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Starten werden wir immer mit einem kleinen Überblick und dann im Laufe unserer heutigen Diskussion das Ganze noch vertiefen. Astrid, kurzer Überblick über die aktuelle Situation, sofern ein kurzer Überblick möglich ist. Da Wolfgang hat im Vorgespräch gesagt, wir brauchen vielleicht drei Stunden für die heutige Diskussion, nein, wir werden versuchen, kürzer zu machen, aber es gibt wirklich viele Themen. Ja, also das dominierende Thema weiterhin sind natürlich die Zinsen, die Immobilienwirtschaft ist maßgeblich zinsgetrieben. Und wir haben zwar, wie wir alle wissen, einige Erleichterungen jetzt gehabt und in den vergangenen
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Monaten was die Zinsschritte betrifft, die gesetzt wurden, wir blicken gespannt in Richtung Dezember, ob das ein halbes Christkind wird. Am 12. Dezember wird man sehen, wie der EZB-Entscheid aussieht. Aber natürlich ist das der Treiber für unsere Branche und letztlich dann auch für unsere Bewertungen. Und die Erwartungshaltung war und ist natürlich da, dass mit Zinsschritten wiederum nach unten auch das unmittelbar auf die Bewertung wirkt. Dort und da mussten wir da leider auch unsere Kunden leider
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Gottes enttäuschen, weil wir einfach gesehen haben, dass offenbar wir nach wie vor eine Situation haben, wo wir eher noch Bewertungsabschläge nachholen müssen. Also darauf kommen wir glaube ich eh noch, also was die Bewertungen zum Bilanzstichtag betrifft und der Markt jetzt nicht man nicht sagen kann, dass da so unmittelbar darauf reagiert hätte, dass das jetzt tatsächlich die Preise schon wieder nach oben reagieren. Also ich glaube wir haben da einfach noch Aufholpotenzial, was die Wertfindung betrifft. Hast nicht, ich glaube es wurde ja auch teilweise so knapp kalkuliert, jetzt eine,
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die Zinsen um 0,25 oder 0,5 runtergehen, dass das zwar ich sage jetzt mal nett ist, aber nicht wirklich eine Auswirkung hat im großen Stil. Genau richtig, also es ist die Finanzierbarkeit weiterhin würde ich schon sagen, weiterhin schwierig, das bekommen wir mit. Wir haben auch gesehen natürlich, zusätzlichen gerade im Gewerbeimmobilienbereich, diese zusätzlichen Kapitalbuffer die jetzt vorzusehen sind für Gewerbeimmobilienfinanzierungen, tun sozusagen das Irrige dazu. Also sind zwar nicht weitere Maßnahmen noch stehen im Raum so analog, Kim-Verordnung, das zwar nicht,
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aber nichtsdestotrotz eine Finanzierung wird nicht einfacher und wird schon gar nicht günstiger dadurch. Also auch die Banken, als wesentlicher Player hier natürlich in dem Zusammenhang, werden auf ihre Margen weiterhin achten und so sehen wir auch die Entflickrungen in letzten Monaten, dass das eher in die Richtung gegangen ist, als dass Bewertungseffekte nach oben wieder sichtbar geworden wären. Astrid danke, was die Kim-Verordnung noch betrifft weil du das gerade angeschnitten Ich, am 30. Juni läuft sie aus, da muss sie durch ein neues Gutachten ersetzt werden und man
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hofft doch, dass damit einige Änderungen kommen, wobei 30. Juni das sind auch noch einmal siebeneinhalb Monate, also es ist ja auch teilweise eine Frage der Zeit, da kommen wir aber dann auch noch zu sprechen, weil es ist auch immer die große Frage, die wir uns heute stellen, wie lange halten die Banken noch still? Wolfgang, siehst du, dass man im Augenblick dass sich die Vorstellungen der Verkäufer und der Verkäufer schon annähern, was bei Immobilien dielt? Ich würde sagen, teilweise und langsam, also was man jetzt schon sieht, was vielleicht vor einem Jahr der Markt quasi stillgestanden
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ist, dass man jetzt vermehrt auch wieder auch wir Anfragen haben und das zeigen auch die Statistiken für Transaktionen jetzt nicht, da aus einer Insolvenz heraus oder aus einer Restrukturierung heraus sind, sondern aus einem normalen Geschäftsbetrieb, wo natürlich die Verkäufer wünschen sich immer mehr einen Kaufpreis aber dass man da jetzt schon so langsam immer mehr quasi hier ein Einvernehmen findet, würde ich schon sagen, aber jetzt nicht durch die Bank und auch jetzt wahrscheinlich nicht so rasch wie vielleicht vor zwei Jahren noch gedacht, eineinhalb Jahren. Das heißt es wird eher vielleicht auf das Einzelesset
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ankommen, also auf das einzelne Projekt wird es ankommen und die Verkäufer, da reden wir ja auch dann teilweise von den Banken und es ist ja mehr oft eine Diskussion mit den Banken als mit einem tatsächlichen Verkäufer, ist ja im Augenblick das Thema. Wolfgang, wenn man da jetzt so schaut, hatten ja schon, wir machen jetzt vier Jahre immer läuft, wir haben da schon für unterschiedliche Auf und Abs auch schon in den vier Jahren gehabt, aber wann ist das Bewerten leichter, jetzt oder in einer Boomphase? Definitiv jetzt. Also ganz einfach gesagt, jetzt verhalten sich die Leute wieder rational,
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wir haben zwar nur wenig Transaktionen, aber die kann man alle nachvollziehen, die sind eine soliden Basis, die Leute können wieder mit ihrem Taschenrechner umgehen, das heißt also Gewinne gibt es wirklich in den einzelnen Projektrechnungen und nicht nur auf dem Papier und das was jetzt transaktioniert wird, wird auch Bestand haben, das heißt diese ganzen Glücksrechte sind jetzt weg und in der Boomphase war zwar das Geschäft wesentlich mehr, weil sich natürlich wesentlich mehr gedreht hat am Markt, aber man hat halt vieles nicht nachvollziehen können und das hat sich jetzt alles gelegt, das was jetzt passiert,
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ist alles vorhersehbar und rational und das heißt, das macht das Arbeiten angenehmer. Das heißt, was jetzt transaktioniert wird bildet eigentlich den Markt besser ab als vorher. Naja jetzt gibt es einen Markt wieder, vorher waren das alles Hoffnungsgedanken, die da gekauft wurden oder Projektfantasien und jetzt sind das echte Objekte. Wolfgang, danke für deine erste Einschätzung, interessant, Gregor, wenn man jetzt die Wohnprojekte anschaut, Wohnbauten, also sowohl Eigentum als auch Miete, welche Entwicklungen lassen sich denn da derzeit beobachten? Beginnen vielleicht in Eigentumswohnungen, die sind im Preis bis zu einem Peak im U2 2022 im
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Angestiegen, haben danach im zweiten Halbjahr 2022 eine etwa zehnprozentige Korrektur der Nominalpreise erlebt, sind dann eigentlich jetzt seit 2023 bis jetzt eigentlich ziemlich zeitlich verlaufen, was aber natürlich schon passiert ist, dass wir seiteilne Inflation hatten, das heißt, wenn man zu zehn Prozent nominelle Preisreduktion und dann diese ungefähr zehn Prozent Installation die wir gegenüber Juni Juli 2022 hatten, nochmal dazurechnet, dann kann man sagen, dass wir jetzt ungefähr 20 Prozent bei den realen Preisniveaus unter dem Peak waren, der eben wie gesagt irgendwo zur Jahresmitte oder kurz vor
