zur Lösung dieser Problematik gäbe es die sogenannten „Sturzmatten". Sollte man Besuch bekommen, müssen sie deaktiviert werden, damit kein Alarm losgeht. In diesem System sieht Thomas Morgl die Unsicherheit, dass Senioren im Anschluss an den Besuch oftmals vergessen, das System wieder zu aktivieren, und es somit im Ernstfall nicht reagieren kann. 
Silver Living hat sich in den letzten Jahren intensiv mit dieser Thematik beschäftigt und sich für das belgische Lampensystem NOBI entschieden, das mit Radarsensorik arbeitet. Sein Anspruch an unterstützende Techniksysteme: „Sie müssen sich mit mir entwickeln und mit mir kommunizieren.“ Hierbei denkt er an ein System, das die Decke flutet, wenn sich der Nutzer im Bett aufrichtet, das den Boden flutet, wenn man aufsteht, dass das Gewicht nennt, wenn man auf der Waage steht oder den gemessenen Blutdruck des Blutdruckmessgerätes mitteilt, das einen Sturz erkennt und nachfragt, ob alles in Ordnung ist oder, wenn man Hilfe benötigt bzw. keine Antwort auf die Frage kommt, einen Alarm nach draußen abschickt. 

chatGPT: Zukunftskonzepte und Visionen von Silver Living? 

Ein Bereich, der in Zukunft weiter ausgebaut werden soll, weil er an Bedeutung gewinnen wird, sind „Generationenwohnhäuser“, vor allem, wenn es um Ballungszentren geht. In ländlichen Gebieten wird das schon lange durch Kombinationen von Kinderkrippe, Kindergarten und Seniorenwohnen gemacht, was zu „wunderschönen Begegnungen führt“. Ein Generationenwohnhaus mit 54 Wohneinheiten wurde im letzten Jahr in Ebreichsdorf eröffnet. Die Hälfte der Wohneinheiten ist für Senioren vorgesehen. Zusätzlich gibt es Gemeinschaftsräumlichkeiten und eine Dachterrasse, wo gemeinsam „gegärtnert“ werden kann.  
Ein zweiter Bereich, der für Silver Living zukünftig sehr wichtig wird – „Seniorenwohnen jünger denken“. Gemeinsam mit ValueOne wurde in Hinblick darauf, für den innerstädtischen Bereich, das Projekt „MILESTONE Silver Living“ entwickelt. Das soll die Personengruppe 65+ erreichen. Hier wird größer gedacht als beim klassischen Silver Living Wohnhaus - mehr Lifestyle, mehr Integrativität, mehr Community, mehr gemeinsamer Außenraum. 
Schlussendlich gibt es noch einen dritten Bereich, der Thomas Morgl für die Zukunft am Herzen liegt: Das Modell „Silver Living Nature“. Es ist speziell auf kleine und mittelgroße Gemeinden abgestimmt und soll sie dabei unterstützen, dass Senioren nicht abwandern, weil kein seniorengerechtes Wohnen angeboten werden kann. Vollholzbauweise, Photovoltaik und Erdbohrungen ermöglichen eine Fertigstellung im Zeitrahmen von 8-10 Monaten.  
Thomas Morgl ist überzeugt: “Was für Senioren aber auch in Zukunft immer wichtig bleiben wird - Selbstbestimmung, Sicherheit und Sozialisation. Das müssen wir in unserer Entwicklung immer mitdenken.“