Die großen Metropolen dieser Welt stehen vor den nächsten Umbrüchen. Zuerst wurden aus monotonen Stadtstrukturen gemischte Quartiere, jetzt greift die Durchmischung auch auf die einzelnen Objekte durch. Nicht nur die Stadtviertel sollen abwechslungsreich und durchwachsen gestaltet sein, sondern ebenso die einzelnen Immobilien. Hotel trifft auf Büro, Supermarkt auf Wohnen, Büro auf Wohnen oder Lagerabteile treffen auf Supermarkt. „Generell gemischte Projekte führen zu einer bunteren und spannenderen Stadt“, meint Michaela Mischek-Lainer, 6B47 Real Estate Investors AG und zuständig für das Projekt Franz-Josefs-Bahnhof: „Wir wollen weder die reine Arbeitsstadt noch die reine Schlafstadt, und so müssen wir uns in Richtung gemischter Projekte bewegen.“
Verschiedene Nutzungen kombinieren
„Mixed-use“ hat für die Projektentwickler enorm an Bedeutung gewonnen. Oft ist es auch eine Notwendigkeit, denn um eine wirtschaftlich interessante Ausgestaltung der raren Flächen zu erreichen, müssen verschiedene Nutzungen kombiniert werden. „Wir haben aktuell bei unseren Wohnprojekten ein entsprechendes Retailangebot im Unter- oder Erdgeschoß mit Lebensmittelgeschäft, Apotheke, Fitness, Arzt, Bäcker, oder Ähnlichem angedacht, um den Bewohnern ein möglichst umfangreiches Nahversorgungsangebot zu gewährleisten“, meint Michael Klement, CEO INVESTER United Benefits. Das gab es zwar bereits vor etlichen Jahrzehnten, aber die Angebote werden breiter, die Flächen größer, und – das ist das Entscheidende – neue Kombinationen der Assetklassen entstehen. „Bei Neuprojekten evaluieren wir Konzepte, wo Wohnen und gewerbliches Wohnen oder Hotelnutzung kombiniert werden. Hier sehen wir gerade in Wien noch viel Potenzial“, so Klement.
Produktive Stadt
Wien hat nicht nur Potenzial, sondern ist im Bereich der gemischt genutzten Objekte auch Vorreiter. „Wir haben mit dem Fachkonzept ,Produktive Stadt‘ einen klaren Anreiz für gemischte Strukturen gesetzt“, erklärt Stadtplanungsdirektor Thomas Madreiter. Der Einsatz moderner (Informations-)Technologien macht vieles möglich, so kann auch Wohnen und Arbeiten im gemischten Stadtquartier Realität werden. Die Bundeshauptstadt ist aber nicht alleine auf weiter Flur – immer mehr Metropolen drängen in diese Richtung. „Das macht auch eine Stadt aus“, so Klaus Wolfinger, Wolfinger Consulting: „Wer eine gewisse Komplexität nicht scheut, wird besser fahren, wenn er sich diesen Herausforderungen stellt.“
Verschiedene Blickwinkel
Des einen Freud, des anderen Leid. „Aus Betreibersicht sind die monostrukturierten Gebäude einfach, und aus Sicht der Nutzer spricht einiges für gemischt genutzte Gebäude“, so Madreiter. Für einen Betreiber ist nämlich die Verwaltung eines Gebäudes mit Monostruktur weitaus einfacher zu handhaben als gemischte Immobilien mit mehreren Assetklassen. Für die Nutzer seien gemischt genutzte Gebäude spannender. „Man braucht ja nur an die Zinshäuser aus der Gründerzeit denken“, führt Madreiter ein klassisches Beispiel an. In ihren inneren Strukturen sind sie auch dank der Raumhöhe auf unterschiedliche Funktionen eingestellt – das Erdgeschoß mit vier Metern Raumhöhe ist ideal für Geschäfte und Produktionsbetriebe jeglicher Art. Das heißt, auch die neuen Gebäude müssen „nachhaltiger und nutzbarer geplant werden, damit sie verschiedene Nutzungsformen zulassen“, so Mischek-Lainer.
Sortenreine Projekte bevorzugt?
Ob die Investoren wirklich auf gemischt genutzte Gebäude setzen, ist für Wolfgang Fessl, Metzger Reinberg Gruppe, freilich noch nicht sicher: „Nutzungskombinationen sind bei Investoren nicht so beliebt. Es ist keiner glücklich, vor allem, wenn die Nutzeranforderungen diametral sind.“ Ein Hotel schlägt sich nicht unbedingt mit einem Büro, aber bei Hotel und Wohnungen kann das schon anders sein. Wer möchte permanent fremde Leute im Haus? Da ist manchmal schon eine Airbnb-Wohnung ein Problem. Auch zwischen Logistik und Wohnen klafft ein großer Graben. „Eigentlich sollte man darauf achten, dass die Projekte sortenrein sind, weil sie leichter Abnehmer finden“, so Fessl. Er bleibt aber realistisch, da es aufgrund struktureller Nutzungen oftmals gar nicht anders geht als Gebäude zu durchmischen. Unabhängig davon stellt Klaus Wolfinger aber fest: „Meine Wahrnehmung ist, dass die Investoren flexibler werden.“
“Es gibt nichts, was es nicht geben kann.”
Das müssen sie vielleicht auch, denn was die Zukunft betrifft, ist wohl die Aussage von Henning Koch, Leiter des Bereichs Transactions bei der Commerz Real, bezeichnend: „Es gibt nichts, was es nicht geben kann. Vor zehn Jahren hätte niemand gedacht, dass es in Bürohäusern auch Wohnungen gibt und dass diese Kombination von Mietern und Investoren nachgefragt wird.“ Für Peter Schreppel, Head of International Investment bei CB Richard Ellis, werden „Immobilien eine Art Work/Life/ Entertainment-Thematik bekommen. Viel mehr noch, als es jetzt der Fall ist.“ Das Konzept hinter den einzelnen Objekten wird sein, diese „24 Stunden leben zu lassen“.
Das WEG steht im Weg
Wobei in Wien derzeit nicht allein die technische Machbarkeit eine Herausforderung darstellt, sondern es noch ein ganz anderes Problem gibt. Michaela Mischek-Lainer: „Das Schwierigste bei gemischt genutzten Flächen ist das WEG.“ Ebenso wie an den Gebäuden gearbeitet wird, sollte ihrer Meinung nach daher auch an der Verbesserung und der Flexibilisierung der gesetzlichen Normen gearbeitet werden.
