In diesem turbulenten Umfeld entschied sich Silvia Wustinger-Renezeder, den Schritt in die Selbstständigkeit zu wagen. Im Gespräch erläutert sie ihre Beweggründe und wie sich der Markt seither verändert hat.
Der Weg in die Selbstständigkeit
Auf die Frage, ob der Zeitpunkt ihrer Selbstständigkeit Teil eines größeren Plans war, antwortet Wustinger-Renezeder:
"Nein, mein Plan war eigentlich ein anderer. Ich habe eine große Familie mit vier Enkelkindern. Mein Ziel war es, durch die Entwicklung von Immobilienprojekten ein nachhaltiges Vermögen für unsere gesamte Familie aufzubauen. Dabei wollte ich einige Projekte verkaufen und andere behalten. Es macht mir einfach Spaß, und einige meiner Kinder sind ebenfalls in der Immobilienbranche tätig."
Sie betont, dass ihre Entscheidung weniger von den aktuellen Finanzierungsbedingungen oder der Marktsituation beeinflusst wurde. Vielmehr ging es ihr darum, in den nächsten zehn Jahren, solange sie noch aktiv sein möchte, etwas Bedeutsames in der Branche zu schaffen.
Die Auswirkungen der KIM-Verordnung und steigender Zinsen
Experten wie Florian Schmidl von Forvis Mazars und Benedikt Stockert, FSM-Rechtsanwälte haben darauf hingewiesen, dass die Zinserhöhungen und die Verschärfung der Kreditvergabe durch die KIM-Verordnung zu einer Trennung zwischen Spekulanten und Profis geführt haben. Wustinger-Renezeder bestätigt diese Einschätzung aus ihrer eigenen Erfahrung:
"Als ich 2021 die ersten Liegenschaften besichtigte, waren die Preise horrend. Es war einfach nicht rentabel. Ich konnte nur durch persönliche Kontakte und Empfehlungen an zwei Projekte kommen. Was mir sonst am Markt angeboten wurde, war völlig überteuert."
Sie erzählt von einem Zinshaus-Projekt, das sie nur realisieren konnte, weil es sich seit 100 Jahren im Familienbesitz befand und nicht zu normalen Marktbedingungen verkauft wurde. Erst jetzt beginnen die Preise, sich langsam zu normalisieren.
Die Bedeutung von Erfahrung und Reputation
Wustinger-Renezeder hebt die Bedeutung von langjähriger Erfahrung und einem guten Ruf in der Branche hervor:
"Ich bin seit vielen Jahren in der Branche bekannt und habe einen guten Track Record bei Banken, sowohl in Bezug auf Finanzierungen als auch bei der Verwertung von Projekten. Solche Profis werden von den Banken als geschätzte Partner wahrgenommen."
Sie weist darauf hin, dass es für Newcomer, die vielleicht in den 2010er Jahren mit ein oder zwei Projekten begonnen haben und dann Schwierigkeiten hatten, jetzt ungleich schwerer ist, das Vertrauen der Banken zu gewinnen und neue Projekte zu finanzieren.
Die Rückkehr der Profis
Die aktuelle Situation sieht Wustinger-Renezeder als eine "Stunde der Profis":
"Es gibt einen großen Unterschied zwischen denen, die wissen, wie eine marktgerechte Planung aussehen muss, und denen, die einfach nur nach Quadratmetern gesucht haben, ohne sich wirklich mit der Entwicklung eines guten Produkts auseinanderzusetzen. Jetzt sind wieder diejenigen im Vorteil, die jahrzehntelange Erfahrung haben und wissen, was der Kunde sucht, wie man effizient baut und Kosten spart."
Die Herausforderung steigender Baukosten
Ein weiterer wichtiger Aspekt, den Wustinger-Renezeder anspricht, ist der kontinuierliche Anstieg der Baukosten seit den 2010er Jahren:
"In den vergangenen Jahren konnten wir die steigenden Baukosten oft durch die niedrigen Zinsen ausgleichen. Das geht jetzt nicht mehr. Wir müssen jetzt viel genauer schauen, wie wir effizient planen und bauen können, um die Kosten im Griff zu behalten."
New Work und Homeoffice: Neue Anforderungen an Immobilien
Die Corona-Pandemie hat zu einem Umdenken in der Arbeitswelt geführt. New Work-Konzepte und Homeoffice sind heute wichtiger denn je. Wustinger-Renezeder sieht darin sowohl Herausforderungen als auch Chancen für die Immobilienbranche:
"Die Anforderungen an Wohn- und Büroimmobilien haben sich verändert. Flexible Grundrisse, die sowohl Wohn- als auch Arbeitsbereiche ermöglichen, sind gefragt. Auch die technische Ausstattung für Homeoffice-Lösungen spielt eine größere Rolle. Wir müssen diese neuen Bedürfnisse in unseren Planungen berücksichtigen."
Die Rolle des EZB-Leitzinses
Der Anstieg des EZB-Leitzinses hat weitreichende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Wustinger-Renezeder erklärt:
"Die höheren Zinsen machen Finanzierungen teurer. Das führt dazu, dass weniger Menschen sich den Kauf einer Immobilie leisten können. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Mietobjekten. Für uns als Entwickler bedeutet das, dass wir unsere Projekte noch sorgfältiger planen und kalkulieren müssen."