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Jahresmitte 2022 war. Kommen wir zu den Mieten, die Mieten sind in all der Zeit deutlich stärker gestiegen als die Inflation, zum einen, weil es halt doch irgendwie eine wachsende Stadt ist, wenn man jetzt über Wien redet, zum anderen, es gab Inflation, es gibt aber auch wenig Neuangebote, gerade im Mietsektor, das heißt, die Mieten sind noch stärker gestiegen als die Inflation, es war auch ein sehr niedriges Transaktionsvolumen zu beobachten die letzten zwei Jahre, aber da, und das ist für mich irgendwie die erfreuliche Trendwende, man hat jetzt wirklich in den allerjüngsten Zahlen im dritten Quartal jetzt gesehen,
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dass wir erstmalig wieder auch einen Zuwachs vor allem bei den Neubauwohnungen haben, also es gibt jetzt wieder mehr Entwickler, die mehr Neubauwohnungen an die Frau oder an den Mann bringen und das ist sozusagen irgendwie für mich die positive Seite der letzten Monate, wir reden immer noch von einem sehr niedrigen Preisniveau, also wir sind, würde ich sagen, am Tiefpunkt des Preisniveaus, aber zumindestens bei steigenden Volumen, und ich bin grundsätzlich zuversichtlich, dass wir in nächsten Monaten auch so ganz langsam wieder steigende nominelle Werte haben werden. Gregor, danke, was ja dazu kommt,
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der Astrid hat es ja auch schon gesagt, dass man in gewisser Weise durch diese EZB-Senkungen das ist jetzt vielleicht nicht der große Sprung, aber es ist irgendwie so ein Licht am Ende des Tunnels zu sehen und ich glaube auch, sehr viele, so wie du auch gesagt hast, dass jetzt die Nachfrage da ist, weil einfach auch diese Schockstarre über diese enorm hohen Zinsen also jetzt zynisch gemeint, über diese enorm hohen Zinsen weg ist, weil wir hatten ja schon einmal viel höhere es war halt jetzt einfach nur die Geschwindigkeit, aber man gewöhnt sich jetzt dran, glaube ich und man schaut, wie sie das weiter, man möchte einfach was
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Kaufen. bestimmt ein massiver Gewöhnungseffekt, denke ich, der ist absolut menschlich und ich glaube, dass das ein wesentlicher Punkt ist, dass man damit sozusagen mit dieser Situation einfach lernt dann zurechtzukommen. Ja, es ist ja nicht wirklich ein arger Rückgang gewesen jetzt, also wenn man sagt, wir haben jetzt ein Preisniveau, dass die Inflation geknabbert hat, ist natürlich klar das stimmt, aber ansonsten muss ich anschauen, wir vergleichen ja die Preise die wir jetzt sehen natürlich mit denen vor ein oder zwei Jahren und da empfinden wir das halt, die Immobilien so an Wert verloren hätten,
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stimmt ja natürlich nicht, wenn ich das Ganze über fünf Jahre betrachte, schaut das schon ganz anders aus, weil dann schneide ich mir diese Spitze raus und dann sehe ich dass es eine ganz normale, konstante Wertentwicklung ist. Hier eigentlich nur durch einen überhitzten Markt, wie du es gesagt hast, wo man sich auch schon beim Einpreisen schwerer tut oder bei der Bewertung.. Wo man halt aber schon massive Rückfälle von den Werten sieht, finde ich, halt die Projekt-Liegenschaften dort habe ich halt schon, nachdem die Kosten nach wie vor so hoch sind, habe ich dort halt schon massive Abschläge.
11:57
Astrid, auf den Punkt komme ich dann gleich, aber es haben sich jetzt auch kurz der Gregor und der Wolfgang gemeldet und dann machen wir das mit dem Grund. Gregor, bitte. Ja also vielleicht ergänzend dazu, es ist natürlich absolut richtig, wenn man es nicht sozusagen mit vor zwei Jahren vergleicht, dann kommt man dort relativ schnell wieder auf dem Preisniveau, wir haben das einmal rückgerechnet, wenn man jetzt sozusagen nur aufgrund der Inflation rückgerechnet, wir jetzt Kaufpreis bereinigt sind, dann sind wir irgendwo Ende 2017, Anfang 2018 vom realen Preisniveau her. Und das war eine Zeit, ich sage,
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das war jetzt nicht super günstig, aber das war normales Wirtschaftsleben. Gregor, danke. Ich Wollte das gleiche ungefähr das gleiche wieder Gregor sagen. Also das muss man wenn man es länger betrachtet, dass eigentlich normale Preise jetzt sind und eben die Entwickler das Problem haben oder auch die Zinshaushändler oder was es da alles gibt, die sagen am Peak 2020, 2021 eingekauft haben oder das Projekt begonnen haben, die haben jetzt doch die größten Probleme. Ja, danke mal für eure Ergänzungen. Astrid du hast gemeint, die Grundstücke sind es jetzt,
13:15
wenn man jetzt über auf die einzelnen Assetklassen geht, hat man ja schon gesehen, Gregor hat gemeint, Wohnen ist eigentlich gar nicht so hat sich gar nicht so verändert. Es war halt dieser Ausschlag jetzt, aber bei den Grundstücken da gibt es schon ein paar grundsätzliche Probleme. Ja also wir haben schon das Thema, dass wir bei Projektentwicklungsrechnungen halt schon sozusagen massiv runterfallen, in den Werten, das jetzt auch Wohnen oder auch Büro einfach durch die Kostensstruktur, die nach wie vor gegeben ist. Wir haben eben die deutlich erhöhten Finanzierungskosten und wir haben die nach wie vor hohen Baukosten.
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sind ja im Jahresvergleich nur marginal zurückgegangen. und in diesen unter diesen Rahmenbedingungen lassen sich eben Preise von vor eben zwei, drei Jahren nicht mehr darstellen. Womit die Grundstücke einfach eingepreist werden müssen neu. Sicherlich, also wenn jetzt zu dem Zeitpunkt jetzt und wir sind ja, wir müssen ja zum Zeitpunkt, also zum Stichtag bewerten, wir uns so etwas wieder ansehen, so ein Projekt, dann gibt es auch unterschiedlich, je nach geplant, Verwertungsszenario und natürlich auch immer abhängig davon,
14:36
in welcher Lage befinde ich mich und so weiter. Das spielt natürlich immer im Hintergrund eine wesentliche Rolle. Aber dort sind schon teils erhebliche Abschläge, die sich zeigen. ja, somit ist auch so gegeben, dass kein rationaler Käufer jetzt ein Grundstück teurer ankaufen würde. Also der Rechensstift zeigt klar, wo da der Weg hingeht und was ich vielleicht ergänzen wollte zu davor, was der Wolfgang gesagt hat, wir haben jetzt eine Situation ja bewerten vielleicht
15:16
einfacher. Andererseits denke ich, ist schon die Unsicherheit generell im Markt einfach größer, also das hat schon zu einer erheblichen Unsicherheit jetzt geführt, diese ganze Entwicklung und das bildet sich schon auch ab. Also damals davor war ja noch die allgemeine Wahrnehmung und Meinung, wenn man auch mit Bankanalysten gesprochen hat, dass uns wirklich durchaus langfristig so ein niedriges Zinsniveau erhalten bleibt. Und das hat Sicherheit gegeben. Haben ja Projektentwickler gesagt, haben gesagt, sind mit dem Projekt zur Bank gegangen und das waren 0% Zinsen haben wir gehabt und der gesagt,
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ja jetzt ich muss jetzt ehrlich mit Ihnen sein, aber wir werden schon auf 0,75 ansteigen. Und naja, was sollen wir jetzt machen, wobei das ist ja ein Thema, haben wir auch, wir sehen ja so viel immer gleichzeitig, da über die Banken können wir dann auch machen wir noch eine extra Runde, aber Wolfgang, du wolltest da was dazu sagen. Ja genau, also das mit dem Projektentwickeln ist aber klar, weil dort ist ja auch am meisten Unsinn passiert in der Branche, in der Boomphase und das ist vollkommen richtig, wenn ich ein Projekt, ich 2021 das letzte Mal in der Hand gehabt habe, jetzt wieder bewerten muss,
16:29
