--}}
 

Einpreisung des Risikos

Waren früher das Objekt und die Lage ausschlaggebend, so wird immer mehr auch die wirtschaftliche Situation des Landes wichtig. Warum aber sind Immobilienanleger bereit, 45% mehr für zukünftige Cashflows in Polen zu zahlen als in Rumänien?
Infolge der Schuldenkrise hat sich auf dem Markt für Anlageimmobilien das Augenmerk auf die Einschätzung des Länder- und Marktrisikos verschoben, das nun eine bedeutendere Rolle (vermutlich die größte in den letzten zehn Jahren) zu spielen scheint als objektbezogene Risiken. Dies führt dazu, dass viele Spitzenimmobilien in Ländern, die als riskant eingestuft sind, von Anlegern links liegen gelassen werden.

Die Risikoeinschätzung einer Immobilienanlage

Andererseits stellen solche Spitzenobjekte, zusammen mit einigen Rohstoffen, ECHTE Langzeitwerte dar. Daher würde man annehmen, dass eine grundsätzlich solide (risikoarme oder erstklassige) Immobilie in einem im Hinblick auf das Marktrisiko weniger attraktiven Land trotzdem attraktiv erscheinen würde. Genau das Gegenteil ist jedoch der Fall. In der Theorie besteht die Risikoeinschätzung einer Immobilienanlage aus mehreren Segmenten: aus dem Länderrisiko (politisch, wirtschaftlich), dem Marktrisiko (sektor- und lagebedingt) und insbesondere dem objektbezogene Risiko. Die letzten zwei Segmente haben zuletzt an Bedeutung verloren. Die Anleger konzentrieren sich heute vorwiegend auf das Länderrisiko.

Zwei Beispiele

Der Markt für Anlageimmobilien in den zwei größten Ländern Mittel- und Osteuropas (Polen und Rumänien) eignet sich besonders zur Veranschaulichung dieser Schwerpunktverschiebung. Die Differenz zwischen den von Immobilienmaklern angegebenen Renditen für Spitzenimmobilien im Einzelhandel beträgt derzeit etwa 250 Basispunkte. Das bedeutet, dass der Kapitalwert einer Spitzenimmobilie in Warschau um etwa 45% höher liegt als jener eines ähnlichen Objekts in Bukarest. Zwar sollten die Preise in Polen logischerweise höher liegen als in Rumänien, aber ist ein solcher Unterschied zwischen Polen und Rumänien wirklich gerechtfertigt?

Warschau und Bukarest sind große Städte, welche die Wirtschaft ihrer jeweiligen Länder dominieren. Diese gehören zu den ärmeren Mitgliedsstaaten der EU und verfügen über eine ähnlich unterentwickelte, jedoch im Aufbau befindliche Infrastruktur und einen ähnlich starken Fokus auf Industrie. In Bezug auf Transparenz ist bei beiden Ländern eine stetige Verbesserung spürbar, Rumänien rangiert laut JLL Transparency Index bei der Transparenzverbesserung sogar unter den Besten.

Warum sind also Immobilienanleger bereit, 45% mehr für zukünftige Cashflows in Polen zu zahlen als in Rumänien? Die Antwort auf diese Frage lautet, dass Anleger heutzutage (bei ihrer Risikoeinschätzung) dazu tendieren, die jüngste Vergangenheit überzubewerten, die Zukunft jedoch außer Acht zu lassen.

Eine Frage der Reformen

Bei einem solchen Vergleich schneidet Polen– das einzige EU-Land, das von der Rezession im Jahr 2009 verschont blieb und 2010/2011 ein robustes Wirtschaftswachstum verzeichnete– besser ab als Rumänien, dessen Wirtschaft im gleichen Zeitraum schrumpfte und Reformen unterzogen wurde. Wie sehr auch die jüngste Outperformance Polens beeindrucken mag, stellt diese keine Garantie dar, dass das Land weiterhin die anderen hinter sich lassen wird. Trotz des Wirtschaftswachstums kam es in Polen zu einer starken Steigerung der Arbeitslosigkeit, die bis dato nicht viel nachgelassen hat. Das hohe öffentliche Defizit war in den vergangenen Jahren hoch und brachte die Staatsschulden nahe an die verfassungsmäßig festgelegte Grenze, weshalb die Regierung nun Sparmaßnahmen einführt. Zudem lässt die Konsumlaune nach, und die EU-Mittel könnten in der neuen Haushaltsperiode geringer ausfallen. Man kann trotzdem davon ausgehen, dass Polen weiterhin wachsen wird, jedoch mit einer geringeren Geschwindigkeit. Dieses Tempo wird höchstwahrscheinlich mittelfristig von Rumänien überboten, da dessen wirtschaftliche Grundlagen wettbewerbsfähig bleiben und durch die in den Zeiten des Konjunkturabschwungs eingeleiteten Reformen gestärkt wurden.

