--}}
 

Einpreisung des Risikos

Waren früher das Objekt und die Lage ausschlaggebend, so wird immer mehr auch die wirtschaftliche Situation des Landes wichtig. Warum aber sind Immobilienanleger bereit, 45% mehr für zukünftige Cashflows in Polen zu zahlen als in Rumänien?
Infolge der Schuldenkrise hat sich auf dem Markt für Anlageimmobilien das Augenmerk auf die Einschätzung des Länder- und Marktrisikos verschoben, das nun eine bedeutendere Rolle (vermutlich die größte in den letzten zehn Jahren) zu spielen scheint als objektbezogene Risiken. Dies führt dazu, dass viele Spitzenimmobilien in Ländern, die als riskant eingestuft sind, von Anlegern links liegen gelassen werden.

Die Risikoeinschätzung einer Immobilienanlage

Andererseits stellen solche Spitzenobjekte, zusammen mit einigen Rohstoffen, ECHTE Langzeitwerte dar. Daher würde man annehmen, dass eine grundsätzlich solide (risikoarme oder erstklassige) Immobilie in einem im Hinblick auf das Marktrisiko weniger attraktiven Land trotzdem attraktiv erscheinen würde. Genau das Gegenteil ist jedoch der Fall. In der Theorie besteht die Risikoeinschätzung einer Immobilienanlage aus mehreren Segmenten: aus dem Länderrisiko (politisch, wirtschaftlich), dem Marktrisiko (sektor- und lagebedingt) und insbesondere dem objektbezogene Risiko. Die letzten zwei Segmente haben zuletzt an Bedeutung verloren. Die Anleger konzentrieren sich heute vorwiegend auf das Länderrisiko.

Zwei Beispiele

Der Markt für Anlageimmobilien in den zwei größten Ländern Mittel- und Osteuropas (Polen und Rumänien) eignet sich besonders zur Veranschaulichung dieser Schwerpunktverschiebung. Die Differenz zwischen den von Immobilienmaklern angegebenen Renditen für Spitzenimmobilien im Einzelhandel beträgt derzeit etwa 250 Basispunkte. Das bedeutet, dass der Kapitalwert einer Spitzenimmobilie in Warschau um etwa 45% höher liegt als jener eines ähnlichen Objekts in Bukarest. Zwar sollten die Preise in Polen logischerweise höher liegen als in Rumänien, aber ist ein solcher Unterschied zwischen Polen und Rumänien wirklich gerechtfertigt?

Warschau und Bukarest sind große Städte, welche die Wirtschaft ihrer jeweiligen Länder dominieren. Diese gehören zu den ärmeren Mitgliedsstaaten der EU und verfügen über eine ähnlich unterentwickelte, jedoch im Aufbau befindliche Infrastruktur und einen ähnlich starken Fokus auf Industrie. In Bezug auf Transparenz ist bei beiden Ländern eine stetige Verbesserung spürbar, Rumänien rangiert laut JLL Transparency Index bei der Transparenzverbesserung sogar unter den Besten.

Warum sind also Immobilienanleger bereit, 45% mehr für zukünftige Cashflows in Polen zu zahlen als in Rumänien? Die Antwort auf diese Frage lautet, dass Anleger heutzutage (bei ihrer Risikoeinschätzung) dazu tendieren, die jüngste Vergangenheit überzubewerten, die Zukunft jedoch außer Acht zu lassen.

Eine Frage der Reformen

Bei einem solchen Vergleich schneidet Polen– das einzige EU-Land, das von der Rezession im Jahr 2009 verschont blieb und 2010/2011 ein robustes Wirtschaftswachstum verzeichnete– besser ab als Rumänien, dessen Wirtschaft im gleichen Zeitraum schrumpfte und Reformen unterzogen wurde. Wie sehr auch die jüngste Outperformance Polens beeindrucken mag, stellt diese keine Garantie dar, dass das Land weiterhin die anderen hinter sich lassen wird. Trotz des Wirtschaftswachstums kam es in Polen zu einer starken Steigerung der Arbeitslosigkeit, die bis dato nicht viel nachgelassen hat. Das hohe öffentliche Defizit war in den vergangenen Jahren hoch und brachte die Staatsschulden nahe an die verfassungsmäßig festgelegte Grenze, weshalb die Regierung nun Sparmaßnahmen einführt. Zudem lässt die Konsumlaune nach, und die EU-Mittel könnten in der neuen Haushaltsperiode geringer ausfallen. Man kann trotzdem davon ausgehen, dass Polen weiterhin wachsen wird, jedoch mit einer geringeren Geschwindigkeit. Dieses Tempo wird höchstwahrscheinlich mittelfristig von Rumänien überboten, da dessen wirtschaftliche Grundlagen wettbewerbsfähig bleiben und durch die in den Zeiten des Konjunkturabschwungs eingeleiteten Reformen gestärkt wurden.

Risikobereinigte Renditen

Der Quadratmeterpreis für ein Einkaufszentrum in Warschauer Toplage ist auf einem wohl historischen Höhepunkt angelangt, was angesichts eines möglichen Konjunkturabschwungs die Frage rechtfertigt, ob die risikobereinigte Rendite auf solche Anlagen nicht zu niedrig ist. Sind Einzelhandelsflächen in Polens Toplagen bei den derzeitigen Preisen tatsächlich noch attraktiv? Wenn man, dem gesunden Menschenverstand folgend, auch auf Risikostreuung und markt- bzw. objektspezifische Risiken achtet, sollte man das Augenmerk nicht nur auf Polen, sondern ebenso auf andere Länder in der Region richten– sowohl zwecks Diversifizierung als auch um von den derzeit bereits viel attraktiveren risikobereinigten Renditen als jenen Polens zu profitieren.

