Europas Bevölkerung wächst nicht mehr. Während Asien und auch Nordamerika weiterhin einen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen haben, gibt es auf dem „alten Kontinent“ eine Seitwärtsbewegung. Die Menschen werden immer älter, jüngere kommen nicht genügend nach. Einwanderung ist daher ein wesentlicher Faktor für die Wettbewerbsfähigkeit Europas, eigentlich für den Bestand an sich. Wenn man beispielweise einen Blick auf Österreich wirft, zeigt sich: Aktuell haben hierzulande 1,58 Millionen Menschen – das sind 19 % der Bevölkerung – Migrationshintergrund; 14 % wurden sogar im Ausland geboren. Das Bevölkerungsszenario weist bis 2030 einen Rückgang von 2,5 % auf 8,1 Millionen ohne weitere Zuwanderung sowie ein Plus von 8 % auf neun Millionen unter Berücksichtigung der Zuwanderung auf. Seit Langem ist klar, dass die demografische Entwicklung entscheidend von einer gelingenden Integration und Zuwanderung abhängen wird. Und damit auch die Entwicklung von Immobilien.
Gefahr: Überangebot an Wohnimmobilien
Laut einer Analyse von JLL besteht in der Schweiz durch den Volksentscheid in den kommenden Jahren die Gefahr eines Überangebots an Wohnimmobilien. Seit 2006 sind die Mieten in der Schweiz real um 19 % gestiegen, in den sieben Jahren davor um 15 %. Die gestiegene Zahl der Einwanderer dürfte also für die Preissteigerung nicht alleine verantwortlich sein. Von den 50.000 Wohneinheiten, die 2013 und 2014 fertiggestellt wurden und werden, sind geschätzte 10.000 bis 15.000 für die Schweizer Bevölkerung, der Rest wird von Einwanderern benötigt und dient außerdem dazu, die Angebotslücke zu verringern. Eine abrupte Kontingentierung der Zuwanderung könnte das Mietniveau unter Druck bringen und den Wert vermieteter Immobilien dadurch senken. Selbst die Credit Suisse rechnet kurzfristig mit sinkenden Mieten in den Zentren und mittel- und langfristig mit wachsenden Leerständen außerhalb der urbanen Lagen.
Junge und qualifizierte Käufer
Auch der Erfolg von Geschäftsflächen ist stark von Migration abhängig. Junge und auch beruflich qualifizierte Menschen gehen einfach viel shoppen. Laut einer Studie von PricewaterhouseCoopers gibt es im Einzelhandelsmarkt – der derzeit ohnehin unter der Abwanderung der Käufer ins Internet stöhnt – einen eindeutigen Zusammenhang zwischen Bevölkerung(-swachstum) und Nachfrage. So hat in den Ländern, in denen die Bevölkerung angestiegen ist, auch die Nachfrage entsprechend zugenommen.
Unabhängig davon wird am anderen Ende der Kette in den kommenden Jahren ein wachsender Bedarf an Pflege- und Gesundheitsimmobilien erwartet, um die immer größer werdende Zahl an älteren Menschen entsprechend zu versorgen. Nur: Wer pflegt sie, wenn niemand da ist?