Die Rückmeldungen der Befragten zeigen, dass die Stimmung in Europa weiterhin durch das schleppende makroökonomische Umfeld belastet wird, da das Wirtschaftswachstum in den meisten Märkten verhalten bleibt. Zudem wirkt sich die geringe Spanne zwischen Immobilienrenditen und Staatsanleiherenditen ebenfalls auf die Stimmung aus.
Die aggregierten europäischen Ergebnisse verdecken aber weiterhin unterschiedliche Entwicklungen auf Länderebene. Wenig überraschend bleibt die Stimmung in Frankreich angesichts der anhaltenden politischen Herausforderungen am negativsten. Hier erreicht der CPSI einen Wert von -40 nach -31 im zweiten Quartal. Das Bild in Deutschland ist mit einem CPSI von -19 etwas weniger pessimistisch (Q2: -12). In Großbritannien hat sich die Stimmung hingegen von -4 auf -11 deutlich verschlechtert, da die Besorgnis über die fiskalische Lage und das bevorstehende Haushaltsbudget zunimmt. Am anderen Ende des Spektrums bleibt Spanien der Markt mit der positivsten Entwicklung. Gestützt durch ein allgemein freundliches makroökonomisches Umfeld stieg der Wert von +27 auf +30. Portugal (+21), Griechenland (+15) und Irland (+8) folgen mit ebenfalls positiven CPSI-Werten.
Stimmung bei Nutzern und Investoren bleibt negativ
Bemerkenswert ist, dass sowohl der gesamteuropäische Nutzer- (Occupier Sentiment Index, OSI***) als auch der Investorenindex (Investment Sentiment Index, ISI****) in der jüngsten Umfrage leicht zurückgingen und Werte von -9 bzw. -6 erreichten. Dieses Bild spiegelt sich auch in vielen der europaweiten Daten wider. Der Kontrast zwischen den Segmenten zeigt sich besonders deutlich bei der Nachfrage: Die Gesamtnachfrage der Nutzer (Netto-Saldo) fiel nach einem leicht positiven Ergebnis im zweiten Quartal (+1 %) wieder in den negativen Bereich (-3 %) zurück. Das positive Ergebnis in Q2 war das erste seit dem zweiten Quartal 2022, aber die Erholung erwies sich jedoch als nur von kurzer Dauer. Im Gegensatz dazu verzeichnete die Investitionsnachfrage (Netto-Saldo) europaweit bereits das fünfte Quartal in Folge ein positives Ergebnis. Zwar blieben die Werte jeweils einstellig, dennoch markiert dies eine deutliche Trendwende. Dieses Bild deckt sich weitgehend mit vorläufigen Daten von Real Capital Analytics, wonach die europäischen Investitionsvolumina im dritten Quartal im Jahresvergleich um 2 % gestiegen sind, gestützt durch einen Zuwachs von 2 % im Quartalsvergleich.
Kreditbedingungen verbessern sich weiter
Die Widerstandsfähigkeit der Investitionsanfragen spiegelt sich in einer weiteren Verbesserung des Indikators für die Kreditbedingungen wider – wenn auch in geringerem Umfang als im zweiten Quartal. Zum Hintergrund: Die EZB hielt ihre Geldpolitik im dritten Quartal stabil, während die Bank of England den Leitzins um 25 Basispunkte senkte. Die Entwicklung an den wichtigsten Anleihemärkten war hingegen negativer. Zwar sank der Anteil der Befragten, die eine Verbesserung des Kreditumfelds meldeten, von 42 % in Q2 auf jetzt 31 % – dieser Wert übertraf jedoch weiterhin deutlich die 14 %, die von strengeren Kreditbedingungen berichteten.
Leerstandsquote in Europa weiterhin steigend
Das RICS Commercial Property Monitor beinhaltet eine Frage zur Verfügbarkeit von Mietflächen (Netto-Saldo) als Indikator für Leerstandstrends. Europaweit lag der Saldo bei +19 %, was auf einen weiteren Anstieg der Leerstandsquote hinweist. Der letzte Rückgang dieser Reihe war 2019, also vor der Pandemie, zu beobachten. Alle großen Sektoren verzeichneten positive Werte, wobei der Anstieg besonders ausgeprägt im Büro- und Einzelhandelssegment war. Auf Länderebene zeigen Rückmeldungen aus Spanien, Irland und Polen leichte Rückgänge beim verfügbaren Flächenangebot.
