Speziell der deutsche Raum, und hier vor allem Berlin, ist für die heimische Immobilienwirtschaft als Auslandsmarkt interessant. Die deutsche Hauptstadt bricht derzeit alle Rekorde: Von Juni 2012 bis Juni 2013 wuchs die Berliner Bevölkerung um fast 50.000 Einwohner, wobei der Saldo aus Zu- und Fortzug noch im Jahr 2003 nur 477 Menschen betrug! Mehr als 20.000 neue Haushalte sind entstanden. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erhöhte sich zwar, lag mit zuletzt rund 5.400 im Jahr jedoch weit unter der Nachfrage. Die Verknappung des Wohnraums äußert sich seit Jahren in steigenden Mieten und Preisen. Auch im Jahr 2013 erhöhten sich diese erneut, allerdings deutlich geringer als in den Vorjahren. Laut dem 10. WohnmarktReport Berlin, den die GSW Immobilien AG zusammen mit dem Immobiliendienstleister CBRE herausgab, nahmen die Mieten und die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser im vergangenen Jahr nur mehr halb so stark zu wie 2012.
Wenig Luft nach oben, aber stabil
Auch Peter Ulm, Geschäftsführer von 6B47, ist überzeugt, dass die „Wohnungsmieten in Deutschland nicht mehr dramatisch steigen werden. Das Niveau beginnt sich zu verflachen. Es gibt wenig Luft nach oben.“ Auch die Mietpreisbremse und die möglichen Beschränkungen der Modernisierungsmieterhöhung durch die neue Bundesregierung sind ein heißes Thema. Noch ist nicht bekannt, in welcher Form die Mietpreisdeckelung kommen wird und ob das Instrument überhaupt einer verfassungsrechtlichen Prüfung standhält. Alleine aber die Diskussion führt zu einer auffälligen Zurückhaltung der Bauträger, die bisher in den Mietwohnungsneubau investieren wollten. Es könnte natürlich sein, dass hier eine von der Politik nicht gewollte Entwicklung zu rollen beginnt. Denn weniger Neubau bringt wieder höhere Mietpreise. „Es wird interessant, wie sich das auswirken wird“, meint etwa Friedrich Wachernig, Vorstand der s Immo AG.
Deutschland ist die Nummer eins
Trotzdem ist und bleibt Deutschland ein guter Boden. „Die Nachfrage von Institutionellen Investoren nach guten Veranlagungsprodukten ist ungebrochen“, so Ulm. Das zeigt sich auch an den Preisen: „Wir verkaufen im Schnitt um eine Jahresmiete teurer als vor zwölf Monaten.“ Vor allem große Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Vorsorge-, oder Pensionskassen gehören zu den Käufern. Doch die Objekte wären nicht interessant, wenn sie nicht entsprechend vermietet wären, und hier sieht Ulm derzeit keine Probleme: „Wir haben im vorigen Jahr zwei Vorhaben fertiggestellt, und die Vermietungsgrade lagen in München bei 100 %, in Stuttgart bei 95%.“ Dennoch gibt es eine „Miet-Schallmauer“, die bei „der absoluten Miete 2.000 Euro im Monat beträgt“.
Alternative Städte
Der Boom führt natürlich auch dazu, dass in den großen Städten kaum mehr vernünftige Grundstücke zu bekommen sind. „In den letzten drei Jahren hat sich in Deutschland der Grundstückspreis verdoppelt“, so Ulm, und die Projektentwickler weichen in die Nebenstädte aus. Seine Aussage deckt sich mit einer Studie von Colliers International. Das Unternehmen rechnet damit, dass die Zweitstädte wieder stärker auf dem Radar auftauchen werden, da die Großstädte kaum mehr Potenzial bieten. Dies betrifft aber nicht nur Deutschland: Neben den deutschen „Alternative Twenty Cities“ gilt das auch für die „polnischen großen Sechs“.
