Die Immobilienbranche steckt zweifellos in der größten Misere seit der Subprime-Krise 2008, zumindest im Bereich Wohnen. Gefühlt im Wochentakt werden stets noch dramatischere Statistiken veröffentlicht, aus denen hervorgeht, wie stark der Wohnbau in den kommenden Jahren zurückgehen soll. Fakt ist, dass sich die Anzahl der Neubauprojekte österreichweit im Sinkflug befindet. Bei Bauträgern und Projektentwicklern, die es sich leisten können, ist eine abwartende Haltung und bei jenen, die es sich nicht mehr leisten können, Panik zu spüren. Im Gegenzug sind jedoch der anhaltende Zuzug und damit auch die Notwendigkeit von Wohnungsneubau gewiss.
Gründe für den Rückgang der Neubauten gibt es zuhauf
Neben durch weltpolitische Ereignisse hervorgerufenen Lieferengpässen und damit einhergehenden erheblichen Preissteigerungen bei Baumaterialien und sonstigen inflationsfördernden Faktoren ist es seit Mitte vergangenen Jahres insbesondere die diametral veränderte Zinslandschaft, die für Stagnation sorgt. Die von der Idee her verständliche, aber spätestens seit dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens überbordende KIM-Verordnung tut das Ihre. Die teilweise erratische Judikatur – etwa beim Thema Wertsicherung – trägt auch nicht eben zur Kapitalflucht in die Zunft der Immobilieneigentümer bei.
Schleichende Entwicklung wurde virulent
Auch wenn die Entwicklung bereits vor zwei Jahren schleichend begonnen hat und jedenfalls seit Juli 2022 und dem Ansteigen des EZB-Leitzinses virulent ist, scheinen bis heute echte Konzepte mit Lenkungswirkung zu fehlen. In den letzten Monaten wurden diverse, teilweise jahrealte Ideen gewälzt, etwa die Reduktion oder Streichung der (mit 3,5 Prozent des Kaufpreises für die Kaufentscheidung nur bedingt relevanten) Grunderwerbsteuer oder die – jetzt aber wirklich! – Steigerung der Wohnbauförderungen.
Komponenten des Kaufpreises
Aus welchen wesentlichen Komponenten setzt sich der Kaufpreis für eine Wohnung in einer neu errichteten Immobilie zusammen? Neben den Grundstückskosten und dem Bauträgergewinn sind hier insbesondere die Baukosten zu nennen. Auch wenn sich der Bauträgergewinn bereits marginalisiert, wird ein solcher betriebs- und volkswirtschaftlich notwendig sein, um Kapital in einer freien Marktwirtschaft in die Immobilienbranche zu bringen. Andernfalls wird es eben – wie aktuell – in andere Bereiche investiert. Die Grundstückskosten sinken bereits, werden aber auch irgendwann einen gewissen Boden erreichen. Was bleibt, sind daher die Baukosten.
Senkung der Mehrwertsteuer?
Ungeachtet der Tatsache, dass auch die Baukosten – wohl vor allem aufgrund sinkender Nachfrage – im Wohnbereich sinken (siehe dazu auch den von der Statistik Austria veröffentlichten Baukostenindex seit Mai 2023), wäre die Mehrwertsteuer ein erheblicher Hebel. Diese beträgt in Österreich für jeden steuerpflichtigen Umsatz bekanntlich generell 20 Prozent – so auch für die Baukosten. Für einige Waren und Dienstleistungen, nämlich vor allem solche des täglichen Bedarfs, gilt allerdings ein ermäßigter Steuersatz von zehn Prozent, etwa für Lebensmittel, Zeitungen, Medikamente und öffentliche Verkehrsmittel. Dieser ermäßigte Steuersatz für Lebensmittel ist in Österreich gegenüber anderen europäischen Ländern sogar vergleichsweise hoch. In Italien, Slowenien und Polen beträgt er fünf Prozent, in Frankreich 5,5 Prozent. Im Bereich der Gastronomie war der Steuersatz zur Unterstützung der Gastwirte wegen Covid-19 zeitlich befristet auf fünf Prozent gesenkt worden.
Es besteht parteienübergreifend Einigkeit darüber, dass Wohnen ein Grundbedürfnis darstellt. Warum also nicht den reduzierten Steuersatz von zehn Prozent oder weniger auch im Wohnbau anwenden? Diese gesetzgeberisch einfache Maßnahme würde – zumindest, bis die Wohnimmobilienkrise ausgestanden ist – für nachhaltige Entspannung sorgen. Es spräche überhaupt nichts dagegen, diese Maßnahme auch ins Dauerrecht zu übernehmen. Damit würde nicht nur einem Rückgang der Beschäftigung in der Baubranche vorgebeugt, sondern auch allen Menschen, die an leistbarem Wohnraum interessiert sind, sehr schnell und einfach geholfen.