Einmal im Jahr feiert die Welt in Kitzbühel beim Hahnenkamm-Rennen. Den Rest der Zeit bleibt man – abgesehen von den Touristen – lieber unter sich. Wobei das alles relativ ist, denn die „Zuagroasten“ haben den Ort genauso verändert wie der „Tourischt“. Vor allem die Immobilienpreise. Freilich: Reich ist Kitzbühel schon seit dem Mittelalter. Der Alpenort entwickelte sich von 1300 an zum Handels- und Marktplatz, ab dem 16. Jahrhundert wurde in der Bergbaustadt Silber abgebaut. Die Stadt wuchs stetig und blieb von den Wirren der Weltgeschichte weitgehend verschont – die Kriege des 18. und 19. Jahrhunderts gingen an der Stadt ebenso vorüber wie die beiden Weltkriege. Das Stadtbild ist eine Folge dieses Reichtums und der Sicherheit.
Kitzbühel ja, aber nicht im Winter
Vielleicht waren das auch die Gründe, welche die Touristen neben der Natur Mitte des 19. Jahrhunderts in die Kleinstadt in den Alpen lockten. Zunächst einmal für den Sommerurlaub. Sommerfrische in dem Tiroler Bergen war für die bessere Gesellschaft ein Muss. Noch kamen hauptsächlich die Bewohner des eigenen Landes, wobei dieses damals auch entsprechend groß war. Mit dem Bau der Eisenbahn 1875 gelang der Aufstieg zum internationalen Fremdenverkehrsort. Vorerst immer noch im Sommer. Die Winter waren lang und schneereich, die Transportmittel wenig effizient, und nur wenige fanden Gefallen an den weißen Hängen, die Kitzbühel heute so begehrt machen.
Prominente und Architekten sowie eine neue „Tiroler Architektur“
1903 wurde das erste Hotel in Kitzbühel eröffnet. Zunächst „Haus Kitzbühel“ getauft, wurde es später – der Klientel entsprechend – in „Grand Hotel“ umbenannt. 1906 fand der erste Abfahrtslauf am Kitzbühler Horn statt. Das war auch die Zeit, in der das Skifahren begann, sich als Sport zu etablieren. Vorerst nur für die finanzstarke Klientel. Gewohnt wurde noch im „Grand Hotel“, aber wer es sich leisten konnte, der schaute sich bereits nach einem eigenen Heim um. Denn mit dem aufkeimenden Wintersport Anfang des 20. Jahrhunderts kamen neben den Prominenten namhafte Architekten in den Ort, die eben nicht nur exklusive Hotels errichteten, sondern auch Eigenheime für die gut Betuchten. In Form von raumökonomischen Holzbauten mit flachen Dächern entstand eine neue „Tiroler Architektur“. Die Neubauten sollten sich möglichst wenig von den bestehenden Häusern abheben und eine Verbindung zur Natur zelebrieren.
Der Wintertourismus beginnt mit dem Bau der Hahnenkammbahn
Skifahren wurde in den nächsten Jahren einer immer breiteren Schicht zugänglich. Grund für die Popularität des Skisports in Kitzbühel war auch die Technik. Um die skifreudigen Gäste problemlos auf den Berg oder zumindest in höhere Regionen zu bringen, baute man die erste Gondelbahn Österreichs. 1928 wurde die Hahnenkammbahn fertiggestellt, und zehn Jahre später ging es bereits bergab.
Thaddäus Schwabl, der erste Sieger am Hahnenkamm
Da fand nämlich das erste Hahnenkamm-Rennen auf der Streif statt. 1938 sicherte sich Thaddäus Schwabl mit einer Laufzeit von 3:53,1 Minuten den Sieg. Heute liegt der aktuelle Rekord bei 1:51,58. 1935 besuchte der Prince of Wales den mondänen Skiort, und ihm folgten die englische und die internationale Aristokratie. Im 20. Jahrhundert wurde Kitzbühel zum Ort der Reichen und Schönen. Viele Prominenten wollten hier wohnen – und mit ihnen auch diejenigen, die gerne dazugehören. Die Nachfrage nach Immobilien stieg und trieb die Preise in die Höhe.