Trends und Zukunftsaussichten
Auf die Frage, ob sie mit ihrem Einzelunternehmen einem Trend folgt, antwortet Wustinger-Renezeder:
"Es stimmt, dass viele erfahrene Profis, die bisher bei großen Projektentwicklern gearbeitet haben, jetzt den Schritt in die Selbstständigkeit wagen. Die großen Unternehmen haben es momentan finanziell schwerer und stellen Projekte auf Eis. Als Einzelunternehmer kann man flexibler agieren und sich besser auf die aktuellen Marktbedingungen einstellen."
Sie sieht darin auch Chancen für die Branche: "Kleinere, spezialisierte Unternehmen können oft innovativer und effizienter arbeiten. Das könnte zu einer Belebung des Marktes führen und neue, kreative Lösungen hervorbringen."
Fazit: Anpassungsfähigkeit als Schlüssel zum Erfolg
Wustinger-Renezeder betont abschließend die Bedeutung von Anpassungsfähigkeit und Erfahrung in der aktuellen Marktsituation:
"Die Kombination aus KIM-Verordnung, steigenden Zinsen und den Nachwirkungen der Corona-Pandemie hat den Immobilienmarkt grundlegend verändert. Wer erfolgreich sein will, muss sich schnell an diese neuen Bedingungen anpassen. Langjährige Erfahrung, ein gutes Netzwerk und die Fähigkeit, effizient zu planen und zu bauen, sind jetzt wichtiger denn je."
Sie blickt trotz aller Herausforderungen optimistisch in die Zukunft: "Der Immobilienmarkt wird sich weiter verändern, aber es wird immer Bedarf an gut geplanten, qualitativ hochwertigen Immobilien geben. Wer die Zeichen der Zeit erkennt und flexibel darauf reagiert, wird auch in Zukunft erfolgreich sein."
Trends in der Projektentwicklung
Wustinger-Renezeder sieht aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung einen interessanten Trend in der Branche:
"Es gibt tatsächlich einen Trend zu kleineren Projektentwicklerbüros. Ich beobachte das schon seit einiger Zeit und es hat viel mit dem demografischen Wandel zu tun. Viele meiner Branchenkollegen, die in der Immobilienbranche bekannt und etabliert waren, erreichen jetzt das Pensionsalter oder stehen kurz davor. Einige von ihnen sind dabei, sich langsam aus dem aktiven Geschäft zurückzuziehen."
Sie führt weiter aus: "Interessanterweise sagen viele dieser erfahrenen Profis: 'Das kann es noch nicht gewesen sein. Ich möchte noch etwas bewirken.' Diese Experten verwirklichen sich dann auf verschiedene Weise. Einige arbeiten als Berater für jüngere Unternehmen und geben ihnen sozusagen Rückendeckung und Unterstützung bei der Projektentwicklung. Andere gründen selbst kleine Projektentwicklungsfirmen, ähnlich wie ich es getan habe."
Die Bedeutung von Erfahrung in Krisenzeiten
Wustinger-Renezeder betont die Wichtigkeit von Erfahrung, besonders in herausfordernden Zeiten:
"Ich glaube, dass die Erfahrung von Menschen, die bereits mehrere Krisen erlebt haben und wissen, wie man darauf reagiert, sehr gefragt ist und sicherlich gut ankommt. In Zeiten wie diesen, wo wir mit der KIM-Verordnung, steigenden Zinsen und den Nachwirkungen der Pandemie zu kämpfen haben, ist dieses Wissen besonders wertvoll."
Sie fügt hinzu: "Diese erfahrenen Profis können jüngeren Unternehmen helfen, Risiken besser einzuschätzen und klügere Entscheidungen zu treffen. Das ist besonders wichtig in einem Markt, der sich so schnell verändert wie der Immobilienmarkt derzeit."
Fachkräftemangel und Wissenstransfer
Auf die Frage, ob dieser Trend zu kleineren Unternehmen den Fachkräftemangel in der Branche verschärfen könnte, hat Wustinger-Renezeder eine klare Meinung:
"Ich mache mir keine Sorgen um einen Fachkräftemangel in unserer Branche. In den letzten 30 Jahren haben wir das Ausbildungssystem sehr gut aufgebaut. Als ich nach meinem Studium und meiner Notariatspraxis in diese Branche kam, gab es außer der Hausverwalterprüfung keine spezifische Ausbildung. Damals war man entweder Hausverwalter oder Makler, und das war's."
Sie erinnert sich: "Erst viel später kam der Lehrgang an der Technischen Universität, bei dem ich dann zehn Jahre lang als Lehrbeauftragte tätig war. Auch die Fachhochschulen haben Studiengänge im Immobilienbereich eingeführt. Diese exzellente Ausbildung an den Fachhochschulen und die weiteren spezialisierten Lehrgänge bringen jetzt eine neue Generation hervor, die ganz anders ausgebildet in den Markt kommt."