Büroflächennachfrage zeigt Anzeichen einer Erholung
Der Hauptindikator für die Nachfrage nach Büroflächen blieb in den vergangenen drei Quartalen weitgehend stabil, nachdem er zuvor zehn aufeinanderfolgende negative Werte verzeichnet hatte. Dieser Gesamtwert verdeckt jedoch erneut deutliche regionale Unterschiede. So verzeichneten 13 der 17 betrachteten Märkte positive Netto-Salden. Spanien ist hier mit +52 % klar führend, gefolgt von Portugal und Griechenland. Am anderen Ende des Spektrums bleibt die Stimmung zur Büroflächennachfrage in Frankreich besonders schwach – mit -42 % nach -56 % in Q2. Auch andere große Märkte in der Region zeigen eine vorsichtige Haltung – Deutschland mit -9 % und Großbritannien mit -4 %. Im Vergleich zu den Durchschnittswerten der vergangenen zwei Jahre lässt sich jedoch in den meisten Ländern eine gewisse Verbesserung der Nachfrage nach Büroflächen erkennen.
Stimmung gegenüber alternativen Anlageklassen bleibt am positivsten
Bei den Zwölfmonats-Kapitalwerterwartungen in Europa nach Sektoren zeigen sich – wie erwartet – alternative Anlageklassen weiterhin mit der positivsten Stimmung, neben erstklassigen Industrieobjekten. Datenzentren bleiben das bevorzugte Segment, gefolgt von Mehrfamilienhäusern und Studierendenwohnen – insbesondere, wenn auch die Mieterwartungen berücksichtigt werden. Gleichzeitig zeigt das Feedback, dass der Abwärtsdruck auf zweitklassige Büro- und Einzelhandelsimmobilien kaum nachlässt.
Auf Länderebene steht wenig überraschend Spanien auch bei den Kapitalwerterwartungen an der Spitze: Die Befragten erwarten Zuwächse von 5 % bis 7 % in den Segmenten Mehrfamilienhäuser, Datenzentren und Studierendenwohnen. Diese positive Erwartung erstreckt sich auch auf traditionelle Sektoren, wobei erstklassige Büro-, Industrie- und Einzelhandelsobjekte ein solides Wachstum verzeichnen sollen. Zweitklassige Immobilien dürften dagegen weitgehend stabil bleiben. In Frankreich fällt der Ausblick zurückhaltender aus: Hier wird nur in wenigen Segmenten – abgesehen von Datenzentren – noch Potenzial für Preissteigerungen gesehen. Erstklassige Büros dürften ihren Wert halten, während der Druck auf zweitklassige Objekte in den kommenden 12 Monaten voraussichtlich zunimmt.
Starke Märkte noch nicht am Zyklusgipfel
Insgesamt sehen rund 50 % der europäischen Befragten den Immobilienmarkt weiterhin in einer Abschwungphase bzw. am Tiefpunkt des Zyklus. In Spanien liegt dieser Anteil bei nur 10 %. Hingegen glauben etwa 60 % der spanischen Teilnehmer, dass sich der Markt nun in einer Aufschwungphase befindet, und weitere 25 % sehen ihn bereits am Höhepunkt des Zyklus. Auch wenn dieser Anteil in den letzten Quartalen gestiegen ist, sollte er im Kontext gesehen werden: Nur ein Drittel der spanischen Befragten hält den Markt für überteuert, während zwei Drittel ihn weiterhin als fair bewertet ansehen. In Frankreich zeigen über 60 % der Antworten, dass sich der Markt weiterhin in einer Abschwungphase befindet, und etwas mehr als 10 % glauben, dass der Tiefpunkt bereits erreicht ist.
Deutschland: Gesamtindex sinkt von -12 auf -19, Investorenstimmung gibt ebenfalls von -12 auf -17 nach / Auch Mieterstimmung verliert von -11 auf -20
Der Gesamtindex CPSI für Deutschland fällt im dritten Quartal von -12 auf -19. Im Vorquartal gaben 40 % der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer frühen Aufschwungsphase befindet, jetzt gibt der Wert nach und fällt auf 29 %. Waren es im Vorquartal 48 % der Befragten, die sagten, den Tiefpunkt im Zyklus erreicht zu haben, sind es aktuell 52 %. Die Investorenstimmung gibt von -12 auf -17 nach; die Mieterstimmung, die zuvor deutlich stieg, sinkt wieder von -11 auf -20.
Die Investorennachfrage über alle Assetklassen ist ist weiterhin im negativen Bereich, steigt dabei leicht und erreicht ein Nettosaldo von -3 % (Q2: -4 %). Bei Büroimmobilien allerdings sinkt der Nettosaldo deutlich und verzeichnet jetzt einen Wert von -15 % (Q2: 0 %). Bei Industrieimmobilien hingegen steigt der Nettosaldo der Investorennachfrage von -2 % auf +15 % und bei Einzelhandelsimmobilien steigt er leicht von -10 % auf -9 %. Der Nettosaldo der Mieternachfrage über alle Assetklassen sinkt und erreicht im dritten Quartal einen Wert von -13 % (Q2: -7 %). Dabei gab die Nutzernachfrage nach Büros von -2 % auf -9 % nach. Auch Industrieimmobilien fielen von -5 % auf -8 % und Einzelhandelsimmobilien von -16 % auf -22 %.
Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich kaum Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 44 % (Q2: 43 %) ein, und die Zahl derer, die die Preise als angemessen ansehen, ist mit 45 % fast konstant geblieben (Q2: 46 %).
Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen fielen von -2 % auf -18 %. Büroimmobilien gaben dabei deutlich nach, wobei der Nettosaldo von -7 % auf -16 % fiel. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien drehen wieder klar ins Negative und sanken von +14 % auf -6 %. Einzelhandelsimmobilien verschlechterten sich ebenfalls und erreichten einen Wert von -33 % (Q2: -14 %).
Bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten ist die Stimmung insgesamt wieder deutlich gefallen. Demnach sanken die Mieterwartungen von +2 % auf -14 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien fielen von +6 % auf -7 %. Bei Einzelhandelsimmobilien sank der Wert von -13 % auf -34 %. Industrieimmobilien verlassen erstmals seit Erhebung dieses Faktors in Q3 2013 den positiven Bereich und fielen von +14 % auf -1 %.
Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst in Q1 2024 drehte der Wert in den positiven Bereich, fiel in Q1 2025 wieder in den negativen Bereich (-11 %), erreicht aber in Q2 einen positiven Wert mit +25 % und fällt erneut aktuell auf 0 %. Das spiegelt sich auch in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen. Hier sank der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg von -33 % auf -39 % und verbleibt damit weiterhin im stark negativen Bereich.
Fazit Europa: Die europäischen Stimmungsindikatoren verschlechtern sich wieder, doch der Süden performt
Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB): „Das europäische Sentiment zeigt ein deutliches Süd-Nord-Gefälle. Während Frankreich, Deutschland, Niederlande und UK weiterhin unter Unsicherheiten und gebremstem Wachstum leiden, zeigen Spanien, Portugal und Griechenland deutliche Verbesserungen.
Die Investorenstimmung und die Mieterstimmung fallen europaweit wieder leicht ab, obwohl es über die letzten Quartale hinweg einen leichten Aufwärtstrend gab. Bei den Assetklassen werden die Alternativen Anlagen, insbesondere Datencenter mit den besten Aussichten für Kapitalwerterhöhungen eingestuft. Die Secondary Markets bleiben bei Retail, Office und Industrial abgeschlagen. Während die Office-Nachfrage in Spanien, Portugal und Griechenland leicht anzieht, bleiben die übrigen Märkte schwach, insbesondere Frankreich, Deutschland und UK. Das zeigt sich auch in den Zahlen zu verfügbaren Flächen, die in diesen Ländern anstiegen.
Es bleibt bei einem verhaltenen Ausblick für Europa beeinflusst durch die Hemmnisse in der Wachstumsdynamik einzelner Länder. Die Vorbereitungen für ein herausforderndes Jahr 2026 sollten nicht unterschätzt werden.“
Fazit Deutschland: Abwarten statt Aufbruch / Der „Bauturbo“ zündet im gewerblichen Immobilienmarkt derzeit noch nicht
Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „Strukturelle, wirtschaftliche und regulatorische Hemmnisse bremsen die Entwicklung weiterhin spürbar. Die von der RICS beobachtete anhaltende Verunsicherung betrifft sowohl Investoren als auch Nutzer und prägt das Marktgeschehen auf weiter Front. Besonders deutlich fällt dies bei den Mieterwartungen aus, die sich über alle Assetklassen hinweg verschlechtert haben. Fragen nach zukünftigen Flächenanfragen, hybriden Arbeitsformen sowie Umbau- und Sanierungspflichten, aber auch die gesamtwirtschaftliche Situation, spielen weiterhin eine große Rolle. Zwar bieten die gesunkenen Preise attraktive Einstiegsmöglichkeiten, doch Unsicherheiten über die weitere Zinsentwicklung und mögliche Bewertungsanpassungen bremsen Investitionsentscheidungen. Das Umfeld bleibt weiterhin schwierig, trotz vereinzelt positiver Einzelbeispiele.“
Hier der Link zur Pressekonferenz:
https://us02web.zoom.us/rec/share/6k10XhDaSvFLT-V2WuHidAklohe2ogt1ZxXzR8qNjvu3hZoL_Z7NYhWuV4oLa74.86IZKVtlCnvwHLAM
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