Erstmalig werden die Verkaufsflächen weniger
Zum ersten Mal seit dem Siegeszug des filialisierten und organisierten Einzelhandels ist Österreichs Verkaufsfläche zurückgegangen. Zwar ist der Rückgang von 2012 auf 2013 mit–0,8% auf 14,8 Millionen Quadratmeter noch minimal, „jedoch ist das nur der Anfang einer Entwicklung, die sich in Zukunft noch verschärfen wird“, ist Regio-Plan-Chef Wolfgang Richter überzeugt. Ausschlaggebend sind Schließungen, verursacht durch die Pleiten beispielsweise von Niedermeyer oder dayli, sowie die Tatsache, dass 2013 fast keine neuen Shoppingcenter eröffnet wurden. Diese Entwicklung hat zum einen mit der schon hohen Verkaufsflächendichte Österreichs, zum anderen mit der steigenden Bedeutung des Onlinehandels zu tun. „Das Internet und die dadurch vielfältigeren Distributionskanäle machen auch einen Teil der stationären Verkaufsflächen überflüssig“, so Richter.
Shopping ist „in“
Im Einkaufszentrum shoppen, Kaffee trinken, sehen und gesehen werden– in vielen Ländern ist der Besuch von Shoppingcentern zur Freizeitbeschäftigung Nummer eins geworden. Insbesondere in Polen. Im Schnitt besucht ein polnischer Großstadtbewohner rund drei große Shoppingcenter allein in einem halben Jahr, und zwar verschiedene. Laut Regio Plan Consulting frequentiert etwa ein Viertel der Konsumenten sogar fünf. Grundsätzlich gilt: Je weniger Einkaufsstraßen es in einer Stadt gibt, desto stärker ist die Shoppingcenter-Affinität der Konsumenten. Ebenso: Je reicher und jünger die Konsumenten sind, desto öfter gehen sie in Einkaufszentren shoppen. Auf Polen umgelegt bedeutet dies, dass es eine hohe Einkaufszentren-Affinität insbesondere unter jungen und wohlhabenden Menschen gibt.
Ähnliches gilt aber auch für andere Kontinente: Brasilianer scheinen ebenfalls eine große Vorliebe für Shoppingcenter zu haben. Sie verbringen viel mehr Zeit in einer Mall als beispielsweise die US-Amerikaner und gehen zwei bis drei Mal pro Woche in ein Center. In Brasilien soll es mehr als 400 Shoppingcenter geben.
Reale und unreale Werte
Warum ein Investment in reale Werte wie Immobilien wichtig ist, belegt Folgendes: Das weltweite Bruttosozialprodukt liegt bei etwa 60 Billionen US-Dollar. Der Wert des Buchgeldes wird von Finanzexperten auf etwa 2.000 bis 2.500 Billionen US-Dollar geschätzt– das heißt, dass rund 90 bis 95% der Finanzwerte keinerlei reale Werte gegenüberstehen.
Immo-Transaktionsvolumina wachsen
Nach vorläufigen Zahlen von JLL sind die Transaktionsvolumina weltweit in den ersten neun Monaten 2013 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahrs um 16% auf rund 260 Milliarden Euro gewachsen. Die Experten schließen nicht aus, dass der Betrag noch heuer auf 370 Milliarden Euro ansteigt (500 Milliarden US-Dollar). Eine Befragung von DTZ Research hat zusätzlich ergeben, dass es auch im nächsten Jahr ähnlich weitergehen könnte. Den größten Zuwachs könnte es demnach im Raum Asien/Pazifik geben, wo die für Investitionen vorgesehene Summe bisher bei 70 Milliarden Euro lag. In Europa ist das verfügbare Anlagekapital um 6% auf rund 89 Milliarden Euro gewachsen.
„Schwarmwanderung“ junger Menschen
Die Altersgruppe der 25- bis 30-Jährigen konzentriert sich stärker als in früheren Jahrzehnten in ausgewählten Städten. „Schwarmwanderung“ nennt empirica das Phänomen, das in einer Trend-Studie im Auftrag des Deutschen Instituts für Altersvorsorge beschrieben wird. Der Anteil der jungen Leute war im Jahr 2000 nur in vier Städten (Münster, Würzburg, Heidelberg und Freiburg) mehr als 30% über dem Bundesdurchschnitt gelegen, heute gilt das für 18 Städte. Karlsruhe, Erlangen, Bayreuth, Regensburg, Darmstadt, Leipzig, Flensburg, Rostock, München, Kiel, Dresden, Mainz, Trier und Jena kamen dazu. Während 2000 erst 5% der jungen Erwachsenen in „Schwarmstädten“ wohnten, waren es 2011 bereits 25%. Dieses Verhalten könnte ein Ergebnis der demografischen Entwicklung sein: Die jungen Leute werden weniger und rotten sich in ausgewählten Städten zusammen. Es könnte sein, „dass ein solches Schwarmverhalten durch soziale Netzwerke (Facebook) verstärkt wird“, mutmaßen die Autoren der Studie. Sogar regelrechte „Fluchtwanderungen“ aus den sich entleerenden Regionen seien künftig denkbar.
