Können Sie sich noch an die erste Immobilie erinnern, die Sie gekauft haben?
Benko: Ja. Das war eine Eigentumswohnung in Innsbruck zu Wohnzwecken.
Und die erste Immobilie, die Sie nicht selbst nutzten?
Benko: Das waren zwei Dachböden. Beide zur selben Zeit. Einer in Innsbruck und einer in Wien beim Naschmarkt. Das war im Jahr 2000, zu einem Zeitpunkt, an dem noch nicht jeder erkannt hatte, dass Penthäuser die luxuriösesten Wohnräume in einer Stadt werden.
Das heißt, Sie hatten damals auf das richtige Pferd gesetzt?
Benko: Man braucht ein „G’spür fürs G’schäft“, und das ist nicht nur ein Tiroler Sprichwort. Aber Tatsache ist, dass man bei unwiederbringlichen Lagen auf steigende Werte setzen kann. Eine dieser Lagen ist das „Goldene U“ in Wien. Und dieses „Goldene U“ ist mir in Wien zu klein, verglichen mit der Nachfrage von Luxus-Retailern nach adäquaten Flächen in der Innenstadt. Daher haben wir uns entschieden, mit unseren Projekten diese „U“ zu erweitern, in die Tuchlauben hinein und in die Bogner- und die Seitzergasse, und schaffen damit unser eigenes „Goldenes Quartier“.
Welche Anlagestrategie verfolgt die SIGNA?
Benko: Wir sind in guten Bürolagen investiert und wir konzentrieren uns auf beste Innenstadtlagen. In der Wiener Innenstadt sind wir mit mehr als einer Milliarde Euro engagiert. In diesem Zusammenhang möchte ich aber noch etwas über ein Phänomen sagen, das nicht nur ich, sondern auch andere beobachten, die seit Jahrzehnten Immobilien kaufen und verkaufen. Es gibt immer wieder Objekte in absoluten Top-Lagen, die zu Spitzenpreisen gekauft wurden und wenn man ein Jahrzehnt später über den Preis nachdenkt, dann kommt man zur Erkenntnis, dass es ein Schnäppchen war. Ein Beispiel ist das Patentamt am Kohlmarkt. Das hat im Jahr 2003 im Zuge einer Versteigerung eine Stiftung gekauft, und das war damals ein Preis, über den viele den Kopf geschüttelt haben, weil er so hoch war. Im Nachhinein betrachtet war das aber ein Schnäppchen.
In welchen Ländern sind Sie investiert?
Benko: Momentan schwerpunktmäßig in Österreich und Deutschland, aber auch in der Schweiz, in Norditalien, in den Beneluxstaaten und den beiden Metropolen London und Paris.
In CEE hat die SIGNA keine Projekte?
Benko: Nein. Das ist derzeit kein Thema für uns. Wir sind rechtzeitig vor der Lehmann-Pleite aus CEE/SEE hinausgegangen. Aber es kann durchaus wieder interessant werden.
Sie haben auch da den richtigen Riecher gehabt.
Benko: Wenn man Dritte fragt, was mir als besondere Eigenschaften beigemessen wird, dann sicher das Gespür für das Geschäft und die Gabe, beim Denken keine Zeit zu verlieren. Wenn man das Gespür hat, dann entscheidet man sich intuitiv relativ schnell für das richtige Investment oder auch dafür, sich rechtzeitig aus einem Investment zurückzuziehen. Wenn man erfolgreich sein will, muss man seine Entscheidungen ständig überprüfen und analysieren, damit man auch die Gesamtperformance bei weiteren Investments verbessern kann– und man darf nicht so überheblich werden zu glauben, alles zu können.
Sind Sie lieber Developer oder Investor?
Benko: Grundsätzlich beides. Zuerst bin ich gerne Investor und kaufe etwas, was sich weiterentwickeln lässt, um damit außerordentliche Wertsteigerungen zu erzielen. Beide Herzen schlagen gleichermaßen in meiner Brust.
Was macht den Reiz eines Portfoliokaufes aus?
Benko: Es gibt auf der einen Seite weniger Konkurrenz, da es bei Portfolios meist um größere Summen geht, und das dünnt den Kreis potenzieller Investoren aus. Auf der anderen Seite ergeben sich, wenn man ein Portfolio gut analysiert und zu einem attraktiven Gesamtkaufpreis erwirbt, viele Potenziale bei der Verwertung der einzelnen Assets.
Wie wichtig ist Ihnen Architektur?