dann sind da mindestens 25% weg von dem Bodenwert. Ist auch klar wie soll es denn anders gehen? Beim Exit hat man jetzt die Rendite von mir aus wenn ich irgendein Objekt mit 3,5% gerechnet hatte, dann braucht er jetzt 4,5%, dann hat er schon mal seine 25 bis 30% vom Wert vernichtet, die Baukosten sind auch noch gestiegen und vielleicht kriegt er dann ein bisschen mehr Miete auf dem Projekt kann auch sein, aber unterm Strich werden immer 25% mindestens an Reduktion übrig bleiben und das sieht man jetzt auch natürlich. Natürlich könnte man sagen, man hätte das auch anders rechnen können, aber wie sind denn die Projekte realistisch
17:07
gerechnet worden? Man ist davon ausgegangen, dass man für die nächsten 20 oder 25 Jahre ein Nullzinsniveau hat, man ist davon ausgegangen, dass man keinen Gewinn einrechnen braucht in den Rechnungen, weil sich der ohnehin durch die Wertsteigerungen der Endprodukte dann einstellt und so hat man halt Projekte finanziert. Dass das nicht langfristig gut gehen kann, war eh auch jedem klar, das heißt, das war nicht Frage, ob es irgendwann rauscht, sondern nur wann es rauscht. Wobei du hast dir gesagt, jeder, ein solides Geschäft betrieben hat, der kann jetzt weiter machen. Ja es gibt auch genug Projekte die realisiert werden,
17:44
also wenn ich mich so rechtzeitig aufgestellt habe, dass ich gesagt habe, mein Projekt kann mit von mir aus jetzt 0% funktionieren, aber auch mit 3% funktionieren, dann habe ich eh schon gewonnen mit meinen längerfristigen Zinsen wenn ich das finanziert habe, dann kann ich das heute immer noch umsetzen. Wolfgang, danke. Wolfgang, hast auch noch eine, wolltest du was dazu sagen? Ja vielleicht auch von der Bewertungseite, also wenn man es jetzt vergleicht, z. mit Unternehmensbewertungen, ja man hat halt bei der Immobilienbewertung eine Stichtagsbewertung und hat eben in der Nullzinsphase eigentlich gesagt, ok, das ist Status Quo,
18:18
ist das so, aber gar keine Risikoabschläge gemacht für mögliche Zinssteigerungen, also das wurde wirklich nicht berücksichtigt und gleichzeitig waren eigentlich die Entwickler durch die Bank variabel finanziert und ob ich dann jetzt effektiv 2% Zinsen zahle auf mein Projekt über 4-5 Jahre Projektentwicklung oder 6% ist einerseits auf der Kostenseite ein massiver Unterschied und dann sinken die Immobilienwerte auch noch zusätzlich, also das geht quasi in beide Richtungen, meine Kosten steigen und der Wert sinkt gleichzeitig und das kann sich dann natürlich nicht mehr ausgehen. Aber Wolf, wir haben noch eine Frage an dich,
18:55
weil das mit den Grundstücken, also für mich ist zu schätzen, würde sich z.B. die Frage stellen, ok, die Grundstücke, müssen einfach preislich runtergehen, aber auf der anderen Seite haben wir das Thema der Flächenversiegelung, es darf nicht mehr so viel versiegelt werden, eigentlich müssten die Grundstücke in den Sie heute sind oder ist das eine Fehlannahme, ich sollte besser nichts kalkulieren im Immobilienmarkt? Ja, wenn ich der Wolfgang bin, gemeint ist, dann rede ich jetzt ein Beide wollen, ich habe die auch, bitte.
19:38
Das ist schon so, also wenn wir diese klassischen Bodenwertanteile mit denen wir kalkulieren hernehmen, dann wird es halt Lagen gegeben haben, da haben wir bis jetzt gewusst, ok, an der Lage ungefähr 2.000 Euro pro Goddard mit der Nutzfläche kann ich für den Bodenwert einkalkulieren, das nehme ich so auf, ja dann stehen wir dort heute eben nur bei 1.500 Euro, weil der Markt nicht mehr hergibt, weil die Verkaufspreise sind auch relativ transparent, die Baukosten sind gestiegen, das kann nur am Grundstücksfeld übrig bleiben, ja und dann stellt sich die Frage gar nicht so sehr nach der Finanzierung und ich bin schon beim Herrn
20:11
Marder, zwischen 2% und 6%, das ist Tod oder Niederlage dann im Endeffekt, weil da hilft einem niemand mehr, wir genug solche Kalkulationen gesehen, nur das ist dann schon der Nebenschaulatz, die Finanzierung von dem Ganzen, weil es fängt schon viel früher an nämlich, dass ich auf der Verkaufsseite immer von steigenden Preisen ausgehe und das aber schon zum Projektgegenstand mache, was bei der Stichtagsbetrachtung natürlich schon mal falsch ist, das geht sich schon nicht aus und das Zweite ist, dass ich den Status Quo, wie der Marder richtig gesagt hat, immer fortgeschrieben habe, das heißt, ich bin von gleichbleibenden Bauchkosten ausgegangen,
20:49
oftmals, von steigenden Verkaufspreisen und von einem Nullzinsniveau, das sind jetzt drei Variablen, die man alle nach links und nach rechts drehen kann und ja, haben sich jetzt alle nach rechts gedreht und dementsprechend geht das schief. Wenn eine der Komponenten nur sich ändern würde, naja das kann ein guter Projektentwickler schon noch ausgleichen, aber alle drei, da hilft einem dann nichts mehr, wir werden das schon sehen, also die Grundstückspreise, die jetzt noch relativ stabil sind, natürlich wird das in dem einen oder anderen Lage danach geben. Aber das ja aufgrund dessen dass wir nicht mehr versiegeln
21:26
dürfen, ob das nicht einfach in ein paar Jahren wieder sich in eine ganz andere Richtung bewegen kann. Naja das wird sich differenzieren, weil wie du richtig sagst wenn du nicht versiegeln darfst, dann wirst du am Stadtrand im 22. Bezirk nichts mehr hinbauen können, weil dann baust du dort auf die grüne Wiese, das heißt, du wirst eher städtischer bleiben müssen und wirst dich halt, ich sage es jetzt überspitzt in deine Industriebrache heraus suchen müssen, die halt schon versiegelt ist und die man entweder umnutzen kann oder wo man halt abbrechen und neu bauen kann. Aber das Grundstück am Stadtrand nicht billiger
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Macht,? Aber Walter, der also die dann gute Nachricht für vielleicht Entwickler, dass die Grundstückspreise nicht fallen oder wieder steigen, ist eine schlechte Nachricht für die Konsumenten, weil die können sich dann faktisch nur wieder auf Rat hinterleisten, das ist ja dann die Konsequenz daraus. Ja, also es steuert ja prinzipiell auf eine sehr eigenartige Zeit zu, aber das ist ist auch nicht heute unser Thema, aber du hast natürlich recht, weil der eine des einen freut, des anderen leidt, wenn man das so sagen kann. Ja, wir haben das ja besprochen, wir nähern uns an den Regelbilanzstichtag Ende Dezember und
22:38
Wolfgang Mader, ich sage jetzt immer den Nachnamen dazu, wir, damit das im Plan bleibt sozusagen, wird es Rückgänge 2023 geben und wie wird sich die Bilanz 2024 darstellen? Also 2023 gab es durch die Bank Rückgänge, ja, 2024 wird es glaube ich, tendenziell auch Rückgänge geben, wenn auch nicht in dem Ausmaß wie 2023. Was? Vielleicht, spricht, die Astrid oder der andere Wolfgang die gerade an den Bewertungen arbeiten für unsere Jahresabschlüsse, aber... Ich Das durchwegs auch so sehen, ja also ich glaube, dass da noch nicht vollständig sozusagen wir dargestellt
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haben, wo die Reise, wo die Werte hingehen oder liegen sollten oder der Markt uns zeigt, dass sie liegen, da haben wir schon im 24er Jahr noch die eine oder andere Transaktion gesehen, die uns sozusagen zum kommenden Bilanzstichtag da weitere Abwertungen bescheren wird. Das Ausmaß hängt ja immer natürlich sehr, von der spezifischen Situation ab Ja. Ich bin auch beim Herrn Mader also die stärksten Rückgänger haben wir gehabt Ende 22, da hat das erste Mal so richtig zur Rauschen begonnen im Blätterwald, 23 war da noch ein bisschen sowas und heuer 24 werden alle die abwerten, es davor verschlafen haben noch,
