Derzeit leben wir im Spannungsfeld von Grundstücksknappheit, großer Nachfrage nach neuem Wohnraum, steigenden Immobilienpreisen und dem Wunsch, die begehrte historische Substanz unserer Stadt zu erhalten. Die Raumschaffenden, d. h. die Bauträger, sind gefragt, unter diesen Herausforderungen möglichst leistbare Wohnungen zu schaffen, wirtschaftlich sinnvolle Projekte zu realisieren und trotzdem profitabel zu bleiben.
Das immer wieder in der Politik diskutierte Mietrechtsgesetz hat in vielen Jahren der Diskussion bereits einige tiefe Spuren im Stadtbild hinterlassen. Seine aktuell gültige Fassung hat direkt oder indirekt zum Verschwinden des historischen Stadtbildes, genauer gesagt der Wiener Gründerzeithäuser, beigetragen.
Als Architektin und Immobilienentwicklerin bin ich persönlich sehr dafür, die wunderschönen Altbauten, die unsere Stadt seit vielen Jahrzehnten prägen, zu erhalten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sollten aus meiner Sicht für alle Marktteilnehmer fair und ausgewogen sein, um eine nachhaltige Stadtentwicklung zu sichern. Ich möchte Ihnen anhand folgender Beispiele aus meiner Praxis diese Problematik näherbringen.
Beispiel eins: Sanierung vs. Aufstockung oder gar Abbruch
Eine ruhige Gasse im 16. Gemeindebezirk. Die Liegenschaft stellt eine Baulücke mit einem leer stehenden Gründerzeithaus mittlerer Größe dar. Der Bauträger hatte hier zwei Varianten für eine Projektidee zur Auswahl: Sanierung des Bestandes und Aufstockung oder Abbruch des Bestandes und Neubau.
Die erste Variante wurde ernsthaft überlegt und gründlich untersucht. Die Stadt Wien hat das Viertel als Sanierungszielgebiet ausgewiesen, d. h., es galten hier verbesserte Sanierungsförderungsbedingungen des Wohnfonds Wien. Nach dem Vergleich dieser zwei Varianten hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit hat sich der Bauträger trotzdem für die zweite Variante entschieden. Einer der Gründe dafür war nicht nur die höhere Flächenbilanz, sondern der Umstand, dass beim Neubau keine Richtwertbeschränkungen bei der Wohnungsvermietung existieren.
Fazit: Die finanziellen Anreize in Form einer erhöhten Förderung aus Mitteln der Steuerzahler konnten den wirtschaftlichen Vorteilen der Errichtung eines Neubauwohnhauses, um dem MRG zu entkommen, nicht standhalten.
Beispiel zwei: Millionen schwere Konzerne haben den gleichen Schutz wie “kleine Mieter”
Ich wurde mit der Erstellung einer Bebauungsstudie für eine Liegenschaft im 21. Bezirk unweit der U-Bahn-Station „Floridsdorf“ beauftragt. Ein Supermarkt steht seit mehr als 20 Jahren auf diesem Grundstück. Man könnte den geltenden Bebauungsbestimmungen zufolge hier rund 3.500 Quadratmeter Wohnnutzfläche errichten. Ein bekannter Lebensmittelkonzern fungiert als Mieter. Es erfolgt eine Kündigung des Mieters mit Bezug auf die vertraglich vereinbarte Befristung durch den Grundstückseigentümer. Was hat sich nach einer juristischen Expertise des Mietvertrages herausgestellt?
Aufgrund des Mietvertrages ist der Mieter berechtigt, auf dem Grundstück ein Gebäude auf fremdem Grund zu errichten. Das Mietverhältnis unterliegt damit dem Mietrechtsgesetz. Somit kann das Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines im MRG genannten Grundes vom Vermieter gerichtlich aufgekündigt werden. Die ausgesprochene Kündigung ist damit unwirksam. Aufgrund des Mietvertrages ist der Lebensmittelkonzern zur exklusiven Nutzung der Liegenschaft berechtigt. Der Vermieter darf auf der Liegenschaft keine Bauarbeiten durchführen. Die Errichtung einer Wohnhausanlage auf der Liegenschaft oder eine Überbauung des Supermarktes ist rechtlich nicht zulässig, die Begründung von Wohnungseigentum aufgrund des Mietvertrages rechtlich nicht möglich. Um ein Bauvorhaben durchführen zu können, müsste somit der Mietvertrag mit dem Lebensmittelkonzern einvernehmlich beendet werden.
Fazit: In diesem Fall wird ein millionenschwerer Lebensmittelkonzern durch das MRG genauso geschützt wie ein „kleiner Mieter“ einer Altbauwohnung. Die Situation mit dieser Gleichstellung würde ich in bestimmten Fällen sehr hinterfragen. Ist das noch zeitgemäß?
Der Stadt entgehen wertvolle Grundstücksflächen
Es ist eine Tatsache, dass damit der schnell wachsenden Stadt wertvolle Grundstücksflächen entgehen. Das MRG an sich, als Gesetz zum Schutz der Mieter, ist zweifellos ein sehr gutes Instrument. Es zeigen sich allerdings sehr viele Widersprüche in der Anwendung einiger seiner Paragrafen, die für die Stadt zu nicht wirklich gewünschten Ergebnissen führen. Die bestehende Wohnungsknappheit setzt sich fort und als Folge steigen die Wohnungspreise weiter an.
Die einzige für einen Bauträger verbleibende wirtschaftliche Lösung zum Schutz der Gründerzeithäuser vor dem Abbruch ist folgende: diese zu sanieren und die parifizierten Wohnungen im Wohnungseigentum zu verkaufen. Damit bleiben die Häuser vorerst vom Abbruch verschont. In weiterer Folge wird das Wohnungseigentumsgesetz für das Gebäude wirksam. Ob dieses Gesetz dann für den Erhalt der Bausubstanz eines Gründerzeitgebäudes von Vorteil ist, ist eine andere Frage.