Neue Unternehmensgründungen und Kapitalintensität
Wustinger-Renezeder sieht die Zukunft der Branche differenziert:
"Ich glaube auch, dass die neuen Unternehmensgründungen gar nicht so groß sein werden. Wir sind in einer sehr kapitalintensiven Branche. Die Unternehmen brauchen sehr viel Startkapital, und die Banken sind zurückhaltend. Das heißt, ich nehme an, wir werden weniger Unternehmensgründungen haben, aber dafür vielleicht qualitativ hochwertigere."
Mentoring und Wissensaustausch
Wustinger-Renezeder betont die Wichtigkeit des Wissensaustauschs zwischen den Generationen:
"Ich bin Mitglied im Salon Real und wir haben ein Mentoring-Programm. Ich war auch jetzt bei der nächsten Mentoring-Session wieder als Mentorin dabei und freue mich auf meine zukünftigen Mentees. Ich finde es wichtig, Informationen an die nächste Generation weiterzugeben. Aber es ist auch wahnsinnig interessant, von der nächsten Generation zu lernen. Dieser Informationsaustausch in beide Richtungen ist immer sehr wichtig."
Sie fügt hinzu: "Gerade in Zeiten des New Work und zunehmenden Homeoffice ist dieser Austausch von Erfahrungen und neuen Ideen besonders wertvoll. Die jüngere Generation bringt oft frische Perspektiven ein, wie man moderne Arbeitskonzepte in der Immobilienbranche umsetzen kann."
Das Ende der Spekulanten?
Auf die Frage, ob das Geschäftsmodell des Leverage-Effekts und der 110-prozentigen Fremdfinanzierung ausgedient hat, antwortet Wustinger-Renezeder:
"Für die nächste Zeit absolut, ja. Wird es zurückkommen? Wir hätten es damals nach Lehman auch nicht gedacht, dass es noch einmal zurückkommen würde. Ende der 90er Jahre, Anfang der 2000er Jahre haben wir auf einmal diese große Spekulanten-Blase gehabt. Das hätten wir Anfang der 90er Jahre auch nicht gedacht. Und dann kam dieser Zinshaus-Boom, mit dem eine ganze Generation groß geworden ist."
Sie erinnert sich: "Nach der Lehman-Krise haben wir alle gesagt: 'Wie werden wir jemals wieder Finanzierungen bekommen?' Und auf einmal ist der Boom wieder gekommen. Ob wir in zehn oder 15 Jahren das wieder sehen werden, das kann ich nicht sagen."
Der Einfluss der Taxonomie
Wustinger-Renezeder weist auf einen wichtigen Trend hin, der das Spekulationsgeschäft in Zukunft beeinflussen könnte:
"Es kommt ein ganz anderer Trend, der das unter Umständen konterkarieren könnte: die Taxonomie. Während ich früher mit alten Zinshäusern leicht handeln konnte, weil ein altes Zinshaus viel wert war, wird es heutzutage schwieriger sein, ein Haus aus den 60er oder 70er Jahren zu handeln, das nicht den Klimavorgaben entspricht."
Sie erklärt: "Es gibt immer den Abschlag von 20, 30 oder 40 Prozent für die Kosten, die ich brauche, um das Gebäude auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Daher glaube ich, dass für die Spekulanten, die schnelles Geld mit alten Häusern machen wollten - und das in den letzten Jahren sehr gut gemacht haben - dieser Abschlag gekommen ist, um zu bleiben."
Die Rolle des EZB-Leitzinses
Wustinger-Renezeder betont die Bedeutung des EZB-Leitzinses für die Immobilienbranche:
"Der steigende EZB-Leitzins hat massive Auswirkungen auf unsere Branche. Die höheren Zinsen machen Finanzierungen teurer, was wiederum die Nachfrage nach Immobilien beeinflusst. Wir müssen unsere Projekte jetzt noch sorgfältiger planen und kalkulieren, um trotz der höheren Finanzierungskosten attraktive Angebote machen zu können."
Ausblick und Fazit
Abschließend fasst Wustinger-Renezeder zusammen:
"Die Immobilienbranche befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Die Kombination aus KIM-Verordnung, steigenden Zinsen und den Auswirkungen der Taxonomie verändert die Spielregeln. Gleichzeitig sehen wir einen Generationenwechsel, bei dem erfahrene Profis ihr Wissen an die nächste Generation weitergeben."
Sie blickt optimistisch in die Zukunft: "Trotz aller Herausforderungen bin ich überzeugt, dass es immer einen Bedarf an gut geplanten, qualitativ hochwertigen Immobilien geben wird. Wer flexibel ist, sich an die neuen Bedingungen anpasst und innovative Konzepte wie New Work und Homeoffice in seine Planungen einbezieht, wird auch in Zukunft erfolgreich sein."
Mit diesen Worten endet das aufschlussreiche Gespräch mit Silvia Wustinger-Renezeder. Ihre Einblicke in die aktuellen Entwicklungen und Trends der österreichischen Immobilienbranche bieten wertvolle Perspektiven für Profis und Interessierte gleichermaßen.
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