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die kommen jetzt noch nach. Wird, ja, und damit wären wir auch bei den Asset Klassen, es wird sich ja unterschiedlich darstellen. Also jetzt hat der Gregor gesagt, Wohnen, wenn man jetzt will, hat eigentlich relativ ist mein Empfinden, wenn man jetzt die Inflation eben auch mit einrechnet, aber sagt Gregor, es beim Wohnen, wir sehen ja jetzt, dass sich die Asset Klassen, die einzelnen Projekte immer weiter auseinanderdividieren, ob gut oder schlecht und da kommen wir dann auf die anderen
24:43
auch noch zu sprechen, weil wir auch das mit dem im Vorfeld noch mit den Shopping Centern angesprochen haben. Wie zeigt sich das jetzt am Wohnungsmarkt? Sieht man einen Unterschied an größeren oder größer werdenden zwischen den Mikro und den Makrolagen? Ja, also grundsätzlich gibt es natürlich große Unterschiede zwischen den Makrolagen, wobei man die Makrolage bereits sehr eng definieren muss. gehen bei unseren Auswertungen immer auf Bezirksteilebene. Mein Lieblingsbeispiel ist da immer wenn ich ein und dieselbe Wohnung einmal in Heiligenstadt und einmal in Grinzing habe, beides Postleitzahlen, jetzt 90 Quien,
25:16
aber in einem Bezirksteil sind Euro pro Quadratmeter günstiger als im anderen, ähnlich ist es in anderen Bezirken. Das heißt, wenn wir von einer Makrolage reden, dann müssen wir die schon mal relativ eng definieren, keinesfalls auf Bezirksteilebene. Innerhalb der Makrolagen gibt es natürlich dann auch noch Mikrolagen, die sozusagen aus der Makrolage herausstechen, beispielsweise im 21. oder 22. Bezirk direkt an der alten Drohne. Die Entwicklung der einzelnen Makrolagen ist natürlich auch ein bisschen unterschiedlich aber nicht dramatisch. Es ist jetzt nicht so, wie wir es beispielsweise vor einigen Jahren in London
25:53
gesehen haben, dass eher obskure Gegenden 30 Prozent verlieren und die anderen stabil bleiben. Das beobachten wir in Wien nicht, sondern es ist, mit geringen Unterschieden würde ich jetzt einmal sagen, entwickeln sich hier die Makrolagen ähnlich. Bei den Mikrolagen ist es ganz interessant, dass die Anbindung oder die lokale Infrastruktur zuletzt ein bisschen nachgelassen hat. Natürlich ist immer noch nett, in einer Nähe an der U-Bahn oder in einer Lage mit guter Infrastruktur zu wohnen, aber es wird weniger wichtig. Vor einiger Zeit musste man auf die U-Bahn-Stütze draufbauen, ich verspitz das jetzt bewusst ein bisschen.
26:30
Heute darf die auch sechs oder acht Minuten entfernt sein. es ist nicht wichtig. Was ja auch eine Frage der Leistbarkeit ist. sagt, okay dann gehe ich lieber zehn Minuten, aber dort kann ich mir vielleicht zehn Quadratmeter mehr dafür leisten, jetzt überspitzt formuliert. Ja aber wie gesagt, ist der Preisunterschied zwischen der Wohnung, drei Minuten entfernt ist, und der Wohnung, die sechs Minuten entfernt ist jetzt nicht mehr so groß, interessanterweise. Also es hat sozusagen dieses Ding ich muss unbedingt auf einer U-Bahn-Stütze drauf wohnen oder ich muss unbedingt neben einem Supermarkt wohnen,
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das hat ein bisschen nachgelassen, es ist die Infrastruktur und die Anbindung immer noch wichtig, aber nicht mehr ganz so wie es schon mal war. Ja, es ist ja, wer ja ist auch, es ist ja weiß ich gar nicht ob das so angenehm ist, am Ende von der U3 da zu wohnen im 16. Bezirk der 40. U-Bahn, mehr oder weniger das Wohnzimmer, also du hast das zwar sehr nahe, aber ob das jetzt angenehm ist, ist die andere Frage... Gregor, danke. Assetklassen, Astrid, welche Assetklassen siehst du gerade, speziell leiden, unter Anführungszeichen, was die Immobilienwerte betrifft?
27:46
Naja, ich würde es immer lieber, also ehrlicherweise fast weniger in Richtung Assetklasse interpretieren als in Richtung Themen wie zum Beispiel Nachhaltigkeit., also Objekte, sicherlich leiden oder hohe Preisabschläge in Kauf nehmen müssen, sind jene, die eben Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllen, beziehungsweise wo einfach klar ist, dass erhebliche Mittel erforderlich sein werden, um dieses Objekt nachhaltig zu machen. Ich meine, weiter, also der Wolfgang glaube ich, hat es im Vorfeld schon angesprochen, Wolfgang Fessel,
28:27
das Thema Handel im Ganzen ist sicherlich auch schwierig, Shopping-Center, Fachmarkt-Centren teilweise, wo es glaube ich, durchwegs sozusagen die größten Schwierigkeiten gibt. Objekte die halt in die Jahre gekommen sind und vielleicht auch einfach den Anforderungen nicht mehr entsprechen. Also da ist dann auch Assetklasse wie Logistik auch in Teilbereichen sicherlich leidend, wobei dort auch Marktfaktoren eine Rolle spielen, wir sehen es jetzt im Großraum Graz beispielsweise, dort macht sich schon stark bemerkbar die
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gesamtwirtschaftliche Entwicklung, also in erster Linie im Hinblick auf Autozulieferbetriebe, das spürt man jetzt schon auch sozusagen, wie durchschlägt in dem Logistikbereich. Wolfgang Mader bitte. Vielleicht, noch zum Thema Nachhaltigkeit ergänzen kann, ich glaube das muss man von zwei Seiten sehen, das eine ist ja die Investoren und die Bankensicht, also die, das finanzieren, die haben jetzt immer mehr strengere Vorgaben, irgendwie in ihren Berichten, Nachhaltigkeitsberichten darlegen, wie sie ihre Green Asset Ratio verbessern,
29:48
quasi wie viel Prozent der finanzierten Immobilien sind als grün sozusagen einzustufen. Ein Immobilienfonds möchte natürlich auch damit werben, dass er entsprechend nachhaltige Investments hat, das ist quasi die Finanzierungsseite der Immobilie und bei der Endnutzerseite, dann die Immobilie schlussendlich mietet, da glaube ich, dass auch bei vielen die Nachhaltigkeit eine Rolle spielt, welche Mieter ich bereit bin zu zahlen, aber auch jetzt da diese Energiekrise in den letzten Jahren ein bisschen auch wachgerüttelt hat, wo man sagt, aha, ich schaue vielleicht nicht nur auf die Miete, die ich hier zahlen muss, sondern verstärkt auch auf die
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Energiekosten und mehr sozusagen Bewusstsein bei den Menschen da ist, dass es eben vielleicht mit den Gas- und Strompreisen auch mal wieder raufgehen kann und daher auch die Mieter hier nicht bereit sind, die Mieter zu bezahlen, bei den nicht nachhaltigen Gebäuden, sprich, die die viel Energie verbrauchen am Schlussendlich. Das heißt, Wolfgang, du bist auch der Meinung, es geht nicht um die S-Klasse an sich, sondern es geht sehr wohl um ein paar andere Themen, die die Ganze stark beeinflusst. die Schere wo glaube ich die Schere größer wird zu früher. Danke. Wolfgang, du wolltest noch was dazu sagen.
31:08
Genau, das letzte Wort von meinem Mann war das Wesen, die Schere ist das Thema, weil das, wir jetzt als Nachteil in Bezug auf Nachhaltigkeit empfinden, nämlich, diese Objekte dann quasi billiger werden, das ist ein Effekt, immer schon am Markt da war. Früher hatten wir halt ein supermodernes Bürohaus, das hat vielleicht mit 4% Rendite noch funktioniert, ein älteres mit 5 oder 5,5 und wenn es irgendwie am Stadtrand war und schon aus den 90er Jahren, dann haben wir 6,5% Rendite gehabt oder vielleicht 7. Und das Ganze hat sich in der Boom-Phase sehr sehr stark komprimiert, das heißt, diese Schere ist stark zugegangen.
