Gebaut wird, wo die Stadt wächst

Denk Drei im Viertel Zwei, das messecarrée im Bürocluster Messe-Prater, das QBC oder das Icon Vienna am neuen Hauptbahnhof, der ORBI Tower in TownTown, Square Plus in der Muthgasse: Betrachtet man derzeit den Markt der Projektentwicklungen, so zeigt sich, dass fast überall, wo Bagger fahren beziehungsweise Kräne aufgestellt werden, der Großteil der Projekte in Stadtentwicklungsgebieten umgesetzt wird,– oder zumindest in deren unmittelbarer Nachbarschaft, wie z.B. der neue Bank Austria Campus in der Nähe des Nordbahnhof-Geländes, wo die Bank ab Mitte 2018 auf 105.000 Quadratmetern ihre neue Unternehmenszentrale beziehen wird.

Quartiere besonders gefragt

„Quartierentwicklungen werden immer wichtiger, da hier die Gestaltungsmöglichkeiten für Developer noch sehr groß sind“, erklärt Gerald Beck, Geschäftsführer der Raiffeisen Evolution. Michael Griesmayr, ICProjektentwicklung, setzte bereits letztes Jahr den „Auftakt für unser bisher größtes Bauprojekt– die Erweiterung des Viertel Zwei“. Auf einer Grundfläche von 28.000 Quadratmetern werden insgesamt mehr als 70.000 Quadratmeter Bruttogeschoßflächen errichtet– hier entsteht auch das erste Vertical Green Building in Österreich.

Mieter und Investoren suchen Cluster

Diese Standorte gehen gut, denn sie sind einerseits bei den Mietern gefragt, die sich immer stärker ihre Büroflächen in Clustern suchen, und bei den Investoren, die genau diese dort kaufen wollen. Angesichts der hohen Nachfrage im Euro Plaza entschied auch der Eigentümer des letzten freien Baufeldes, Kapsch Immobilien, den Ausbau des Standorts zügig voranzutreiben. Dort erfolgte Mitte Jänner der Spatenstich für die sechste Bauphase mit 14.600 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche, nachdem erst im Mai 2014 die Arbeiten an der Bauphase 5 des Office Parks am Wienerberg abgeschlossen worden waren. Auch in der Seestadt Aspern wird wie geplant weitergebaut. 2016 stellt Hoerbiger sein Headquarter fertig, und neue Projekte starten, wie Romana Hoffmann aus der Kerbler Holding bestätigt: „Das genaue Datum steht noch nicht fest, der Baustart für unser Projekt HoHo im heurigen Frühjahr ist jedoch fix.“

Flächen werden knapp

Die Quartierentwicklung hat neben der Gestaltungsmöglichkeit noch den Vorteil, „dass langfristig Flächen gesichert werden können“, erklärt RE-Geschäftsführer Beck. Die langfristige Flächensicherung ist mehr als notwendig, denn langsam gehen die Grundstücke aus. „Das Grundstücksangebot in Wien wird ein wichtiges Thema für alle sein, da die Angebote sehr knapp sind“, meint Markus Neurauter, Sprecher der Geschäftsführung Raiffeisen evolution, und auch Andreas Ortner, Geschäftsführer von Bau Boden Linz, bestätigt: „Die Herausforderung ist es, an leistbare Immobilien zu gelangen, bzw. an Liegenschaften, mit denen in weiterer Folge eine Projektentwicklung realisiert werden kann.“

Investoren Eigeninitiative

Ab März wird das oberösterreichische Unternehmen mit einem eigenen Büro in Wien vertreten sein, denn „es sind bereits drei konkrete Projekte im Entstehen“. In Ermangelung bereits bestehender Immobilien nutzt Ortner das Interesse der Investoren an Projektentwicklungen: „Wir arbeiten in Wien vor allem mit institutionellen Investoren zusammen.“

Einige Unternehmen setzen auch selbst Akzente und bauen ihre Bürohäuser einfach selbst. So hat etwa die Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft BDO die Projektgesellschaft des Bauteils 4 im Quartier Belvedere Central übernommen und die Verkäuferin, die StraussPartner Development, als Totalunternehmer mit der weiteren Realisierung des Projektes beauftragt. Wie geplant soll im Herbst 2017 das Bürohaus mit einer Bruttogeschoßfläche von ca. 20.000 Quadratmetern der neue Wiener Standort der BDO sein.

Mehrere Alternativen

Die Alternative zu Neubauten könnten für zahlreiche Projektentwickler bestehende Immobilien bieten, die einer anderen Nutzung zugeführt beziehungsweise renoviert werden. „Das Thema Refurbishment wird uns in Zukunft auch mehr beschäftigen müssen“, so Neurauter, „jedoch stellen diverse Auflagen für die Umnutzung von bestehenden Immobilien meist eine Hürde dar.“ Zusätzlich verstärkt sich im Gewerbebereich „der Fokus auf die Gebäudezertifizierungen“, meint Neurauters Kollege Beck: „Sie ist zukünftig nicht mehr wegzudenken und eine sinnvolle Investition in die Nachhaltigkeit unseres Immobilienbestandes.“

Mehr denn je gefordert

In jedem Fall sind die Projektentwickler im Einkauf von Grundstücken und in der wirtschaftlich optimalen Konzeptionierung der Planungen bzw. Entwicklungen „mehr denn je gefordert, um nachhaltig wirtschaftlich erfolgreiche Immobilien zu produzieren“, blickt Peter Ulm, Vorsitzender des Vorstandes der 6B47 Real Estate Investors, in die Zukunft, „da nur diese Projekte von der weiterhin vorhandenen hohen Liquidität am Investmentmarkt profitieren werden“. Nicht nur heute, sondern auch morgen, denn wo sich heute keine Wirtschaftlichkeit darstellen lässt, dort entstehen morgen auch keine Projekte.