Was waren Ihre Beweggründe, Ihre geografische Einkaufsstrategie zu ändern und nur in Westeuropa zu investieren?
Tomasz Dukala: EPH konzentriert sich auf den Erwerb von westeuropäischen Assets zur Diversifizierung des Portfolios. Ursprünglich wurde das Unternehmen gegründet und an der SIX Swiss Exchange gelistet, um westeuropäische Gelder in den vielversprechenden russischen Immobilienmarkt zu investieren. Der Schwerpunkt lag zunächst also auf Russland, und wir haben in verschiedenen Segmenten investiert, darunter Büro- und Wohnimmobilien, später auch in Einzelhandels- und Parkhausentwicklungen. Das Engagement auf dem russischen Markt ist für das Unternehmen sehr attraktiv gewesen. EPH hat es in dieser Zeit geschafft, ein beträchtliches Büroportfolio zu entwickeln, das heute einen wichtigen Teil des Investmentportfolios bildet. Allerdings haben sich Schwankungen des Rubelkurses auf das Unternehmen ausgewirkt, das in Zürich börsennotiert ist und in US-Dollar bilanziert. Daher beschloss der Verwaltungsrat des Unternehmens Ende 2015, die geografische Aufstellung von EPH zu verändern, und begann mit Akquisitionen in Deutschland. Dies war eine sehr gute Entscheidung, da der Cashflow aus deutschen Projekten und auch der Kapitalwert der Projekte bei begrenzter Volatilität allmählich gestiegen ist. Mittlerweile haben wir in Berlin, Hamburg, Stuttgart und Dresden sowie auch zweimal in Wien gekauft.
EPH wurde 2003 als Eastern Property Holdings gegründet. Im Sommer 2020 wurde dann der Name auf EPH European Property Holdings geändert. Die Namensänderung soll die geografische Verlagerung des Unternehmensfokus betonen, denn EPH wird seine intensive Expansionsphase auf den westeuropäischen Immobilienmärkten fortsetzen.
Hat die aktuelle Covid-Situation Ihre Entscheidung bestärkt, oder wird die Investitionsstrategie überdacht?
Tomasz Dukala: Trotz der gegenwärtigen Situation halten wir an unserer Investitionsstrategie fest und sehen die aktuelle Situation auch als eine Zeit der Opportunitäten. Wir suchen nach Bestandsimmobilien und Entwicklungsprojekten, bei denen die Entwicklerrisiken trotz Verkaufs beim Verkäufer verbleiben. Was wir allerdings nicht suchen, sind opportunistische Renditen durch Schnäppchenkäufe. Das Ziel ist ein langfristig nachhaltiger Vermögenszuwachs.
Dennoch, im Nachhinein muss man sagen, dass 2019 glücklicherweise nicht alle unsere Angebote für zum Verkauf stehende Objekte einen Zuschlag erhalten haben, wodurch Investitionskapital übrig blieb, das es EPH nun ermöglicht, im derzeitigen Markt erfolgreich zu kaufen. Denn Covid-19 hat die Erwartungen der Verkäufer bis zu einem gewissen Grad revidiert. Das Transaktionsumfeld ist nun käuferfreundlicher. Und entsprechend konnten wir in der ersten Hälfte dieses Jahres eine Reihe von erfolgreichen Akquisitionen tätigen.
Wie wichtig ist Österreich in Ihren strategischen Überlegungen?
Tomasz Dukala: Österreich, insbesondere Wien, ist für uns ein Schlüsselmarkt, und wir mögen diesen Markt sehr. Wien ist eine schöne, lebendige Stadt und vor allem für Immobilieninvestoren im internationalen Vergleich relativ preiswert.
Grund dafür ist ein starker Arbeitsmarkt, der sich aber in den vergangenen Jahren nicht in einem gigantischen Anstieg der Mieten niedergeschlagen hat – eine Tendenz, die wir in vielen deutschen Städten gesehen haben. Insgesamt hat Wien von einer sehr ausgewogenen Entwicklung profitiert, sodass es zwar ein beträchtliches Angebot, aber keinen Überfluss gibt. Insgesamt ist der Markt gut ausbalanciert. Und auch wenn die Renditen in den vergangenen Jahren gesunken sind, sind die Kapitalwerte pro Quadratmeter meiner Meinung nach immer noch angemessen und nachhaltig. Mal sehen, wie sich der Markt angesichts der aktuellen Situation entwickelt, auch mit den erwarteten Veränderungen der Präferenzen verschiedener Büromieter.