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Da haben wir nicht von die Bandbreite gehabt zwischen 4 und 7, sondern zwischen 3 3,5 und 4% vielleicht. Und das ist etwas, was sich jetzt wieder auseinanderdividiert, also eh auch ein natürlicher Vorgang und es war auch früher so, dass ein altes Bürohaus oder überhaupt ein altes Gebäude halt einen gewissen Renovationsaufwand gehabt hat. Das hat man eben eingepreist und das ist jetzt nichts anderes, jetzt heißt es nicht Renovierung oder Sanierung, sondern jetzt heißt es ESG. Aber es sind die gleichen Aufwendungen in ähnlicher Höhe und die muss ich halt wieder hineinberechnen. Und beim Handel ist es halt so,
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der ändert sich jetzt seit 40 Jahren ungefähr sehr intensiv, mit dem Onlinehandel noch einmal in ordentlichen Schub bekommen und da ist es halt schon so, Handel war immer schon Wandel und der geht jetzt einfach weiter. Also Handel statisch zu entwerfen und statisch zu betrachten ist ganz was Fürchterliches und das betrifft aber natürlich auch die Handelsimmobilie, weil die baue ich halt einmal hin, dann sollte man wenn es geht, 40 oder 50 Jahre halten und auch tauglich sein für den Handel. Das funktioniert eben nicht. Eine Handelsimmobilie die ich einmal hinbaue, hält mir keine 40, 50 Jahre, es sei denn sie ist
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so sage ich mal, modular aufgebaut, dass ich die Nutzungen drinnen regelmäßig ändern kann Dann kann ich auch 50 Jahre über dauern. Aber sonst bin ich halt heute beim Zyklus, man kann sich das ja anschauen, wie oft die Retailer die Innenräume ihrer Immobilien behübschen, aufmotzen oder wie ich immer nenne, ja da habe ich jetzt 7 bis 10 Jahre Rhythmus drinnen. Nach 7 bis 10 Jahren fliegt ja die Beleuchtung raus, der Ladenbau und es wird alles wieder neu gemacht drinnen. Das kann ich innen machen, aber natürlich nicht mit dem Gebäude außen. Was ja auch die FMZ die Fachmarktzentren, leichter können und leichter strukturieren können als ein
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Shoppingcenter. Und du hast ja auch einmal gesagt, das war doch vor einem Immolife, ein Jahren oder eineinhalb Jahren hast du ja gesagt, die strukturellen Probleme, die zeigen sich natürlich jetzt stärker. Also die strukturellen Probleme einerseits bei den einzelnen Objekten, aber auch natürlich, wenn du jetzt etwas angesprochen hast, natürlich auch im Handel. Natürlich, ja auch bei den Handelsimmobilien. Früher hat man klassisch einmal die Fachmarktzentren erwähnt, die Kreisverkehre rundherum zugebaut mit den Fachmarktzentren. Aber wenn das Stück weggelegen ist, hat sich das immer noch rentiert,
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hat man halt dort eins hingebaut dann, ja, quasi irgendwo auf der Landstraße. Das wird sich natürlich aufhören weil diese, wie es früher geheißen hat, die zweite Reihe, das ist jetzt der strukturelle Wandel, der funktioniert jetzt dann in Zukunft nicht mehr. Das, ich werde mich wirklich nur auf die besten Lagen konzentrieren können und das machen die Retailer ja auch beinhart. Wenn sich so ein Standard nicht rechnet, dann ziehen wir zum nächsten Kreisverkehr weiter. Also die sind ja da auch sehr flexibel. Ja, die Immobilie habe ich natürlich trotzdem noch in der Landschaft herumstehen, wenn die ausziehen.
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im Innenraum genau das Gleiche, weil das Shoppingcenter gesagt hat, wie war denn bis jetzt ein Shoppingcenter strukturiert? Da habe ich der Mitte irgendeinen Gang und links und rechts habe ich große Einzelhandelsflächen, die durchgehend quasi für den Kundenverkehr offen sind. Das wird man in Zukunft nicht mehr brauchen. Diese Fläche wird sich viel viel stärker differenzieren müssen in echte Showroomfläche, Präsentation, in eine Dienstleistungsfläche, in eine Wartungsfläche vielleicht, wenn ich meine Geräte dorthin bringe, in eine Zuliefer- und Abholstation und vielleicht noch ein bisschen was an
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Dienstleistung dazu. Das sind alles Nutzungen, die sich ganz deutlich von der unterscheiden, ich bis jetzt im Handel dort präsentiert hatte. Und das muss ich aber alles erst einmal umnutzen. Und auch so, wie es im Handel geplant war. Aber es ist schon, ich finde das mit den Immobilienwerten immer ein sehr spannendes Thema, weil damit zeigt sich eigentlich, dass man hat so eine gute Idee gehabt, indem man ein Shoppingcenter irgendwo hingebaut hat. Aber es ist natürlich so, ich, es klingt jetzt blöd, wenn man sagt, es ist kurzfristig nur auf 10 oder 15 Jahre gedacht. Aber das war es im Endeffekt auch.
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Bei 20, 30 Jahren wird die Welt auch anders ausschauen. Und darum ist diese Veränderung eigentlich, das ist eine sehr spannende Sache in jedem Fall. Gerhard Du wolltest noch was dazu Sagen. ,, Bitte. wollte nur Ergänzend vielleicht die Thematik, sich da generell auch im Handel schon auch, die Frage, sich stellt, ist, wie soll es in der derzeitigen Situation auch dort finanziert werden? Weil man kann sich überlegen, Umnutzung oder andere Konzepte. Aber ich glaube, dass der Handel da einfach wirklich ein Problem hat in der möglichen Umsetzung
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auch solcher künftiger Ideen. Also Astrid, folgendes. Ich frage jetzt noch kurz den Gregor der wollte noch was dazu sagen. Und dann kommen wir auf das Thema Finanzierung, Refinanzierung und Banken Und dann werden wir das Thema behandeln. Gregor, sind wir eh noch nicht so weit weg von deiner Meinung? Doch, ich wollte noch zuvor auf die früher von Wolfgang Marder angesprochenen Heizsysteme noch kurz sagen, dass man es auch statistisch nachweisen kann, dass das einen Unterschied macht, ob es jetzt eine Wohnung ist mit Gas oder beispielsweise Fernwärme oder mit erneuerbaren Energien beheizt wird.
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Das wollte ich dann noch mit konkreten Zahlen untermauern aber jetzt sind wir schon sehr weit weg. Das heißt also, ihr könnt das auch nachweisen bei den Wohnungen, dass einfach A besser geht als D. können statistisch, dass dieselbe Wohnung in derselben Stelle, groß, gleiches Haus, einmal mit Gas geheizt und einmal mit erneuerbaren Energien, dass da 300 Euro am Quadratmeter dazwischen liegen. Das ist gar nicht wenig. Oder eine Euro Bruttomiete pro Monat und Quadratmeter. Drei Euro Bruttomiete. Eine Euro Bruttomiete oder 300 Euro Bruttokaufpreis
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ungefähr. Hängt das von den Bezirken auch ab oder ist das genauso? Das ist wirklich aus einer Regressionsanalyse konkret diesem Kriterium zugeordnet, dieser Regressionsgröße. Also das ist ziemlich unabhängig vom Bezirk. Also da geht es genauso, dass es um das Gebäude geht und es geht natürlich auch immer um die Lage. ist schon klar, aber dass die Lage weniger, also das Gebäude mehr dem Gebäude mehr Wichtigkeit beigemessen wird als der Lage. Nein das sage ich nicht. Ich sage, wenn man ein und dieselbe Wohnung nimmt. Egal, ob jetzt im 19. oder im 4. Bezirk oder in welchem Bezirksteil, genau die gleiche Wohnung.
38:38
Ich schweiß die Gasthermen raus und torpore mit Geothermie. Das ist natürlich eher schwierig bei einem bestehenden Haus, aber ich tue halt Fernwärme anschließen. Dann bekomme ich damit mehr. Und wenn ich die selbe Wohnung einmal mit erneuerbaren Energien und einmal mit Gas hernehme, dann liegen da 300 Euro am Gradmeter statistisch dazwischen. Okay, gut, danke. So, Finanzierung und Refinanzierung. Astrid, du hast es schon angesprochen und hast eben die Shoppingcenter gemeint, weil wenn jetzt überhaupt fangen, sehr viele Projekte müssen refinanziert werden.
