Unter der ökologischen Nachhaltigkeit (Environmental) versteht man den Erhalt der Natur durch – was die Immobilienwirtschaft betrifft – CO2-freie Gebäude, weniger Flächenversiegelung, weniger Materialeinsatz und einen schonenden Umgang mit Ressourcen wie Wasser, Energie, Reduktion und Recycling von Müll. Die soziale Nachhaltigkeit (Social) definiert sich als intergenerationelle Verteilungsgerechtigkeit, die sich unter anderem mit der Armutsbekämpfung, der Deckung der Grundbedürfnisse und der Chancengleichheit befasst. Bei Governance geht es vor allem um Transparenz und die Verhinderung von Korruption und Geldwäsche.
Es ist schwierig, die Rechtslage zu erfassen
Die Fülle der zu ESG und Nachhaltigkeit ergangenen EU-Regulatorien und der darauf fußenden nationalen Vorschriften macht es mittleren und kleineren Unternehmen und vor allem privaten Wohnungs- und Liegenschaftseigentümern geradezu unmöglich, mit verhältnismäßigem Aufwand die Rechtslage zu erfassen und die Bedeutung für ihre Immobilien zu erkennen. ESG-Regulatorien regeln vorrangig das Reporting der Unternehmen, was faktischen Druck auf alle Geschäftspartner der berichtspflichtigen Unternehmen erzeugt. Somit werden auch (künftige) Wohnungseigentümer mit dem Begriff ESG konfrontiert, beginnend beim Ankauf und dessen Finanzierung bis hin zur Entscheidung, gegebenenfalls nachhaltige Änderungen vorzunehmen, wie zum Beispiel ein nachhaltiges Heizsystem einzubauen.
Verpflichtung nur mittelbar
Die EU-Regulatorien verpflichten Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaften nur mittelbar. Zu erwarten ist, dass bei der Bewertung von Wohnungseigentumsanlagen und Wohnungseigentumsobjekten in naher Zukunft Umstände berücksichtigt werden, die für die Erfüllung der europarechtlich statuierten ESG-Kriterien Relevanz haben. Taxonomiekonforme Immobilien werden in Zukunft wohl höher bewertet werden. Sämtliche ESG-Regulatorien betreffen damit jedenfalls indirekt auch Wohnungseigentümer und Immobilienentwickler, die Wohnungseigentumsanlagen errichten oder sanieren.
Große Herausforderungen für Wohnungseigentümer
In der Praxis kommen auf Wohnungseigentümer große Herausforderungen, vorrangig derzeit bei der Umstellung ihrer Heizungs- und Kühlsysteme auf erneuerbare Energieträger, zu. Die WEG-Novelle 2022 hat nur punktuelle Neuerungen in Richtung Nachhaltigkeit gebracht. Im Wesentlichen wurde die Errichtung von E-Ladestationen zum Langsamladen eines Elektrofahrzeugs, von Solaranlagen am Dach eines Einzelgebäudes oder Reihenhauses und von Beschattungsvorrichtungen erleichtert. Für die Rücklagenbildung wurde klargestellt, dass auch auf künftige Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung des Gebäudes Bedacht zu nehmen ist. Mit diesen Maßnahmen kann ein Beitrag zum „E“ von ESG gesetzt werden. Die auch mit der Novelle erleichterte Umsetzung der barrierefreien Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann wiederum dem „S“ von ESG zuträglich sein.
Mit Spannung erwarten wir weitere Gesetzesänderungen im Wohnungseigentumsrecht.