In den USA oder in UK sind die Preise zuletzt sehr stark gesunken. Ist das ein Vorzeichen für unsere Märkte?
Jochen Schenk: Der Markt in UK ist an der Preisbildung näher dran, weil er im Zyklus vor uns ist. Man darf aber nicht übersehen, dass die Volatilität in diesem Markt sehr viel höher ist als bei uns. Wenn es dort abwärts geht, dann richtig, aber es geht auch genauso schnell wieder aufwärts. Die Abwärtsbewegung ist bereits erfolgt. Die angloamerikanischen Fonds sind oftmals börsennotiert, und die Bewertungssystematik, die angewendet wird, ist „Zerschlagungswert“-orientiert.
Können Sie das kurz erklären?
Nehmen Sie einen Firmenwert. Der ist typischerweise so kalkuliert, dass man im Unternehmen davon ausgeht, dass das Geschäft normal weitergeht. Bei einer Insolvenz sieht man, dass man diese Werte, die man hat, gar nicht mehr bekommt. Die Werte werden dann im Stress verkauft – damit sinken die Preise rapid. Bei den Amerikanern und den Briten zählt immer der tagesaktuell erzielbare Preis – es wird unterstellt, dass alles sofort verwertet wird. Darum fallen die Immobilienpreise in so einer Situation auch so stark, da man eine Sofortreaktion hat.
In Deutschland oder Österreich haben wir ein anderes System, weil wir den längerfristigen Wert einer Immobilie betrachten, und es muss ja nicht verkauft werden. Deshalb haben wir einen preislichen Anpassungsprozess, der länger dauert.
Wie wirkt sich das auf die Stimmung in der Immobilienwirtschaft aus?
Bei uns ist die Krise gefühlt immer größer, da der Anpassungsprozess länger dauert. Im angloamerikanischen Raum geht es, wie gesagt, rasch. Wenn dort die Preise beispielsweise um 30 Prozent sinken, dann kann es am nächsten Tag schon wieder um zehn Prozent nach oben gehen. Dort ist man Volatilität gewohnt – bei uns nicht. Deshalb kommt es uns aus europäischer Perspektive vielleicht auch mal so vor, als ob es zu einem Marktzusammenbruch in den USA käme, aber das interessiert die US-Amerikaner nicht, weil es ja wieder schnell nach oben geht.
Und so extrem sind die Verluste bei uns aktuell nicht. Bei uns bricht der Markt nicht ein, sondern geht zurück, denn wir sind ja auch nicht vorher preislich mit dem Aufzug rasant nach oben gefahren.
Was bedeutet die aktuelle Situation für Real I.S.?
Unser Portfolio ist durchschnittlich mit dem 23-Fachen bewertet, und daher haben wir keinen Stress. Wir besitzen auch viele Projekte aus dem Jahr 2010 und früher, und die Fonds sind so wertstabil, weil die Bewertung stimmt. Außerdem sind die Mieten im Gewerbe stark gestiegen. Gewerbemietverträge sind in der Regel indexiert, und diese sind in den letzten Jahren nicht nach oben gegangen. Das war von circa 2014 bis 2020 ein enormer Vorteil für die Mieter. Wenn man so profitiert hat, dann muss man jetzt auch akzeptieren, dass die Mieten, gekoppelt an die Inflation, zwei Jahre steigen.
Mit der sogenannten Taxonomie drängt die EU auf Nachhaltigkeit. Wie geht man mit einem großen Bestand um?
Die bisherige Taxonomie lenkt die Kapitalströme in besonders energiesparende und emissionsarme Gebäude. Investoren folgen der Kapitallenkung und fokussieren ihre Investments auf diese durch die Bauanforderungen sowieso schon so umweltfreundlichen Gebäude. Dabei bleibt der große Gebäudebestand auf der Strecke. Es fehlt an Anreizen für das private Kapital. Wir sollten nicht den guten Bestand nehmen und ihn noch besser machen, sondern wir sollten uns zuerst um den schlechten Bestand kümmern – „worst first“.
Damit würden wir mehr einsparen.
Natürlich! Gebäude mit schlechten Energieratings verbrauchen ein Mehrfaches an Energie und stoßen entsprechend viel mehr CO2 aus als Gebäude mit gutem Standard. Die Abstände zwischen den Energieklassen nehmen sogar zu. Dies bedeutet, dass eine Verbesserung eines Gebäudes von der Energieklasse G auf F doppelt so viel einspart wie von B auf A. Eine alte Immobilie lässt sich auf ein bestimmtes Level bringen, aber nicht auf das höchste.
Die energetisch schlechtesten Gebäude sind die sozialen Wohnbauten der 60er- bis 80er-Jahre. Da muss man etwas tun, aber man kann sie nicht auf die höchste Stufe bringen. Das ist einerseits unrealistisch und andererseits führt das auch zu weniger bezahlbarem und günstigem Wohnraum.
Aber die Finanzierung soll an Grüne Immobilien gebunden werden oder zumindest leichter gemacht werden.
Das ist ein Denkfehler. Wenn ich nur mehr Taxonomie-konforme Gebäude kaufe, ist damit kaum etwas eingespart. Wir vom ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss, Jochen Schenk vertritt diesen als Vizepräsident – Anm. d. Red.) haben in Brüssel vorgeschlagen, dass Gebäude, die durch Renovierungen eine 50-prozentige Senkung ihres CO2-Ausstoßes erreichen, für eine zu definierende längere Zeit als Taxonomie-konform klassifiziert werden sollten. Damit bekämen wir auch private Mittel in die Sanierung. Die EU-Kommission hat das Problem jetzt auch verstanden – und ist dialogbereit. Die bisherige Taxonomie entpuppt sich damit als Fehllenkung. Nur wenn die EU auf die aktuelle Fehlentwicklung zügig reagiert und maßgebliche Renovierungen akzeptiert, werden wir die ehrgeizigen Ziele der Immobilienwirtschaft hinsichtlich Primärenergie und CO2-Reduktion sowie den Erhalt bezahlbaren Wohnraums erreichen.
Glauben Sie, dass es tatsächlich zu einem Umdenken kommt?
Ja. Es muss, weil dies die einzige wirklich sinnvolle Vorgehensweise ist. Andernfalls ist zu erwarten, dass Bestände zunehmend abgerissen und durch teure Neubauten ersetzt werden.