39:18
du hast gemeint, den Shoppingcentern ist es im Augenblick oder bei Shoppingflagg ist es im Augenblick sehr schwierig. Na es war generell jetzt auf den Handel bezogen, also auf das Statement von Wolfgang. Einfach nicht konkret auf Shoppingcenter, sondern generell im Handel glaube ich, angespannte Situation da ist, die auch dazu beiträgt, Finanzierung zu Erschweren. Für solche Umnutzungen oder eben neue Strategien. Das heißt, aber allgemein ist es schon, das Zinsumfeld ist schon im Augenblick eine ziemliche Zerreißprobe.
40:00
Ja natürlich. wir sehen ganz deutlich, auch wenn es dort und da ja auch um neue Projekte geht oder um anstehende Baufinanzierungen, dass die Prüfung durch die Banken jetzt wirklich ich sage mal erheblich, einmal genauer und differenzierter erfolgt. Also wir bekommen sehr viel mehr sehr spezifische Nachfragen, wo wir einfach sehen, man setzt sich jetzt wirklich mit dem einzelnen Projekt stark auseinander. sozusagen in der Projektentwicklung diesen nächsten Schritt beispielsweise zu gehen, in der Baufinanzierung zu gehen,
40:42
dieser Risikoschritt wieder, der wird sehr sehr genau Geprüft. Das heißt, man schaut, ob das auch, man schaut grundsätzlich, ob alles auch wirklich funktionieren kann und nicht mehr so wie der Wolfgang Festl gesagt hat, dass man davon ausgeht, dass eh die Preise steigen, dass die Finanzierungen nichts kosten und dass man das Ganze verkaufen kann Genau, genau. Also es wird verstärkt hinterfragt, beispielsweise wenn dort irgendeine neue Bahntrasse vielleicht in Planung ist oder was auch immer, wie wirkt sich das aus in dieser Mikrolage? Das sind so einzelne Parameter, die bisher gar nicht so sehr dem Beachtung geschenkt wurden, habe ich das Gefühl.
41:25
Und jetzt wird es wirklich mehr nachgefragt. Und man gibt sich nicht so schnell zufrieden mit pauschalen Aussagen oder einfachen Aussagen. Es werden auch Alternativszenarien nachgefragt. Gerade klassisch, wenn wir im Wohnungssegment sind, ist immer sozusagen oder häufig ergänzendes Thema die Mietvariante natürlich, um einfach auch zu zeigen, was für ein potenzieller Cashflow wäre da, wenn man dann vielleicht dann doch in eine Vermietung gehen würde. Also das zeigt sich schon würde ich Sagen.,
42:05
das heißt, man geht jetzt doch wieder zurück auf das Motto, hope for the best, but be prepared for the worst. Vorher war es ja hope for the best and be prepared for the best. Ja das kann manchmal nicht funktionieren. Aber Wolfgang Marder, du wolltest doch was dazu sagen und dann Wolfgang Fessel. Ja, also ich möchte erst einmal anschließen, dass da mehr hinterfragt wird. glaube, war es, es gab ein Gutachten von einem Bewerter und das war für die Bank Checkliste Hackerl und wird finanziert, um es bloß ein Loch auszudrücken und dann wird eben genauer nachgefragt. Ich glaube jetzt aber auch, dass es mittelfristig,
42:37
gerade wenn man wieder an das Thema ISG denkt, auch da bisschen Chancen gibt bei eben entsprechenden Adoptierungsmaßnahmen, die das Rating verbessern, die eben energieeffizienter sind etc. und die Banken ja selbst in diese Richtung gehen wollen oder müssen, dass man bei dieser Art von Maßnahmen sich wahrscheinlich dann leichter tun wird in der mittelfristigen. Das jetzt aktuell vielleicht noch nicht so weil die Banken eher versuchen, ihre Non-Performing Loans loszuwerden in der einen Form oder der anderen. Aber das, glaube ich, ist auch mittelfristig eine Chance für eben Projektfinanzierung, wenn man in diesem ISG Rating entsprechend gut
43:16
aufgestellt ist. Wolfgang danke. Wolfgang Fessel, wolltest du noch was dazu sagen? Astrid, wolltest du auch noch was sagen oder hast du vergessen, die Hand runterzugeben? Okay, sonst übersehe ich dich dann vielleicht. Nein,, nein natürlich Nicht. Ich sehe der Astrid ihre Ausführungen ja äußerst positiv, weil wenn dem so ist, dann heißt das ja, dass die Banken ihren Job machen, hurra. Weil dann hat die FMA wieder mal nicht recht und braucht da jetzt nicht wieder auf die Gewerbeimmobilien losgehen. So gesehen ist es ein positives Zeichen. Und zweitens, auch das ist glaube ich, ein Rückgang zur Normalität.
43:52
Man hat sich halt vorher die Projekte auch angeschaut, wenn jemand ein Gebäude hinbaut. Und das soll dann 50 Jahre stehen. Ist das wirklich nachhaltig? Geht dort nicht in zwei Jahren vielleicht die Autobahn-Trasse dann vorbei? Und kein Mensch will mehr dort wohnen? Das sind alles ganz natürliche Vorgänge. Und ich sehe das durchaus positiv. Das heißt, die machen alle ihren Job so wie es früher immer schon war. Und damit kann eigentlich der Immobilienmarkt recht lang, recht gut funktionieren. Wolfgang, danke. Es ist natürlich die Frage, nachdem das vorher jetzt nicht so war, an den Wolfgang Marder.
44:26
Siehst du dass die Banken im Augenblick noch einen kühlen Kopf bewahren, die Finanzierungen bzw. die Finanzierung sowieso, aber was die Refinanzierungen betrifft? Oder halten sie schon zu lange still und müssen jetzt irgendwie handeln? Das ist ganz unterschiedlich. Also natürlich einerseits abhängig vom finanzierten Unternehmen, wie die aufgestellt waren ursprünglich und jetzt noch sind. Und wie die konkrete Bank tickt. Wir haben da alles möglich erlebt. Die einen Banken wollen möglichst schnell aus gewissen Assets raus. nehmen dann auch die hohen Abschläge in Kauf, wo man sagt,
45:08
vielleicht wenn man zwei Jahre zuwartet, ist es zumindest Erwartung, dass es besser wird. ein Jahr. Die wollen schnell raus. Andere sagen wieder, nein, wir wollen lieber etwas zuwarten. Wenn man rasch einen guten Käufer findet, natürlich verkauft man es dann. Aber ist jetzt nicht so der Druck da. Also das ist, ich, sehr von Bank zu Bank und Asset zu Asset unterschiedlich, je nachdem, wie dort intern die Strukturen sind. Eben diese Non-Performing Loans, das ist immer das Thema, dass die mit, ich bin jetzt auch kein Bankenexperte, aber die müssen mit mehr Eigenkapital hinterlegt werden. Und dann überlegt sich die Bank,
45:41
kostet mich das vielleicht aus Sicht der Bankenwelt, mehr das Asset zu behalten, noch ein zwei Jahre oder mit Abschlag zu verkaufen. Also das ist wirklich ganz unterschiedlich, wobei wir jetzt die Erfahrung gemacht haben in den letzten ein zwei Jahren Restrukturierungen, wo wir jetzt einige gemacht haben und bei einigen noch am Tun sind, dass die Banken wo am Anfang so eine Schockstarre war, nicht gewusst haben was sie überhaupt tun sollen, dass man jetzt mit vielen sehr vernünftig reden kann und das Ganze schon gewissen, wie soll man sagen, es gibt ja eine gemeinsame Sprache und das war am Anfang
46:21
immer ganz schwierig. Ich finde es interessant, du, ich meine es klingt jetzt komisch, aber es wird alles viel kleinteiliger, es wird irgendwie normaler so wie der Wolfgang gesagt hat. Und es wird, es geht von Bank zu Bank unterschiedlich, es ist von Asset zu Asset unterschiedlich, es ist von Projekt zu Projekt unterschiedlich. Also es wird nicht mal so global drüber gestrichen, mit dem Gleescan im Prinzip, sondern man schaut sich wirklich die einzelnen Projekte und die einzelnen Themen genauer an, was man wie machen kann. Und Wolfgang Mader, siehst du eigentlich, wo liegt der Unterschied, wenn ich heute, ist es überhaupt
47:00
so ein großer Unterschied, wenn ich heute verkaufen würde zu einem niedrigen Preis, oder ob ich noch zwei Jahre zuwarte in der Hoffnung, etwas mehr zu bekommen? Naja, dass etwas mehr muss halt auch die Zinsen verdienen. Also das ist ja auch das Thema, dass wenn ich jetzt, jetzt wenn die Zinsen wieder leicht sinken, macht das Warten vielleicht wieder mehr Sinn. Jetzt in der Hochphase waren es die typischen, die effektiven Zinssätze, sag mal bei rund 6%. Wenn ich jetzt zwei Jahre zuwarte, sind das auch wieder 12%, die die Immobilie bringen muss. Die Frage ist ist sie vermietet oder nicht? Natürlich wenn sie vermietet ist,
47:36
ich einen Teil wieder bei Mieterlöse drinnen. Also da ist eben die Frage, ob das Zuwarten Sinn macht. Das Zuwarten, glaube ich insofern Sinn macht, ist und daran die Banken in der Regel sehr, kühl im Kopf bewahrt ist, dass eine Insolvenz keinen Sinn macht., weil da sitzt dann der Insolvenzverwalter, das Ganze ist sozusagen bisschen out of also aus der Kontrolle draußen und dass man sagt, gut, man sucht vielleicht einen Käufer relativ rasch, aber wickelt das noch außerhalb einer Insolvenz ab. Auch wenn man den Kredit fällig stellen könnte. Es gibt ja sehr viele Gesellschaften mit Krediten,
48:17
die theoretisch schon seit einem Jahr oder zwei Jahren fälligstellbar gewesen wären, wo nichts passiert ist aus dem Grund. Wolfgang, danke. Gregor du wolltest noch was dazu sagen. Ja, also das kann ich absolut unterstreichen, was Wolfgang Marder hier gesagt hat. Sowohl, dass es stark auf die Bank ankommt und zwar auch auf die Bank und ihre eigene Bilanz, teilweise sogar auch die Führungskräfte, die dort am Werk sind. Und das Zweite aber auch, dass Banken eigentlich tendenziell nicht fällig stellen, wenn es nicht notwendig ist. Nur weil sie es dürften, tun sie es normalerweise nicht.