Risikobereinigte Renditen

Der Quadratmeterpreis für ein Einkaufszentrum in Warschauer Toplage ist auf einem wohl historischen Höhepunkt angelangt, was angesichts eines möglichen Konjunkturabschwungs die Frage rechtfertigt, ob die risikobereinigte Rendite auf solche Anlagen nicht zu niedrig ist. Sind Einzelhandelsflächen in Polens Toplagen bei den derzeitigen Preisen tatsächlich noch attraktiv? Wenn man, dem gesunden Menschenverstand folgend, auch auf Risikostreuung und markt- bzw. objektspezifische Risiken achtet, sollte man das Augenmerk nicht nur auf Polen, sondern ebenso auf andere Länder in der Region richten– sowohl zwecks Diversifizierung als auch um von den derzeit bereits viel attraktiveren risikobereinigten Renditen als jenen Polens zu profitieren.

12.07.2025

Wie aus Brownfields Stadtteile werden

Beim ArchitekturMorgen diskutieren Andreas Hawlik und Evgeni Gerginski (beide HAWLIK GERGINSKI Architekten) mit ihren Gästen die Möglichkeiten, die Brownfields bieten, um neue lebenswerte Plätze in den Städten zu schaffen. Claudia Brey (Geschäftsführerin ÖBB-Immobilienmanagement), Michaela Koban (Head of ARE Development), Bernhard Steger (Leitung Stadtteilplanung und Flächenwidmung Innen-Südost, MA 21) sowie Peter Ulm (Geschäftsführer allora Immobilien) sprachen über ihre Erfahrungen mit diesen speziellen Flächen.

10.07.2025

KPMG-Experte analysiert aktuelle Herausforderungen am Investmentmarkt

„Die größte Herausforderung derzeit im Investitionsbereich ist sicherlich die großwirtschaftliche Gemengelage in puncto auf die fehlende Sicherheit für die Investitionen, die derzeit vorherrscht", erläutert Stefan Rufera, Partner bei KPMG im Transaktionsbereich, in einem aktuellen Fachgespräch zur Situation auf dem Immobilienmarkt.

09.07.2025

Gerald Herndlhofer: Ein strategischer Vordenker für die internationale Expansion

„Die Herausforderungen unserer Zeit verlangen nach integrierten Lösungen und einem standortübergreifenden Denken", erklärt Gerald Herndlhofer, der kürzlich zum Partner in der internationalen Drees & Sommer-Gruppe ernannt wurde. Das auf Infrastruktur, Bau und Immobilien spezialisierte Beratungsunternehmen stärkt mit dieser Entscheidung nicht nur seine Position am österreichischen Markt, sondern setzt auch ein deutliches Zeichen für die weitere Internationalisierung der Gruppe.

Geschrieben von:

Karel Zeman

Karel Zeman arbeitet bei CBRE Global Investors und ist Head of Research and Investment Strategies für Zentral- und Osteuropa.

Interview-Partner:
Dieser Inhalt:
  • Erschienen am:
    17.09.2012
  • um:
    09:08
  • Lesezeit:
    3 min
  • Bewertungen und Kommentare:
    0
  • Jetzt bewerten

Kategorie: Ausland

Artikel:360

 Es ist wesentlich, einen Blick über den eigenen Tellerrand zu werfen. Speziell nach Deutschland, wo zahlreiche österreichische Immobilienunternehmen engagiert sind.
In Artikeln und Interviews mit CEOs von Immobilienunternehmen bringen wir einen umfassenden Marktüberblick, der die aktuelle Immobiliensituation in Deutschland widerspiegelt.
Wir informieren aber nicht nur über die Geschehnisse bei unseren direkten nördlichen Nachbarn, sondern erfassen auch andere Trends in Europa und weltweit. 

Newsletter Abonnieren

Abonieren Sie unseren täglichen Newsletter und verpassen Sie keine unserer redaktionellen Inhalte, Pressemeldungen, Livestreams und Videos mehr.

Bitte geben Sie Ihren Vor- und Nachnamen ein, es sind exakt 2 Worte beginnend mit Großbuchstaben erlaubt.

Vielen Dank! Ihre Daten wurden gespeichert. Damit Ihre Anmeldung gültig wird klicken Sie bitte den Link in dem Bestätigungsmail das wir Ihnen gesendet haben.

Werbung

Das Immobilien-Redaktion Unternehmen der Woche 27/2025

Wir Gratulieren Raiffeisen Immobilien Österreich zu erreichten 20 Punkten!

Raiffeisen Immobilien Österreich

Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Platz 1, 1020 Wien

Raiffeisen Immobilien ist die Maklerorganisation der Raiffeisenbanken Gruppe in Österreich und bietet Fullservice: Immobilienvermittlung, Bewertung, Investment

Unternehmen

Produkt/Leistung

Profil News

Platz 2

Platz 3

EHL Immobilien Gruppe

Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien

EHL Immobilien ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und auf Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Investment spezialisiert. Das Spektrum reicht von Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Asset- und Portfolio Management bis zu Market Research und Investmentberatung. Die exklusive Partnerschaft mit dem globalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate sichert der EHL-Gruppe ein globales Netzwerk und Markt Know-how in 23Ländern.

Unternehmen

Produkt/Leistung

Profil News