Zahlreiche Notariate sind in den letzten Wochen mit einer deutlich erhöhten Beratungstätigkeit im Zusammenhang mit Immobilienkäufen konfrontiert. Grund dafür ist, dass ab 1. Juli 2024 der Immobilienkauf unter ganz bestimmten Voraussetzungen und unter Einhaltung bestimmter Fristen von der Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr befreit ist und damit erhebliche Nebenkosten eingespart werden können. Um in den Genuss der Gebührenbefreiung zu kommen, muss der Grundbuchsantrag nach dem 30.6.2024 und vor dem 1.7.2026 gestellt werden. Nun wurde auch ein entsprechender Durchführungserlass zur Umsetzung der neuen Rechtslage veröffentlicht.
Befreiung gilt pro Erwerbsvorgang
In der Bevölkerung noch wenig bekannt ist die Tatsache, dass die Befreiung für € 500.000 pro Erwerbsvorgang bis zu einer Höchstsumme von € 2 Mio. gilt. Im Klartext: Bei einem Ehepaar (bzw. eingetragenen Partnern), das sich zum Beispiel gemeinsam ein Haus um € 1 Mio. kauft, kann jeder der (Ehe-)Partner die Befreiung von der Grundbuchseintragungsgebühr (1,1% des Kaufpreises) für einen Erwerbsvorgang von € 500.000 beantragen. Dadurch erspart sich jeder (Ehe-)Partner € 5.500.
Immobilientransaktionen auf Grund von Erbschaften und Schenkungen
Im notariellen Beratungsalltag geht es häufig um den Erwerb von Liegenschaften im Erbwege oder durch Schenkung. Notarinnen und Notare weisen darauf hin, dass diese nicht unter die Gebührenbefreiung fallen, da nur entgeltliche Rechtsgeschäfte befreit sind. Schenken beispielsweise Eltern ihrer Tochter eine Liegenschaft samt einem darauf befindlichen, renovierungsbedürftigen Haus, muss die Eintragungsgebühr für den Erwerb durch Schenkung entrichtet werden. Nimmt die Tochter einen Kredit auf, der zu mehr als 90 % für die Sanierung verwendet wird, gibt es auch keine Befreiung von der Pfandrechtsgebühr, da das Pfandrecht im Zusammenhang mit dem entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft stehen muss.
Nachträglicher Wegfall innerhalb der 5 Jahres-Frist
Die Aufgabe der Notariate ist es, in der Beratung vorauszudenken und möglichst alle Eventualitäten im Sinne der Klient:innen einzubeziehen. Die Notarinnen und Notare legen daher großen Wert darauf, ihre Klient:innen über die Konsequenzen eines nachträglichen Wegfalls der Gebührenbefreiung innerhalb der 5 Jahres-Frist aufzuklären. Der Wegfall muss im Übrigen dem Gericht innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt aktiv angezeigt werden. Sofern der Mitteilungsverpflichtung nicht nachgekommen wird und das Gericht von sich aus feststellt, dass die Voraussetzungen für die Befreiung nicht oder nicht mehr vorliegen, kann zusätzlich zur Eintragungsgebühr auch eine Gebührenerhöhung vorgeschrieben werden.
Wie realitätsnah ein solcher Wegfall sein kann, verdeutlicht die letzte Scheidungsstatistik der Statistik Austria aus dem Jahr 2022. Allein in diesem Jahr wurden in Österreich knapp 13.500 Ehen geschieden. Im selben Zeitraum wurden rund 46.500 Ehen standesamtlich geschlossen sowie knapp 1.600 eingetragene Partnerschaften begründet.
Wenn beispielsweise ein Ehepaar (oder eingetragene Partner) mit einem dringenden Wohnbedürfnis gemeinsam eine Wohnung zu einem Gesamtkaufpreis von € 600.000 erwirbt, liegen die Voraussetzung für die Geltendmachung der Befreiung vor. Pro Erwerbsvorgang sind € 300.000 und somit der gesamte Kaufpreis von der Eintragungsgebühr befreit. Nach zwei Jahren wird die Ehe (Partnerschaft) einvernehmlich geschieden (aufgelöst) und die gemeinsame Wohnung verkauft. Jeder (Ehe-)Partner ist verpflichtet, binnen eines Monats das zuständige Gericht vom Wegfall der Befreiung zu informieren. Beiden wird die Eintragungsgebühr nachträglich vorgeschrieben.
„Derzeit erbringen die Notariate eine wichtige Beratungsleistung, indem sie ihre Klient:innen aktiv über die praktischen Konsequenzen der neuen Rechtslage informieren. Für Immobilienkäufer:innen ist es empfehlenswert, sich rechtzeitig bei ihren Notariaten zu erkundigen, ob die Voraussetzung für die bereits in Anspruch genommene Gebührenbefreiung nachträglich wegfallen könnte. So lassen sich teure Überraschungen vermeiden“, rät Notar Ulrich Voit, Pressesprecher der Österreichischen Notariatskammer, abschließend.