Welche Anlageklassen stehen im Fokus von EPH?
Tomasz Dukala: Das Hauptziel von EPH besteht darin, langfristig in hochwertige Immobilien zu investieren und sicherzustellen, dass diese stabile Einnahmen generieren. Das Unternehmen konzentriert sich auf Büro- und Mixed-Use-Immobilien sowie Hotels in Westeuropa. Wir haben „Trophy“-Immobilien und auch Core-plus-Objekte identifiziert, darunter sowohl Entwicklungs- als auch Renovierungsprojekte. In der Regel konzentrieren wir uns auf Transaktionen mit einem Transaktionsvolumen von 50 bis 150 Millionen Euro, erwägen aber auch größere Projekte bis zu 350 Millionen Euro. Geografisch gesehen ist Deutschland aktuell der Schlüsselmarkt. Trotzdem beobachten wir ständig die Möglichkeiten in allen führenden westeuropäischen Märkten einschließlich der Hauptstädte und Finanzzentren, nicht zuletzt auch in Wien. Die österreichische Hauptstadt spielt für uns eine wichtige Rolle.
EPH investiert langfristig – wie schätzen Sie die Entwicklung in den kommenden Jahren ein?
Tomasz Dukala: Die Entwicklung variiert je nach Markt. Viele Märkte, darunter die deutschen Schlüsselstädte, sind strukturell unterversorgt, beispielsweise mit hochwertigen Büroflächen. Oft dauert es wegen eingeschränkter Entwicklungsbedingungen in verschiedenen Städten länger, ein Projekt auf den Markt zu bringen. Dies belebt die Nachfrage nach einem Projekt. Folglich ist der Leerstand gering. Wir betrachten die Besonderheiten jedes Markts und analysieren die Nachhaltigkeit der Mieten. Dabei konzentrieren wir uns auf Projekte mit einem geringen Risiko einer Vermietung über Marktniveau. Angesichts der allgemeinen Veränderung bei der Bürobelegung sowie bei der Reisetätigkeit aufgrund von Covid-19 sind wir aktuell jedoch eher vorsichtig eingestellt und nehmen nur Möglichkeiten wahr, die wirklich optimal in unser Portfolio passen.
Anfang April haben Sie ein Hotel in Berlin erworben. Wäre es nicht besser gewesen, abzuwarten und zu sehen, wie sich der Markt entwickelt?
Tomasz Dukala: Nun, die Zeit wird es zeigen. Generell freue ich mich aber sehr über den Erwerb des nhow-Hotels in Berlin. Es ist ein hervorragendes Projekt, der Pächter ist dort seit vielen Jahren erfolgreich tätig, und das Konzept hat sich in der Zwischenzeit umfassend bewährt. Wir hatten uns schon länger für das nhow-Hotel in Berlin interessiert und mit den Verhandlungen bereits während des zyklischen Höhepunkts der Immobilienpreise und somit vor der Krise begonnen. Dann änderten sich die Umstände, was sich auch in den Kaufbedingungen niederschlug. Angesichts unseres langfristigen Ansatzes und der Tatsache, dass der Inlandstourismus wegen der internationalen Reisebeschränkungen und der aktuellen Vorsicht der Reisenden gerade jetzt einen Aufschwung erlebt, sind wir im Zusammenhang mit dieser Investition optimistisch eingestellt.
Sehen Sie eine Entwicklung hin zu größeren Preisunterschieden zwischen guten und schlechten Immobilien?
Tomasz Dukala: Ja, ich sehe diese Tendenz. Im Wesentlichen halten gute Projekte ihren Wert, und die Auswirkungen der Covid-19-Krise auf sie sind begrenzt. Dagegen müssen die Verkäufer bei Immobilien, die zwar vergleichbar, aber nicht wirklich gut sind, darauf vorbereitet sein, ihre Preisvorstellungen zu revidieren. Und dies vor allem dann, wenn es Anzeichen für eine Notlage bei den Mietern gibt und die Angemessenheit der Mieten für das Objekt infrage gestellt werden könnte.