Indiens Millionenmetropolen
Bis zum Jahr 2030 werden rund 590 Millionen Inder in Städten leben– das ist mehr als das Doppelte der Einwohner der USA heute. 91 Millionen Haushalte werden der Mittelschicht angehören, heute sind es lediglich 22 Millionen. 68 Millionen Städte werden dann eine Population von mehr als einer Million haben, wobei dies jetzt bereits in 50 Städten der Fall ist– Europa hat lediglich 35.
Einzelhandel in Bewegung
Der weltweite Markt für Einzelhandelsimmobilien hat sich laut dem aktuellen Bericht „Global Retail Highlights“ von Colliers International 2013 deutlich erholt. Obwohl London einen Platz im Ranking eingebüßt hat, ist die Nachfrage nach Flagshipstores ungebrochen stark und übersteigt das Angebot. Die Mieten in der Old Bond Street sind allein im letzten Jahr um 20% gestiegen. Überhaupt hat die Expansion von internationalen Luxusmarken– auch in neue Märkte– dazu geführt, dass die Mieten an 69 begehrten Standorten dramatisch gestiegen sind, und sie erklärt auch die steigende Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den wichtigsten touristischen Destinationen. Höhere Jahresmieten wurden weltweit auf den größten Einkaufsstraßen verzeichnet. Von 129 befragten Standorten berichteten 69 über steigende jährliche Durchschnittsmieten, 41 blieben gleich und 19 sanken. Europa ist zweigeteilt: Die stärksten Städte sind nach London Oslo (+28,6%), Kopenhagen (+22%) und Vilnius (+18,8%). Oslo hat von der starken Wirtschaftslage Norwegens profitiert und verzeichnet eine große Nachfrage in den kleinen Straßen der Stadt. Hier sind die Vermieter sehr aktiv und kurze Mietverträge üblich, was zu einer Abwanderung auf die Hauptstraßen führt. Das Wachstum in Vilnius (Litauen) ist vor allem auf die Nachfrage von lokalen und regionalen Einzelhändlern, die ins Baltikum expandieren wollen, zurückzuführen. Europas am schlechtesten abschneidende Städte waren Sofia, Bulgarien (–34,2%), und Kiew, Ukraine (–20%). Kiews Haupteinkaufsstraße hat vor allem durch die Eröffnung des zwei Kilometer entfernten „Ocean Plaza“-Shoppingcenters enorme Einbußen zu verzeichnen.
Crossborder belebt Europas Märkte
Der Anstieg von Crossborder-Transaktionen hat in den letzten Jahren das starke Wachstum auf dem europäischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien angekurbelt– so die Analyse von CBRE. Auf dem weltweiten Immobilienmarkt verzeichnet Europa die höchsten Investitionen aus dem nicht europäischen Ausland. Jahrelang haben diese Kapitalzuflüsse 18% der gesamten Investmenttätigkeit ausgemacht. Der Anteil der grenzüberschreitenden Transaktionen aus dem nicht europäischen Ausland ist mit einem Anteil von 22,4% im Jahr 2012 bis zum ersten Halbjahr 2013) deutlich gestiegen, wobei das auf dem europäischen Markt von asiatischen (7,8 Milliarden Euro) und seit Kurzem nordamerikanischen Investoren (18,9 Milliarden Euro) investierte Kapital beträchtlich gewachsen ist. Die Transaktionen grenzüberschreitender Investoren konzentrieren sich tendenziell auf hochwertige Immobilien mit großen Volumina in ausgewählten Märkten. Dies zeigt sich am deutlichsten an den Größen der Transaktionen, die von den verschiedenen Investorentypen getätigt wurden. Im ersten Halbjahr 2013 haben sich nationale Investoren auf ihren Märkten mit einem durchschnittlichen Transaktionsvolumen von 21 Millionen Euro in hohem Umfang auf kleinere Transaktionen konzentriert. Europäische Crossborder-Investoren haben mit einem Transaktionsvolumen von etwa 42 Millionen Euro pro Investmentdeal größere Assets anvisiert. Investoren aus dem nicht europäischen Ausland haben hingegen mit einem durchschnittlichen Transaktionsvolumen von 94 Millionen Euro mehr als das Doppelte bei einer Transaktion ausgegeben.