Benko: Architektur ist eine der obersten Prioritäten, weil letztendlich nur Gebäude mit erstklassiger Architektur auch langfristig bestehen und damit performen werden. Internationale Bauqualität im Zusammenhang mit Ökologie und Nachhaltigkeit sind einfach die Themen, mit denen man auch immer gute Mieter gewinnen und damit langfristige Mieteinnahmen sichern kann.
Haben Sie eigene Architekten in der SIGNA?
Benko: Nein. Wir arbeiten in den Städten, in denen wir investiert sind, mit den etablierten Architekten zusammen. In Wien ist das Heinz Neumann. Er ist einer der erfahrensten und fähigsten Planer in Wien und zudem hervorragend vernetzt. Vor allem hat er auch das G’spür für das Geldbörsel des Bauherrn. Das heißt: Er plant, was auch finanziell machbar ist. Zudem arbeiten wir auch mit anderen international angesehenen Top-Architekten zusammen.
Sie waren in Deutschland auch am „Kaufhof-Portfolio“ interessiert. Das Thema ist zwar jetzt vom Tisch, aber was hat Sie daran interessiert: die Immobilien oder die Handelskette?
Benko: Beides. Einerseits das Portfolio an Immobilien in erstklassigen deutschen Innenstadtlagen, andererseits aber auch das künftige Potenzial eines etablierten deutschen Warenhauses. Insofern waren wir interessiert, beides zu erwerben: die Immobilien und den operativen Betrieb.
Das sind doch zwei unterschiedliche Sparten.
Benko: Jein. Grundsätzlich ist es so, dass ein Handelsmieter im Vergleich zum Immobilieninvestor eine branchenfremde Geschäftsform ist, dennoch hat das mit der Immobilie wahnsinnig viel zu tun. Erfolgreicher Handel klappt nur im Zusammenhang mit einer ansprechenden Immobilie. Um erfolgreicher Investor einer Handelsimmobilie zu sein, muss man sehr viel vom Handel verstehen und man muss sich in die Denkstruktur des Retailers hineinversetzen. Es sind zwei unterschiedliche Geschäftsmodelle, die sich brauchen– der Hauseigentümer den Händler und umgekehrt.
Wenn Sie an einer Handelskette interessiert sind– was interessiert Sie sonst noch?
Benko: Ich bin mit meinem Family-Office auch in anderen Bereichen investiert, um zu diversifizieren. Da bin ich aber nicht operativ engagiert, sondern nur als Investor. Unter anderem bin ich wesentlich beteiligt an der Expansion der Hofer-Tankstellen. Die SIGNA aber bleibt weiterhin ein Immobilien-Unternehmen und wird von mir und elf Vorständen geführt.
Haben Sie einen konkreten Plan für die weitere Entwicklung Ihres Unternehmens in den nächsten Jahren?
Benko: Ich habe eine konkrete Vorstellung, wo und wie wir investieren wollen: in den starken europäischen Ländern und in besten Innenstadtlagen– es ist aber nicht so, dass wir zwanghaft wachsen müssen. Wir sind ein Unternehmen in privater Hand und unterliegen keinem unnatürlichen Wachstumszwang, sondern können dann investieren, wenn sich attraktive Möglichkeiten auftun. Wenn wir mehrere tolle Immobilien in einem Jahr erwerben können, dann sind wir in der Lage, großvolumig zu investieren. Der Umkehrschluss: Ergeben sich nicht so viele Möglichkeiten, dann sind wir in einem Jahr halt etwas zurückhaltender und verdienen dennoch gutes Geld. Damit sind wir gut aufgestellt. Was ich mir aber immer wieder ansehe, das sind hochattraktive Märkte im Sinne von Zukunftsmärkten.
Welche meinen Sie damit?
Benko: Das ist zum Beispiel Asien, aber wir sehen uns auch sehr konkret Afrika an, wo es auch Staaten mit stabiler Gesetzeslage und aufstrebender Wirtschaft gibt. Aber das ist sehr weit in die Zukunft gedacht.
Haben Sie eine Lieblingsimmobilie?
Benko: Ja. Das Kaufhaus Tyrol in Innsbruck. Nicht nur, weil ich nach wie vor begeisterter Innsbrucker bin, sondern auch weil es für mich eine tolle Visitenkarte ist und zeigt, wie man Dinge möglich machen kann, die für unmöglich gehalten wurden und an denen viele vor mir gescheitert sind. Heute bekomme ich mit über fünf Millionen Besuchern im Jahr die Bestätigung, dass wir einfach eine supertolle Handelsimmobilie mit internationaler Architektur in bester Innenstadtlage geschaffen haben. Ich habe über die Jahre viel Zeit und auch persönliches Engagement investiert und am Ende des Tages wurde das Kaufhaus Tyrol für uns ein großer wirtschaftlicher Erfolg.
