Lange hat es gedauert, bis nun endlich die ersten Flugzeuge auf dem neuen Flughafen Berlin Brandenburg „Willy Brandt“ abheben und landen können. Ursprünglich war die Eröffnung des Flughafens für den 30. Oktober 2011 geplant gewesen. Das Datum stimmte fast, das Jahr hat nicht gepasst. Am 31. Oktober wurde er heuer mit neunjähriger Verspätung eröffnet und damit das langjährige Kapitel „Bauarbeiten“ geschlossen. Dafür wurde aber das neue Kapitel „Stadtentwicklung“ aufgemacht. „Die Stadtgeografie in Berlin wird durch den neuen Großflughafen im Süden quasi auf den Kopf gestellt“, bringt Alexander Neuhuber, Geschäftsführer von MAGAN ADVISORS, die neue Ausgangslage auf den Punkt. Der neue Flughafen liegt im Süden, auf ehemaligem DDR-Gebiet, der bisher genutzte und ab November geschlossene Flughafen Berlin-Tegel genau auf der anderen Seite der deutschen Hauptstadt, nämlich im Norden, mitten im Siedlungsgebiet des ehemaligen Westens.
Mit der Eröffnung ziehen auch die Preise weiter an
„Der Süden profitiert von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung, die ein Großflughafen und die vielen Ansiedlungen rundherum mit sich bringen“, so Neuhuber über die Gegend rund um den BER. Dort haben sich die Investoren bereits vor Jahren in Stellung gebracht. Allerdings hat dem einen oder anderen das Zeitmanagement bis zur Eröffnung einen Strich durch die Rechnung gemacht. Wer früh kaufte, musste eine Durststrecke von neun Jahren aussitzen. Die Verzögerung war auch der Grund, warum die Baulandpreise erst in den letzten beiden Jahren richtig anzogen.
Diese sind nach einer Studie von Wüest Partner Deutschland im Bereich der Gemeinde Schönefeld, wo der Flughafen liegt, seit 2018 um 60 Prozent gestiegen. Im Zeitraum zwischen 2012 und 2018 war lediglich ein Anstieg um 47 Prozent zu verzeichnen. „Der Verlauf zeigt, dass sich Investoren und Projektentwickler dem BER eher vorsichtig genähert haben“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer von PRS Family Trust, wo man sich ebenfalls in diesem Umfeld engagiert. Erst im Zuge des Bürobooms in Berlin und mit der terminlich einigermaßen gesicherten Fertigstellung des Flughafens wurden um Schönefeld herum Projekte in signifikanter Zahl angeschoben.
Eyemaxx Real Estate Group in Schönefeld aktiv
Jetzt ist „Schönefeld ein sehr attraktiver Wohn- und Bürostandort direkt im Berliner Speckgürtel“, erklärt Michael Müller, CEO der Eyemaxx Real Estate Group. Das Unternehmen hat sich schon längst in dieser Region positioniert. Die ersten Gebäude des Projekts Sonnenhöfe wurden nach einer Bauphase von fast zweieinhalb Jahren Ende Oktober an die Käufer, eine Gruppe großer institutioneller Investoren, übergeben. Dass das Projekt bereits kurz nach Baubeginn im Dezember 2018 als Forward Sale verkauft werden konnte, „spricht unter anderem für die gute Standortwahl“, freut sich Michael Müller über die richtige Einschätzung der Entwicklung. Bei den Sonnenhöfen handelt es sich um die bislang größte Transaktion in der Unternehmensgeschichte von Eyemaxx. In Bau befinden sich noch zwei weitere Projekte: Unweit des Flughafens wird mit einem Joint-Venture-Partner ein 28.000 Quadratmeter großes Bürohaus entstehen, und ebenfalls in Schönefeld wird das Projekt Alfred-Döblin-Allee mit einem Mix aus Wohnen und Büro realisiert. Der Run der Unternehmen auf die Büroflächen rund um den Flughafen, der nicht in Berlin, sondern im angrenzenden Brandenburg angesiedelt ist, hat aber auch noch einen anderen Grund, erklärt Michael Müller: „Für Firmenansiedlungen ist der im Vergleich zu Berlin viel geringere Gewerbesteuerhebesatz interessant.“
Umland Berlin – Nachfrage wächst
Das Attribut „geringer“ gilt allerdings nicht nur für das Gewerbe, sondern auch fürs Wohnen. Die Menschen fliehen aus dem teuren Berlin in die günstige Wohnumgebung des Umlands. In den vergangenen Jahren sind jährlich 10.000 mehr Menschen von Berlin ins Umland gezogen als umgekehrt. „Dieser Trend hält an und wird durch die Corona-Krise noch verstärkt“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD): „Schon zwischen 2014 und 2018 stieg die Bevölkerungszahl beispielsweise der Gemeinde Schönefeld um 11,3 Prozent.“ Das gesamte Berliner Umland konnte im gleichen Zeitraum um 5,5 Prozent zulegen, während die Bevölkerung in der Hauptstadt nur um fünf Prozent wuchs. Entscheidend für die Attraktivität des Umlands wird sein, wie die Verkehrs- und Infrastrukturfragen gelöst werden. Daher ist zu erwarten, dass sich die Teilregionen unterschiedlich entwickeln werden.
So beobachtete der IVD zum Beispiel in Zossen einen Zuwachs der Immobilienwerte um 35 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Stadt mit ihren knapp 20.000 Einwohnern ist mit der Bahn oder dem Pkw knapp eine halbe Stunde vom Flughafen entfernt. „Bei den jetzigen Zuwachsraten muss allerdings auch berücksichtigt werden, dass das Preisniveau dort über viele Jahre relativ niedrig war und im Vergleich zu Berlin auch noch ist“, schränkt der IVD-Präsident ein.
Auf der anderen Seite der Hauptstadt profitiert auch die Gegend rund um den alten Flughafen in Tegel. „Im Norden freuen sich viele Bewohner, endlich nicht mehr vom Fluglärm belästigt zu werden“, sagt Alexander Neuhuber: „Die Änderung erzeugt eben viele Gewinner.“