48:57
Ich meine, natürlich die Gesellschaft das andere in Gründen konkursan meldet, naja gut, ich da müsst ihr es verwerten. Das ist klar. Aber ich kenne jetzt aus unserer Beratungspraxis eigentlich keine Fälle, wo eine Bank jetzt irgendwie gesagt hat, naja gut, es fällig, ihr könnt es nicht zurückzahlen. Und wir suchen jetzt irgendwie nicht nach Lösungen, sondern normalerweise bemühen sich die eigentlich schon, das Rediff lange heraus zu zögern. Vielleicht weil sie gute Menschen sein wollen. Glaube auch, Stück wird einfach deshalb, weil es einfach wirklich nichts bringen würde. Wir hätten dann einen Fire Sale,
49:28
hätten dann fallende Preise, die Konsequenz wäre dann fallende Bewertungsgutachten, würde die Abschlüsse wieder verschlechtern. Also ich glaube auch, dass da ein gewisses Kalkül dahinter steckt, dass das einfach nicht gescheit ist, jetzt sozusagen auf Zwangsverwertungen zu gehen und Fälligstellungen zu gehen, weil das einfach uns alle und letztlich auch die Banken in eine noch schlechtere Situation bringen würde. Gregor, danke. Man muss ja auch dazu sagen, die Banken haben ja nicht schlecht verdient in den letzten Jahren. Die Bankberater waren weiser, wovon sie, also wenn es um größere Summen geht,
50:09
dass man da natürlich mitverdient und da hätte man sich durchaus auch ein, aber anders verhalten können, nur im Nachhinein weiß man immer, wie es gescheiter geht. Und wenn dir der Chef sagt, naja was auch die Zinsen steigen, maximal auf ein Prozent ist wurscht in den nächsten 20 Jahren, dann wirst du es vermutlich auch machen. es ist immer, in die Zukunft, wenn man nicht in der Zukunft ist, dann sieht man, was in der Vergangenheit falsch gemacht wurde. Aber das lässt dich ja wie gesagt, dann immer leicht, lässt sich immer leicht reden. Wolfgang Fessel, du wolltest schon was dazu sagen. Ja, man darf nicht vergessen,
50:45
das ureigendste Geschäft der Banken ist Geld wegzugeben und es wieder zurückzubekommen. Sonst gar nichts. Also nichts mit Immobilien oder Finanzierungen und sonst was im Hintergrund, sondern die wollen einfach nur wieder ihre Kohle sehen. Das heißt, die meisten Banken haben ja weder die Ressourcen noch das Know-How, um sich intensiver mit Immobilien im Hintergrund oder die Verwerbbarkeit dann zu beschäftigen, weil das nicht ihr ureigendstes Geschäft ist. darum, wir haben auch die schiefsten Situationen erlebt mittlerweile, dass Banken selbst notleidende Immobilien aufkaufen, es Prolungationen gibt, Stunden,
51:22
noch ein weiterer Kreditrahmen, alle Register wurden gezogen, was ja prinzipiell auch sinnvoll ist. Es gibt ja keinen Sinn, Ganze in irgendeine Verwertung zu treiben. Jeder weiß, dass dann alle daran verlieren. Und so gesehen, glaube ich, das Verhalten jetzt eh neu für uns von den Banken, aber durchaus positiv zu sehen. Wolfgang, wollen Sie die Banken überhaupt mit einer Sanierung oder einer Umnutzung auseinandersetzen im Augenblick? Na wenn es sich vermeiden lässt, nicht. Sie ja Zurückhaben. Sie wollen ja Geld zurückhaben. Ja aber wenn man jetzt über Umnutzung und Sanierung spricht, weil das wären ja einige Projekte,
52:02
wird es vielleicht doch gar nicht anders gehen. Astrid, siehst denn du da so, was wird denn bei euch im Umfeld was wird da diskutiert, was man vielleicht umnutzen kann, welchen Bestand man ändern kann, um den Immobilienwert zu stabilisieren, vielleicht sogar aufzuwerten? Also, wenn man wieder in Richtung Wohnungsmarkt denkt,, wenn es es rechtlich hergibt, die Variante Service Departments, natürlich eine beliebte Variante, die jetzt favorisiert wird, es macht dann Sinn, wenn es auch sozusagen die Immobilie oder die Planung hergeben kann.
52:42
Also wir haben auch schon Konzepte gesehen, vorher als Eigentumsprojekt, geplantes Projekt in Service Departments gedreht wird, sage mal jetzt bewusst lieblos im Sinn von die Planung wie sie war, herangezogen. Das sind natürlich dann wiederum, da sieht man da ist nicht sehr viel Hirnschmalz hineingesteckt worden und dann wird es auch nicht funktionieren und eben in der Folge auch mit der Umsetzung schwer werden. ich habe so den Eindruck, dass es durchaus eine häufige Variante wie gesagt, wenn es rechtlich möglich ist, die in Betracht gezogen wird,
53:22
weil ja generell die Erwartungshaltung für die zumindest in Wien, auch für die Tourismusentwicklung positiv ist. Und wir da sehen, dass diese Konzepte auch gut funktionieren. Vor allem das Wohnbau ist ja auch schon dafür ausgerichtet und konzeptioniert. Da musst du ja nicht mehr allzu viel ändern, wie wenn du zum Beispiel aus dem Lamar irgendwelche Service Departments machen willst, da musst du schon viel einfallen lassen. Also das, das so zu sagen. Danke Astrid. Wolfgang du wolltest da was dazu Sagen. Genau das was du jetzt gebracht hast als Beispiel. glaube, die Projektentwickler die jetzt am stärksten gefragt sind,
54:03
sind die die großformatige Einzelhandelsimmobilien auch in Randlagen umnutzen können. Weil da glaube ich, gibt es jetzt einen relativ großen Bedarf, nämlich in naher Zukunft. Wobei, du hast ja immer das Problem, ich meine, es gibt ja meistens Shoppingcenter oder auch Fachmarktzentren. Ein paar Gravier- und Möbelhäuser in die Richtung. Die werden, gut, kann ein großes Thema werden. Das heißt, im Endeffekt tun sich ja auch durch diese Veränderungen auch sehr viele Möglichkeiten und Chancen auf. Vielleicht müssen wir da noch an ein paar gesetzlichen Stellschrauben treten, wie zum Beispiel an der Bauordnung,
54:44
aber das kommt alles noch. werden wir uns, vielleicht reden wir in einem Jahr über solche Themen, dass wir sagen, wir kriegen eine neue Bauordnung, was soll da hinein? Könnte ja sein. Hoffnung stirbt zuletzt. Es ist Weihnachten jetzt, oder weil du das sagst? Ja wollte nur dass sicher gehst. Ja,. Du im Februar hättest du das eh nicht gesagt, aber jetzt und kurz davor kann man sich doch irgendwas wünschen. Allerdings, Wolfgang Mader, die Sanierungsmaßnahmen die müssen ja finanziert werden. Das heißt, wenn ich das Ganze den Wert nehme, ich ja, wenn sich jemand kauft, muss ich das ja in irgendeiner Form wieder einplanen.
