„Hauptthema für uns als Verwalter ist die Sanierung", bringt Wild die aktuelle Situation auf den Punkt. Dabei hat sich in jüngster Zeit eine bemerkenswerte Dynamik entwickelt: „Wir haben auch seitens der Wohnungseigentümergemeinschaften das Verlangen oder den Druck, dass man eben saniert, dass man etwa die Heizung umstellt, dass man für mehr Behaglichkeit auch in den Wohnungen sorgt."
Rechtliche Rahmenbedingungen als Sanierungsbremse
Die regulatorischen Rahmenbedingungen erweisen sich jedoch oftmals als Hemmschuh für notwendige Modernisierungen. Besonders das Erfordernis der Einstimmigkeit bei Beschlüssen für umfassende Sanierungen stellt in der Praxis ein erhebliches Hindernis dar. „Wir müssen die [Eigentümer] dann vertrösten und sagen: Nein, wir brauchen einen einstimmigen Beschluss. Das geht nicht mit der Einstimmigkeit zu bringen, ist aber nicht zusammen mit einer Mehrstimmigkeit zu beschließen", erläutert Wild die Schwierigkeiten.
Diese Problematik spiegelt sich in der komplexen Rechtslage wider. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) steht häufig im Konflikt mit dem Mietrechtsgesetz (MRG), während Bauordnungen und Bautechnikverordnungen zusätzliche Anforderungen stellen. Obwohl die WEG-Novelle 2022 die Installation von Photovoltaik-Anlagen und E-Tankstellen sowie andere energetische Verbesserungen erleichtert hat, bleibt die grundlegende Hürde der Einstimmigkeit bei umfassenden Sanierungen bestehen.
Bauordnung als zusätzliche Herausforderung
Ein weiteres Hindernis für Sanierungen stellen die Anforderungen der Bauordnung dar. Wild kritisiert: „Da geht es auch um Dinge, die man vielleicht in Wirklichkeit auch belassen könnte. Nur wenn man größer umbaut, muss man dann andere Dinge noch zusätzlich machen, was Stiegenverbreiterung oder Erhöhung oder was auch immer [betrifft] – das nicht notwendig gewesen wäre."
Diese Problematik verschärft sich durch die föderale Struktur Österreichs. Da das Bauwesen in die Landesgesetzgebung fällt, existieren nicht eine, sondern neun unterschiedliche Bauordnungen. Um dieser Zersplitterung entgegenzuwirken, wurden 2008 in den meisten Bundesländern die Bauvorschriften durch die OIB-Richtlinien 1 bis 6 harmonisiert, doch regionale Unterschiede bestehen fort.
Vereinfachung von Bauverfahren gefordert
Wild plädiert für eine „Vereinfachung von dem Bauverfahren selbst, damit man nicht ein langwieriges Bauverfahren führen müsste" und sieht hier deutlichen Handlungsbedarf. Besonders im Vergleich zwischen Wien und Niederösterreich werden strukturelle Unterschiede erkennbar: „Es ist insofern leichter natürlich, wenn du den [Sachbearbeiter] persönlich kennst. Die sind auch flotter. Liegt aber nicht an den Mitarbeitern, sondern liegt einfach an der Organisation. Wenn sie größer ist, dann [gibt es tiefere Hierarchien]."
Diese Beobachtung deckt sich mit den Herausforderungen, die sich aus der unterschiedlichen Verwaltungsstruktur ergeben. Während in kleineren Gemeinden oft persönlichere Kontakte und flachere Hierarchien die Verfahren beschleunigen, führen in größeren Verwaltungseinheiten komplexere Zuständigkeiten häufig zu längeren Verfahrensdauern.
Zukünftige EU-Anforderungen erhöhen den Handlungsdruck
Die im Mai 2024 in Kraft getretene neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird den Druck zur energetischen Sanierung weiter erhöhen. Sie sieht vor, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden bis 2030 um mindestens 16% und bis 2035 um 20-22% sinken muss. Die Mitgliedstaaten haben bis Ende Mai 2026 Zeit, die neuen Regelungen in nationales Recht umzusetzen und einen nationalen Pfad für die schrittweise Renovierung des Wohngebäudebestands festzulegen.
Für denkmalgeschützte Gebäude, Kultstätten und landwirtschaftlich genutzte Gebäude sind zwar Ausnahmen vorgesehen, doch für den Großteil des Gebäudebestands werden die Anforderungen steigen. Dies verstärkt den von Wild beschriebenen Druck von Eigentümergemeinschaften, energetische Sanierungen durchzuführen.
Positive Marktentwicklung als Chance
Trotz aller Herausforderungen blickt Wild mit vorsichtigem Optimismus in die Zukunft: „Natürlich ist der Ausblick besser, weil sich auch der Markt erholt." Paradoxerweise könnten steigende Preise sogar positive Effekte haben: „Wenn es natürlich wieder steigende Preise gibt, dann lässt sich vieles aber auch wieder einfacher finanzieren. Und wenn es leichter zu finanzieren ist, können wir auch wieder mehr bauen."
Diese Einschätzung korrespondiert mit den aktuellen Marktentwicklungen, wie sie auch im 1. Österreichischen Neubaubericht 2025 dokumentiert wurden. Nach dem massiven Einbruch bei den Fertigstellungen von 46.000 Wohnungen im Jahr 2022 auf voraussichtlich nur noch 25.000 im Jahr 2026 werden nun erste Anzeichen einer Stabilisierung sichtbar.
Wilds realistische Haltung fasst die Situation treffend zusammen: „Ich glaube, dass wir schon so als Staatsbürger trainiert sind, dass man mit Widrigkeiten umgehen kann, auch wenn sie behördliche Widrigkeiten sind. Wir können das schon ganz gut. Dementsprechend weiß ich auch, dass es wieder gut wird. Wenn es noch nicht gut ist, dann ist es halt noch nicht vorbei, dann ist es noch nicht zu Ende."