Polen hat Sonderstatus und …
Polen nimmt in Osteuropa überhaupt eine eigene Stellung ein oder wie es Rechtsanwalt Peter Oberlechner von Wolf Theiss bezeichnet: „Nach wie vor ist Polen der ,weiße Elefant‘ unter den europäischen Volkswirtschaften.“ Wobei der auf CEE/SEE spezialisierte Anwalt die Meinung von Colliers nicht ganz teilt: „Die Investitionsnachfrage hat sich zentralisiert. Es gab Zeiten, da ist sie schon weiter über Warschau hinausgegangen, aber jetzt wird es wieder weniger.“
… lokale Möglichkeiten in Zweitstädten
Allerdings ist Polen derzeit „das einzige Land, in dem es auch lokale Möglichkeiten gibt“, so Wachernig: „In Rumänien gibt es derzeit lediglich Bukarest. Hier ist die Zeit nicht reif, in anderen Städten zu investieren.“ Die Volkswirtschaften der meisten CEE/SEE-Länder haben nicht in der Geschwindigkeit mitgezogen, wie es oft erwartet wurde, und daher ist es logisch, dass man sich derzeit auf die Metropolen konzentriert. „Das wird auch eine Zeit lang noch so bleiben“, erklärt Wachernig: „Leider wird Osteuropa von vielen Investoren äußerst kritisch gesehen und ist international tabu.“ Der s-Immo-Chef hat als Fondsmanager naturgemäß einen langen Investitionsfokus und erklärt: „CEE/SEE ist eine Region, die kommen wird. Derzeit ist eben das Vertrauen nicht vorhanden. Als börsennotiertes Unternehmen müssen wir langfristig vorausblicken, und Osteuropa wird sich aus unserer Sicht wieder zurückspielen. Als wir 2005 und 2006 in Berlin und Deutschland investiert haben, da gab es die unterschiedlichsten Meinungen, und wir wurden sehr kritisch beäugt. Damals haben wir den Quadratmeter um 600 bis 800 Euro gekauft, heute beträgt der Preis 2.000 Euro. Man muss langfristig in einem Markt tätig sein, um zu reüssieren.“ Auch Richard Wilkinson, Vorstandsvorsitzender der Erste Group Immorent, ist überzeugt: „Längerfristig wird auch Bukarest sein Potenzial umsetzen können.“ Für Immobilienprofi Alfons Metzger, Metzger Realitäten Gruppe, ist ohnehin eines klar: „CEE/SEE ist in den nächsten Jahrzehnten eine große Chance für alle österreichischen (Immobilien-)Unternehmen, die Erfahrung haben, und das Unglaubliche ist, dass sich dieser Markt direkt vor unserer Haustüre befindet.“
Investmentaktivitäten steigen
Betrachtet man die Investmentaktivitäten in Zentral- und Osteuropa, so ist ein Aufwärtstrend erkennbar, denn das Investmentvolumen wurde um 31 % gesteigert – von 7,67 Milliarden Euro im Jahr 2012 auf 10,02 Milliarden im Jahr 2013. Zwar entfielen – laut CBRE – von dieser Summe mehr als 80 % auf Russland und Polen, allerdings kann man aus den in Rumänien und Ungarn investierten Volumina von 229 Millionen bzw. 225 Millionen einen Aufwärtstrend ablesen. Ungarn ist insofern interessant, als hier die politischen Rahmenbedingungen nicht gerade die Investitionssicherheit fördern. Ähnliches gilt für das neueste EU-Land Kroatien, so Oberlechner: „In Kroatien gibt es sehr viel verbrannte Erde, und viele Grundstandards sind noch nicht gegeben. Ein noch lange nicht abgeschlossenes Thema ist zum Beispiel die Justiz. Der Zufriedenheitsgrad der Investoren ist gering.“
Das Baltikum und die nordischen Staaten
