Die Konsumausgaben haben sich in den letzten Jahren anteilsmäßig in der Sparte Handel stark reduziert. Wurden im Jahr 1995 noch 40 Prozent aller Ausgaben für den Handel aufgewendet, waren es 2023 nur noch 33,4 Prozent. „Fakt ist, dass sich der stationäre Handel weiterhin in einem Transformationsprozess befindet“, erklärt Roman Schwarzenecker, Gesellschafter und Prokurist bei Standort + Markt: „Nach Jahrzehnten des Optimierens der Flächen ausschließlich für den Handel ist nun wieder Diversität das Gebot der Stunde.“
Die in den letzten Jahren entstandenen Monokulturen – fast ausschließlich im Handel in den Zentralbereichen, aber auch in den Shoppingcentern – werden durch andere Nutzungen nach und nach ergänzt werden. „Dienstleistungsbranchen wie Fitness, Gesundheit und Beauty, aber auch Ärzte zeigen anhaltendes Interesse, vor allem an Standorten, die für den klassischen Einzelhandel weniger geeignet sind“, sagt Mario Schwaiger von EHL Gewerbeimmobilien. Auch im Gastronomiesegment herrscht überraschend starke Nachfrage, insbesondere durch internationale Ketten.
Nach einem schwachen Jahr 2023 zeigt sich seit dem zweiten Quartal 2024 allgemein ein deutlich gestiegenes Interesse an Einzelhandelsflächen in Wien. „Neben etablierten Ketten suchen zunehmend neue internationale Marken nach Einstiegsmöglichkeiten auf dem österreichischen Markt, der im europäischen Vergleich weiterhin attraktiv bleibt“, meint der Einzelhandelsexperte Mario Schwaiger: „Hybride Konzepte wie ‚Click & Collect‘ und die Nutzung von Filialen als Showrooms gewinnen weiter an Bedeutung.“ Obwohl der Onlinehandel stark bleibt, erkennen immer mehr Händler, „dass gute stationäre Standorte essenziell sind, um Kunden langfristig zu binden – insbesondere in urbanen Lagen und Mixed-Use-Konzepten“, sagt Ines Delic, Head of Retail and Real Estate bei RegioPlan.
Polarisierung der Branchen
Vergleicht man die Branchen, so zeigt sich eine verstärkte Polarisierung: „Einerseits wächst die Nachfrage nach Premiumprodukten und Nachhaltigkeit, andererseits dominiert der Discountsektor weiter“, so Ines Delic. Typische Beispiele sind der Action-Shop im Gerngross in der Mariahilfer Straße und die Eröffnung des neuen Saint-Laurent-Flagshipstores in der Wiener City. Stefan Goigitzer, Managing Partner von COORE Immobilien: „Es gibt weiter Bewegung in der Wiener Innenstadt, denn aufgrund der guten Umsatzzahlen ist die Nachfrage weiterhin in allen Bereichen stark.“ Goigitzer erwartet, dass die Spitzenmieten auf dem derzeitigen hohen Niveau bleiben oder sogar moderat steigen werden. Ausschlaggebend für die Konsumfreude in der City sind „auch die Touristen. Die Nächtigungszahlen sind in Wien um knapp zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.“
Veränderte Mietverträge
Die steigende Nachfrage nach Einzelhandelsflächen führt gleichzeitig zu neuen Dynamiken bei den Mietverträgen. Kürzere Vertragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren werden zum Standard, während längere Bindungen von sieben bis zehn Jahren zur Ausnahme werden. „Mieter bevorzugen Flexibilität und verhandeln oft Ausstiegsklauseln bei Nichterfüllung von Umsatzzielen“, erklärt Mario Schwaiger: „Vermieter hingegen setzen auf Sicherheit durch höhere Kautionen, die teilweise bis zu zwölf Monatsmieten betragen, und reduzieren ihre Bereitschaft, mieterspezifische Umbauten zu finanzieren.“
Über Wien hinaus
Die Veränderungen im Handel sind nicht auf Wien beschränkt, sondern ein österreichweites Thema. Allen Unkenrufen zum Trotz konnten die Leerstände im stationären Handel meist im Rahmen gehalten werden, jetzt ist aber in namhaften Geschäftsstraßen in Graz, Innsbruck oder St. Pölten ein signifikanter Anstieg des Leerstands bemerkbar. „Hier müssten die Vermieter auch Flexibilität zeigen und das Mietniveau an die neue Situation anpassen. Dieser Transformationsprozess ist aber noch nicht abgeschlossen, mancherorts wurde er noch gar nicht begonnen“, erläutert Roman Schwarzenecker. Für Ines Delic bleibt die Anpassungsfähigkeit, sprich Nachnutzung von Bestandsimmobilien, der Schlüssel, um im dynamischen Marktumfeld erfolgreich zu agieren.