23.06.2025

Krise als Wendepunkt

Eine Insolvenz ist weder Kontrollverlust noch bedeutet sie das Ende. Für den Bau & Immobilien Report zeigt Andrea Fruhstorfer, Rechtsanwältin und Sanierungsverwalterin bei ecolaw Rechtsanwälte, wie Bau- und Immobilienunternehmen durch Sanierung wieder auf Kurs kommen können.

20.06.2025

Eduard Zehetner: „Die Gier hört nie auf“

Über ukrainische Grundstücke bis hin zum Goldenen Quartier von Benko spreche ich mit Eduard Zehetner, der seinerzeit die Immofinanz saniert hat. Seine Conclusio nach so vielen Jahren ist klar. Außerdem zeigt sich in unserem Gespräch, dass St. Pöltner Fußballvereine der 1960er-Jahre eine gute Vorbereitung auf die Immobilienwirtschaft waren.

19.06.2025

Der Immobilienmarkt in Dubai: Ein vielversprechender Zeitpunkt für Investitionen

Dubai etabliert sich zunehmend als globaler Hotspot für Immobilieninvestitionen. Der Markt bietet aktuell vielversprechende Konditionen und zieht sowohl nationale als auch internationale Investoren an. Hier eine kurze Übersicht.

Geschrieben von:

Karel Zeman

Karel Zeman arbeitet bei CBRE Global Investors und ist Head of Research and Investment Strategies für Zentral- und Osteuropa.

Interview-Partner:
Dieser Inhalt:
  • Erschienen am:
    17.09.2012
  • um:
    09:08
  • Lesezeit:
    3 min
  • Bewertungen und Kommentare:
    0
  • Jetzt bewerten

Kategorie: Ausland

Artikel:358

 Es ist wesentlich, einen Blick über den eigenen Tellerrand zu werfen. Speziell nach Deutschland, wo zahlreiche österreichische Immobilienunternehmen engagiert sind.
In Artikeln und Interviews mit CEOs von Immobilienunternehmen bringen wir einen umfassenden Marktüberblick, der die aktuelle Immobiliensituation in Deutschland widerspiegelt.
Wir informieren aber nicht nur über die Geschehnisse bei unseren direkten nördlichen Nachbarn, sondern erfassen auch andere Trends in Europa und weltweit. 

Newsletter Abonnieren

Abonieren Sie unseren täglichen Newsletter und verpassen Sie keine unserer redaktionellen Inhalte, Pressemeldungen, Livestreams und Videos mehr.

Bitte geben Sie Ihren Vor- und Nachnamen ein, es sind exakt 2 Worte beginnend mit Großbuchstaben erlaubt.

Vielen Dank! Ihre Daten wurden gespeichert. Damit Ihre Anmeldung gültig wird klicken Sie bitte den Link in dem Bestätigungsmail das wir Ihnen gesendet haben.

Werbung

Das Immobilien-Redaktion Unternehmen der Woche 25/2025

Wir Gratulieren INFINA Credit Broker GmbH zu erreichten 20 Punkten!

INFINA Credit Broker GmbH

Brixner Straße 2, 6020 Innsbruck

Infina ist ein österreichweit tätiges, unabhängiges Beratungsunternehmen und der Wohnbau-Finanz-Experte für Immobilienfinanzierungen.

Unternehmen

Produkt/Leistung

Profil News

Platz 2

Platz 3

Department für Bauen und Umwelt - Universität für Weiterbildung Krems

Doktor-Karl-Dorrek-Straße 30, 3500 Krems an der Donau

Das Department zeichnet sich seit seiner Gründung durch seinen Fokus auf aktuelle gesellschaftliche Fragestellungen aus, der Fachwissen aus Ökologie, Ökonomie und Kultur zur Entwicklung zukunftsfähiger Architektur und nachhaltiger Lebensräume verbindet.www.donau-uni.ac.at/dbuFachliche Kernkompetenzen in Lehre und Forschung: Gestalten von ressourcensparenden und klimaresilienten GebäudenMaßnahmen zur Sanierung und Dekarbonisierung von Gebäuden und GebäudebeständenEntwicklung von BauprojektenÖkonomische und ökologische Lebenszyklusanalysen von Gebäuden und BaukomponentenKonzepte für zukunftsfähige Quartiere unter Berücksichtigung ihrer blauen und grünen InfrastrukturenAnforderungen an gebaute Strukturen aus humanwissenschaftlicher SichtStudien zu Tageslicht in Gebäuden und urbanen SettingsProzesse und Digitalisierung für die Planung, Errichtung und Sanierung von GebäudenPräventive Maßnahmen zum Schutz beweglicher und unbeweglicher Kulturgüter in KatastrophenszenarienMaßnahmen zur Erhaltung und Entwicklung von UNESCO-WelterbestättenWelterbeverträglichkeitsprüfungen

Unternehmen

Produkt/Leistung

Profil News