Der Sektor stand während der Pandemie unter erheblichem Druck, da die Nachfrage nach Büroflächen einbrach. Dies führte zu einer Unterbrechung der Mieteinnahmen, während die Zinszahlungen – der größte Kostenfaktor – weiterhin anfielen. Darauf folgte 2022 ein starker Anstieg der Zinssätze, der erhöhte Finanzierungskosten und Bewertungsrückgänge bewirkte.
Trotz dieser Gegenwinde lässt sich jedoch auch ein Silberstreif am Horizont erkennen: eine deutliche Verlangsamung der Bautätigkeit aufgrund erhöhter Baukosten und unsicherer Nachfrage. Mit der Ausnahme von Rechenzentren, wo sich die Entwicklung weiterhin konzentriert, sind die Neuprojektstarts für US-REITs im Jahr 2025 im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2019 bis 2024 um 60 Prozent zurückgegangen. Frühindikatoren wie der Architectural Billings Index und die Einstellungsentwicklung im Baugewerbe deuten auf eine anhaltende Flaute bei neuen Bauvorhaben hin.
Gleichzeitig scheinen die Miet- und Wertrückgänge in traditionellen Sektoren (mit Ausnahme von Rechenzentren) ihren Tiefpunkt erreicht zu haben. Das ist der Silberstreif am Horizont. Angesichts des begrenzten neuen Angebots rechnen wir in den kommenden Jahren mit einer zunehmenden Verknappung auf den traditionellen Immobilienmärkten, was das Mietwachstum stützen dürfte. Selbst wenn die Bautätigkeit mit sinkenden Zinsen wieder anzieht, würde das neue Angebot aufgrund der langen Vorlaufzeiten erst 2029/2030 auf den Markt kommen.
Wichtig ist, dass der Immobiliensektor einen strukturellen Wandel durchläuft. Der KI-Boom verändert nicht nur die Aktienmärkte im Allgemeinen, sondern auch den Bereich der börsennotierten Immobilien. Der Bedarf der KI an Rechenleistung hat zu einem Anstieg der Investitionen in die Infrastruktur von Rechenzentren geführt. In den USA sind die jährlichen Investitionen in Rechenzentren von unter fünf Milliarden US-Dollar im Jahr 2015 auf gegenwärtig über 40 Milliarden US-Dollar gestiegen.
Diese Transformation spiegelt sich in der Zusammensetzung der börsennotierten REITs wider. Der Anteil der REITs für Rechenzentren ist von nur einem Prozent auf über acht Prozent gestiegen, was die frühere Verschiebung widerspiegelt, die durch den E-Commerce-Boom ausgelöst wurde, der wiederum die Nachfrage nach Industriehallen angekurbelt hat.
Trotz des kurzfristigen Nachfragedrucks sind die längerfristigen Aussichten für Rechenzentren nach wie vor ungewiss, da es sich um eine relativ neue Anlageklasse handelt. Der traditionelle Immobiliensektor befindet sich jedoch in einer Übergangsphase von einem Überangebot und einer schwachen Nachfrage hin zu einem begrenzten Angebot und einer steigenden Nachfrage. Diese Verschiebung stützt die günstigeren Gewinnaussichten für den Sektor und börsennotierte REITs weltweit.
Darüber hinaus würde ein allmählicher Rückgang und eine Stabilisierung der Fremdkapitalkosten das Ertragspotenzial weiter verbessern, und die relativ attraktive Bewertung der Anlageklasse bietet Renditepotenzial für die kommende Periode. Vor diesem Hintergrund behalten wir unsere konstruktive Einschätzung zu börsennotierten Immobilien bei.