Deutschland bewegt sich als Investmentmarkt weltweit auf sehr hohem Niveau.
Schreppel: Wenn man den wohnwirtschaftlichen Bereich miteinrechnet, dann werden in Deutschland pro Woche Immobilien im Wert von zirka 1,5 Milliarden Euro umgesetzt. Das ist definitiv einer der größten Märkte der Welt.
Gibt es vonseiten internationaler Investoren Bedenken, was etwaige neue gesetzliche Regelungen in Deutschland betrifft, durch die in das Immobilienvermögen eingegriffen werden könnte? Siehe die Verstaatlichungspläne in Berlin.
Schreppel: Die Gründe, die für Deutschland sprechen, sind für Investoren aus den Fundamentaldaten abzuleiten. Die Investoren beschäftigen sich primär mit der Immobilie und dem Einpreisen und nicht mit staatlichen Regularien.
Wir sehen einen sehr starken Vermietungsmarkt, und wahrscheinlich wird es keine Renditenexpansion geben, sondern eher eine Kompression.
Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung des Renditenniveaus ein?
Schreppel: Die niedrigen Renditen für Immobilien in Deutschland sind mehreren Faktoren geschuldet. Da wäre das denkbar niedrige Zinsniveau. Sollte es ansteigen, wird es unserer Meinung nach nicht signifikant wachsen. Dann haben wir eine große Anzahl von nationalen und internationalen Investoren auf dem Markt, wobei es in Deutschland eher wenige österreichische Investoren gibt. Und zu guter Letzt stößt sehr viel Geld auf ein limitiertes Angebot. Hätten wir ein Vielfaches an Produkten auf dem Markt gehabt, dann wären auch diese verkauft worden – so stark ist der Markt. Und daher bleibt genug frustriertes Kapital von den Investoren, die bei einem Immobiliendeal nicht zum Zug kamen. Also von der Nummer zwei abwärts. Die geben ja ihre Ambitionen nicht auf.
Wann könnte die niedrige Rendite ein Thema oder Problem für die Investoren werden?
Schreppel: Wenn man ein Büro um fünf Prozent Rendite kaufen kann, dann hat man einen guten Deal gemacht – aber auch für die Spitzenrenditen um die drei Prozent haben die jeweiligen Investoren natürlich überzeugende Business-Cases. Im Nachhinein gesehen hat man sich immer an die niedrigen Niveaus gewöhnt. Nehmen Sie als Beispiel Logistikimmobilien: Noch vor zehn Jahren hat man gesagt: Mehr als das Zwölffache zahle ich als Investor nicht, und jetzt ist man bei Spitzenobjekten oberhalb des 25-Fachen angelangt. Aber irgendwann ist eine Talsohle erreicht.
Wobei Immobilien von den verschiedenen Investoren unterschiedlich gewichtet werden, und da kommt es auch zu Veränderungen. Es kann nicht alles in den Himmel wachsen.
Was meinen Sie damit?
Schreppel: Was wir derzeit bei Büroimmobilien sehen, gilt zum Beispiel nicht für den Einzelhandel. Im Einzelhandel ist die Nachfrage nicht so wahnsinnig groß, da das Thema Einzelhandel aufgrund des E-Commerce im Augenblick sehr schwer eingeschätzt werden kann. Da wird sich sicherlich bei den Einzelhandelsflächen etwas ändern beziehungsweise muss von den Betreibern etwas geändert werden. Denn wir sehen ja, dass es funktionieren kann: Gerade lebensmittelgebundene Fachmärkte laufen gut.
Und was die Investoren betrifft?
Schreppel: Die typischen Investoren aus Fernost machen ihre Investitionsentscheidung davon abhängig, wo sie großvolumig in Deutschland investieren können. Sie wollen möglichst große Volumen kaufen und sind sehr einkommengesteuert. Wenn man in dieser Größenordnung sucht, dann wird es bei der Logistik zum Beispiel schon wieder eng, da Logistikportfolios aktuell nur in reduzierter Anzahl verfügbar sind – und einzelne Logistikobjekte eher ein geringes Transaktionsvolumen bieten.
Dieser Bereich ist dann schon wieder für Logistikspezialisten aus angloamerikanischen Ländern interessant – diese sind in puncto Logistik schon weiter. Die sehen in dieser Assetklasse großes Potenzial.
Immobilien sind in Bewegung, wenn man das so sagen kann, es wird zum Beispiel immer öfter von gemischten Immobilien gesprochen. Wohin könnte die Entwicklung gehen?
Schreppel: Ich glaube, in Zukunft wird man die Immobilie als Dienstleistungsobjekt verstehen. Man kann oben im Büro arbeiten und in den Wohnungen wohnen, unten einkaufen, und Serviceleistungen gibt es auch im Haus. Das wird sich in diese Richtung verändern, und das tut es ja auch schon. Das Konzept bei modernen Hochhäusern ist es, diese 24 Stunden am Tag „leben“ zu lassen. Früher war das bei den Bürohäusern anders: Wenn die Arbeit vorbei war, wurde es dunkel. Tishman Speyer hat mitten in einen Büroturm, die Projektentwicklung Omniturm in Frankfurt am Main, rund 140 Mietwohnungen eingebaut. Damit hat man eine ganz andere Vielfältigkeit geschaffen – natürlich auch was die Nutzer betrifft.
Das wird aber den Wert und die Bewertung einer Immobilie verändern.
Schreppel: Ja, natürlich, es verschiebt sich die Bewertung des Objekts. Zum Teil sehen wir das ja schon bei den „Co-Working Spaces“. Wenn eine Immobilie ein Dienstleistungsobjekt ist, dann zählen eben nicht mehr nur die Fassade und die Etagen. In den USA gibt es diesen neuen Zugang zu Gebäuden schon, und die Bewertung wird sich sicherlich anpassen.
Ein Blick in die Zukunft …
Schreppel: Bisher assoziiert man mit einer Immobilie nur eine Tätigkeit, aber ich glaube, wir werden in Zukunft in Bezug auf Wohnen, Arbeit und Entertainment mehr und stärkere Verbindungen sehen. Eine Immobilie wird eine Art „Work, Life, Entertainment“–Thematik bekommen.