55:19
Ja, also wir sehen also wenn man wirklich gut dokumentieren kann, warum jetzt ich sag mal, das, nennen es Fresh Money, also das neue Geld, was da jetzt dann finanziert wird, wenn das mehr als abgedeckt ist durch die Maßnahmen oder das sehr realistisch ist, dass die Wertsteigerung entsprechend hoch ist, dass die Banken da auch bereit sind zu finanzieren. Ja das sehen wir schon in der Regel. Und ein anderes Thema, was wir auch oft sehen, ist vielleicht jetzt gar nicht so kompliziert, wie man es tatsächlich gesagt hat, mit Service der Partner, sondern einfach, man das, man als Developer geplant hat zu verkaufen,
55:52
als Einzeln also Eigennutzer, dass man hier jetzt in die Vermietung geht. Und da ist halt die Frage, wann immer geht das mit den Zinsen aus, wo wir auch sehen, dass die Banken jetzt bei der Höhe der Zinsen einen gewissen Spielraum haben, also man eine günstige Zinsung bekommt. Also man sieht in einem gewissen Rahmen eine Flexibilität bei den Banken, aber in einem gewissen Rahmen natürlich nur. Die können ja auch andere Regulatoren eigentlich alles machen. Das ist schon klar und damit kommen wir auch schon zu unserem Blick in die Zukunft und wir machen eine Mischung aus unserem Blick in die Zukunft und Weihnachten,
56:32
wenn man das so sagen kann. Aber sag, Astrid, glaubst du dass es vielleicht in absehbarer Zeit zu neuen Rating- oder Bewertungsmodellen kommt, dass man sich irgendetwas ändert oder dass man irgendwelche gewisse Themen anders behandelt? Anders behandeln in dem Sinn sehe ich nicht unbedingt so. Ich glaube, dass wir in die Zukunft blickend noch einige Monate, vielleicht Jahresfrist zumindest noch brauchen werden, wieder mehr Marktgeschehen zu sehen. Weil für mich stellt sich immer wieder die Frage oder sehe
57:14
ich als spannende Erwartungshaltung, wo geht denn der Markt hin sozusagen? Weil man hört ja oft immer wieder auch diesen Wunsch, dass es wieder so wird. So wird eh nicht, aber zumindest wir wieder Marktgeschehen sehen, ein lebendigeres. Und das finde ich sehr spannend. Im Grunde von den Bewertungsansätzen her glaube ich, müssen wir nicht das nach Rat neu erfinden. Wir müssen auch nicht die nächste Rating-Variante irgendwo herziehen.
57:54
Ich bin da eher immer ein pragmatischer Denker und bin sehr dafür, eigentlich die Dinge zu entkomplizieren und zu entwirren, es noch zusätzliche Parameter sozusagen aufzubauen, um das Ding größer zu machen, als es in Wirklichkeit Ist. Astrid, danke. Gregor was ist so dein Blick in die Zukunft? Also was die Wohnungspreise betrifft, kann man sagen, dass sie sich jetzt eben stabilisiert haben. Wie gesagt, sie sind wahrscheinlich jetzt am Tiefpunkt oder vielleicht sogar schon knapp dahinter. Wir bekommen jetzt langsam mehr Transaktionsvolumen, langsam wohlgemerkt.
58:36
Ich gehe schon davon aus, dass in Wien Wohnungen im nächsten Jahr langsam wieder steigen werden nominell. Das hängt jetzt auch ein bisschen davon ab, wie viel noch gebaut wird, aber ich sehe da eigentlich wenig Zuwachs. Es gibt weniger Baugenehmigungen, nicht alles, baugenehmigt ist, auch wirklich gebaut, Stichwort Finanzierungsthematiken. ja, ich sehe leicht steigende Kaufpreise bei Wohnungen. Das Mietwachstum habe ich vorher angesprochen wird jetzt ein bisschen verlangsamen, aber auch die werden weiterhin zumindest einmal mit der Inflation steigen. Vielleicht auch etwas darüber, weil da gibt es auch ganz ganz wenig angeboten.
59:16
Es kommt nichts Neues mehr nach. Also ich sehe eigentlich schon eine positive Entwicklung jetzt was Wohnen in Wien zumindest betrifft. Gregor, danke für deinen Blick in die Zukunft. Wolfgang, wie werden sich die Unternehmen strukturieren, was wird 2025 bringen? Ich Bin nicht gemeint. nochmal die Frage, wie sich die Unternehmen strukturieren werden? Ja wie wird man sich strukturieren, was wird 2025 bringen in deinen Augen? Was sich jetzt vielleicht schon ein paar Entwicklungen die sich abzeichnen? Ja, ich glaube, es wird vielleicht noch die ein oder andere negative Schlagzeile geben.
59:56
Das glaube ich nicht auszuschließen, dass man die eine oder andere Insolvenz noch sehen und glaube, dass sich bei vielen quasi das Langsamen stabilisiert und dann auch wieder Neugeschäft mehr gemacht wird. Das wird noch bisschen dauern, glaube ich, aber dass es dahin geht, dass man gegen Ende 2025 vielleicht auch wieder mit mehr Neugeschäft so zusammen startet und nicht nur seine alten Leichen quasi abstoßen muss. Wolfgang, danke, ein guter Blick, aber jetzt noch ein anderer Blick in die Zukunft von Wolfgang Fessel. Du hast mal gesagt, in Zukunft werden die Bewerter nicht die Experten sein oder
1:00:34
Expertinnen sein, die die Daten erheben oder verarbeiten, sondern die Kunst wird darin liegen, die zur Verfügung gestellte Mengen, Information qualitativ richtig einzuschätzen. Ja daran glaube ich auch heute noch. Ich weiß nicht, wann ich das gesagt habe aber es klingt nach mir, das passt. Ja Das ist genauso wie wir jetzt alle da ständig auf KI-Anwendungen hinschielen. Das wird uns in der Branche natürlich auch betreffen. Das heißt, wir werden tatsächlich nicht die sein, die sich durch Archive wühlen und irgendwelche Daten zusammentragen, sondern wir werden in das Gegenteil kommen. Das heißt, wir werden eine Unmenge an Daten haben und zur
1:01:15
Verfügung haben und die Kunst wird darin liegen, die richtig zu sortieren und auszuwerten, sodass dann ein sinnvolles Ergebnis herauskommt, weil jegliche KI, die wir vielleicht irgendwo einsetzen können, unserem Bereich kann immer nur so viel wie sie aus den Vorfällen gelernt hat und deshalb kommt es rein auf die Qualität an in unserem Bereich. Wolfgang, danke. Das heißt, Immobilienwerte bzw. Immobilienbewertung wird weiterhin ein großes Thema sein und wir werden uns auch nächstes Jahr damit auseinandersetzen. Ich möchte euch bedanken, dass ihr Zeit gehabt habt, heute dabei zu sein. Ihnen möchten wir uns bedanken,
1:01:55
dass Sie dabei waren und wir fünf wünschen Ihnen noch einen schönen Nachtmittag.