Interessante Rechenbeispiele für Einfamilienhäuser im Bezirk Kitzbühel
Je spektakulärer und schneller die Streif in den darauf folgenden Jahrzehnten wurde, desto höher wurden auch die Immobilienpreise. Richtig teuer wurde es erst in den letzten Jahren. Die Maklerorganisation RE/MAX hat sich einige Rechenbeispiele ausgedacht, um die Preise in Kitzbühel darzustellen: Ein typisches Einfamilienhaus in Österreich kostete 2017 rund 225.000 Euro. Diese Summe ist im Bezirk Kitzbühel etwas weniger als die Wertsteigerung der Einfamilienhäuser von 2016 auf 2017. Die betrug nämlich 257.818 Euro. Kein Wunder, dass der durchschnittliche Verkaufswert eines Hauses bei rund 1,32 Millionen Euro liegt. Ein Viertel der Objekte lag sogar bei über 2,07 Millionen Euro. Um diesen Wert könnte man sich im Südburgenland übrigens eine Siedlung mit 24 Einfamilienhäusern kaufen.
Rund um den Hahnenkamm liegt der teuerste Bezirk Österreichs
Für luxuriöse Wohnungen im typischen Chalet-Stil mit Altholz, offenem Kamin, Eichendielen und modernster Technik werden – je nach Lage – zwischen 7.500 Euro und 15.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Bei den Einfamilienhäusern ist der mondäne Skiort mittlerweile der teuerste Bezirk in Österreich. Mit zahlreichen Angeboten über einer Million Euro nimmt die 8.000-Einwohner-Stadtgemeinde Kitzbühel österreichweit eine Sonderstellung ein. So sind Neubauobjekte von 3.000.000 Euro bis 15.000.000 Euro zu haben. Für 15 Millionen Euro gibt es allerdings dann schon ein Chalet. Wer selbst bauen will, der muss bei Grundstücken – sofern verfügbar – mit 3.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Geht es um Immobilien, ist Kitzbühel eine Stadt der Superlative. So überrascht es auch nicht, dass über ein Drittel der bewohnten Immobilien in Kitzbühel Zweitwohnsitze sind. Der Großteil der Käufer kommt aus Deutschland und den Niederlanden.
Preise steigen vermutlich weiter
Und die Preise steigen weiter. Auch 2018 hat sich die Nachfrage verstärkt. Speziell die knappe Verfügbarkeit von Luxusimmobilien in absoluten Toplagen lässt die Preise wahrscheinlich weiterhin in noch nicht abschätzbare Höhen klettern. Hinzu kommt das eingeschränkte Neubaupotenzial aufgrund der topografischen Gegebenheiten. So bleibt man wenigstens unter sich.
Bis zu 100.000 Einwohner
Beim Hahnenkamm-Rennen allerdings lässt man es richtig krachen. Dann hat Kitzbühel kurzfristig zwischen 80.000 und 100.000 Einwohner. Die 700 Medienvertreter aus 35 Nationen, die von den Rennen berichten, tragen das Flair des Ortes in die ganze Welt. Gerade in der Skisaison gibt es kaum einen besseren „place to be“. Kitzbühel ist eine Stadt, die internationale Weltoffenheit mit traditionellem Tiroler Charme verbindet. Die Möglichkeiten, die Freizeit zu gestalten, sind endlos, vom Kulturangebot bis zu zahlreichen Gelegenheiten für Wintersport ist alles dabei. Und noch etwas: Wie in kaum einem anderen Ort in den Alpen gelingt es, eine Vier-Jahreszeiten-Saison zu bieten.
Kitzbühel ist, wie die Streif, eine Legende – und an Legenden muss man hart arbeiten. Dafür haben sie eine lange Haltbarkeit.