Das Baltikum und die nordischen Staaten sind ein Kapitel für sich. Die baltischen Staaten werden für Investitionen als zu klein erachtet, und die nordischen Märkte gelten als sehr lokal und geschlossen. „Die lassen sich nicht hineinspucken“, wie es ein Projektentwickler ausdrückt. Auch in Spanien und Frankreich ist es für ausländische Developer und Investoren schwierig, hineinzukommen. „Investitionen in anderen Ländern machen nur einen Sinn für diese Länder, wenn dort jemand einen Mehrwert hat. Man muss etwas bieten können, das in diesem Land nicht möglich ist“, erklärt ÖRAG-Vorstand Stefan Brezovich: „Etablierte Länder sind auf das Know-how und das Kapital nicht angewiesen, während wir in den CEE-Raum etwas gebracht haben bzw. bringen, das dort nicht in diesem Maße vorhanden ist.“
Vorteile für Österreich
Die Entwicklungen in der Ukraine, in Bosnien, im Mittleren Osten oder in der Türkei bewirken, dass weiterhin sehr viel Geld aus diesen unsicheren Staaten ins Ausland gebracht und veranlagt wird. „Hier zählen Österreich und Deutschland zu den absolut bevorzugten Ländern“, erklärt Oberlechner: „Das spielt uns in der mitteleuropäischen Immobilienwirtschaft stark in die Hände.“ Auch aus dem griechischen, italienischen und spanischen Raum kommt Geld zur Veranlagung. In kleinen und besonders beliebten heimischen Gemeinden kann dieses „Geldflut“ dann schon zu Problemen führen, da die Immobilien für die eigentlichen Bewohner oft unleistbar werden.
Nachteile für Österreich
Ein typisches Beispiel ist laut Immobilien.Net der Tiroler Nobelskiort Kitzbühel: Durch das ausländische Kapital haben die Preise enorm angezogen – hier liegt aktuell das teuerste österreichische Grundstück mit 4.284 Euro pro Quadratmeter und einem Gesamtpreis von knapp drei Millionen Euro. In Wien wird zwar auch ausländisches Geld veranlagt, aber durch die Größe der Stadt verteilt sich das Geld viel stärker. „Der Immobilienmarkt ist notorisch zyklisch“, meint der erfahrene Herbert Logar, Geschäftsführer der ÖBB-Immobilienmanagement GmbH. „In Wien sind derzeit die großen Institutionellen Investoren die zyklischen Treiber, und da gehören die großen heimischen Investoren dazu, wie Versicherungen, Pensionskassen und Fonds, und das ist viel mehr Geld, als aus dem Ausland einfließt“, ist Logar überzeugt.
Zertifizierung von Gebäuden
Quer über alle Märkte bleibt aber Zertifizierung ein Thema. Ewald J. Stückler, Geschäftsführer von tecno office consult: „Wir merken in der internationalen Entwicklung, dass die Zertifizierung von Gebäuden bei den Investoren immer wichtiger wird. Das Label ist egal, es geht darum, dass sie eine gewisse Sicherheit haben wollen, dass die Immobilie eine bestimmte Qualität hat.“ Stücklers Aussagen decken sich mit dem Cesar-Index von Jones Lang LaSalle: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hatten Ende letzten Jahres 4,23 Millionen Quadratmeter Bürofläche ein Nachhaltigkeitszertifikat oder waren zumindest vorzertifiziert. Das entspricht knapp 5 % des Bestands. Spitzenreiter ist Frankfurt am Main mit einem Anteil von 12,3 % bzw. 1,48 Millionen Quadratmetern zertifizierter Fläche. Am Ende der Skala steht Stuttgart mit 1,8 %, alle übrigen Städte kommen auf einen Zertifizierungsanteil von 3–4 %. Im Vergleich zur Erhebung von vor sechs Monaten verzeichneten alle sieben Märkte einen Anstieg.
Die Stabilität des Investments wird immer wichtiger oder wie Wachernig meint: „Das absolut Höchste ist die Sicherheit. 20 % Rendite mit Immobilien ist Casinopolitik, und das ist vorbei.“
