Nach 7 Jahren ereilte die Hausverwaltung die erste Beschwerde des Antragstellers, wonach von der darüber befindlichen Wohnung eine erhöhte Lärmbelästigung ausgehe. Dies solle jedoch nicht durch übermäßige Lärmerzeugung, sondern durch gewöhnliche mit der Nutzung einer Eigentumswohnung verbundenen Tätigkeiten (wie insbesondere Gehen odgl.) verursacht werden. Da eine einvernehmliche Lösung scheiterte, wandte sich der Antragsteller an die MA 37 als Baupolizei, welche tatsächlich einen leicht erhöhten Trittschallpegel feststellte. Ursache war laut der Einschätzung der MA 37 ein nicht ausreichender Trittschallschutz. In weiterer Folge ließ die Hausverwaltung von einem Sachverständigen vier Varianten zur Behebung des Problems ausarbeiten und legte diese der Eigentümergemeinschaft zur Entscheidung vor. Diese entschied sich mittels Umlaufbeschlusses für die substanzschonendste Variante, namentlich das Abhängen der Decke in der Wohnung des Antragstellers.
Der Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft wurde vom Antragsteller erfolgreich angefochten und so wurde vom Rekursgericht ein abgeänderter Sachbeschluss erlassen, welcher den gegenständlichen Umlaufbeschluss aufhob. Begründend führte das Rekursgericht aus, dass es sich bei der Herstellung eines ausreichenden und mangelfreien Trittschallschutzes grundsätzlich um eine Maßnahme der Erhaltung handelt, welche gemäß § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung darstellt. Jedoch sei nur derjenige Wohnungseigentümer zur Duldung von Sanierungsarbeiten verpflichtet, in dessen Objekt sich der mangelhafte Trittschallschutz befindet. Ein benachbarter bzw. darunter befindlicher Wohnungseigentümer hat eine solche Erhaltungsmaßnahme jedoch nicht zu dulden, weshalb keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung vorliegt.
In weiterer Folge wurde durch die Hausverwaltung auf Drängen des Antragstellers ein neuer Sachverständiger mit der Aufarbeitung der Problematik beauftragt. Dieser schlug wiederum zwei Varianten zur Behebung, namentlich den Einbau einer Zwischendecke in der Wohnung des Antragstellers sowie die Aufdopplung des Fußbodens in den darüberliegenden Wohnungen, vor. Die Eigentümergemeinschaft entschied sich im Umlaufbeschlussweg mehrheitlich für den Einbau einer Zwischendecke in der Wohnung des Antragstellers. Auch dieser Beschluss wurde durch den Antragsteller angefochten und in weiterer Folge vom Erstgericht aufgehoben, welches sinngemäß auf die Begründung des Rekursgerichtes verwies.
Der Antragsteller begehrt nunmehr selbst die Herstellung einer Trittschalldämmung von oben, sohin entweder die Aufdopplung des Bodens in der Dachgeschosswohnung oder alternativ die komplette Neueinbringung eines trittschallgedämmten Bodenaufbaus.
Unserer Rechtseinschätzung zufolge ist im vorliegenden Fall insbesondere darauf Bedacht zu nehmen, mit welchen Unannehmlichkeiten eine Verbesserung „von oben“ verbunden wäre. Dies ist dadurch bedingt, dass – im Gegensatz zur ursprünglich geplanten Variante – bei den vom Antragsteller begehrten Änderungen erhebliche Mehrkosten und Mehraufwand entstünden.
Unstrittig ist im Rahmen einer (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft auf schutzwürdige Interessen der übrigen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen. Jedoch darf entsprechend der höchstgerichtlichen Rechtsprechung[1] aber auch jeder Wohnungseigentümer selbst ein zumutbares Maß an Toleranz von den anderen Teilgenossen erwarten. Sohin hat im Einzelfall eine Interessensabwägung zwischen dem Nutzen der Mehrheit und der Beeinträchtigung des Antragstellers stattzufinden.[2]
Gerade das Faktum, wonach die im Dachgeschoss über der Wohnung des Antragstellers liegenden Wohnungen bei einer geforderten Aufdopplung des Fußbodens die baurechtliche Vorschrift einer Mindestraumhöhe von 2,50 Metern deutlich unterschreiten würden und sohin nicht mehr als Wohnungen im baurechtlichen Sinn anzusehen wären, hat in die Interessensabwägung miteinzufließen. In der Wohnung des Antragstellers, welche durch die Lage im 2. Stock eine Raumhöhe von 3,20 Metern aufweist, würde das Abhängen der Decke laut dem Sachverständigengutachten zu einer Verringerung der Höhe von 5 bis maximal 10 Centimetern führen. Sohin wäre in der Wohnung des Antragstellers trotz einer abgehängten Decke jedenfalls immer noch eine Raumhöhe von mindestens 3,10 Metern gewährleistet.
Kernpunkt der Rechtsfrage ist sohin, ob ein Wohnungseigentümer einen Eingriff in dessen alleinige Eigentumsrecht dulden müssen, wenn ein solcher Eingriff im grundsätzlichen Interesse der übrigen Wohnungseigentümer ist, oder ob alternativ durch diesen Wohnungseigentümer eine andere Form der Verbesserung, welche wiederum mehrere Wohnungseigentümer belastet, fordern kann. Grundsätzlich gilt, dass eine übermäßige Beeinträchtigung im Anwendungsbereich des WEG zur Aufhebung des Miteigentümerbeschlusses führen muss. Jedoch ist bei der Prüfung der Nachteilhaftigkeit einer Veränderung nach Ansicht des OGH[3] nicht nur auf die materiellen Interessen Rücksicht zu nehmen, sondern auf die gesamten Umstände. Davon ausgenommen sind objektiv nicht nachvollziehbare, bloß subjektive Besorgnisse.[4] So ist dem OGH zufolge ein maßvoller Eingriff in die Interessen der überstimmten Wohnungseigentümer zulässig.
Nach Ansicht von Würth/Zingher[5] soll eine solche Beeinträchtigung dann nicht übermäßig sein, wenn sie finanziell ausgeglichen werden kann. Dieser Rechtsansicht ist uE im vorliegenden Fall zu folgen. Es kommt gerade durch die Leistung einer Entschädigung aus Mitteln der Eigentümergemeinschaft zu keinem „Abkaufen“ der Interessen des Antragstellers, sondern bloß zu einem angemessenen Interessensausgleich. So kann im vorliegenden Sachverhalt davon ausgegangen werden, dass durch das Abhängen der Decke in der Wohnung des Antragstellers ein enormer Aufwand durch Entfernung und Neueinbringung des Bodenaufbaus vermieden werden kann, was aufgrund der Umstände einer Großbaustelle wohl allen Wohnungseigentümern und damit auch dem Antragsteller zum Vorteil kommt.
Überdies ist im vorliegenden Fall auch auf die Norm des § 16 WEG 2002 und die dazu ergangene höchstgerichtliche Rechtsprechung Rücksicht zu nehmen. Zwar kommt dem jeweiligen Wohnungseigentümer nach § 16 Abs 1 WEG 2002 ein allein ausschließliches Nutzungsrecht seines Wohnungseigentumsobjektes zu. Entgegen dem Wortlaut des § 16 Abs 2 WEG 2002 soll jedoch eine Beeinträchtigung nur dann unzulässig sein, wenn diese dauerhaft und zugleich wesentlich sind.[6] Auch hat eine Interessenabwägung zu erfolgen.[7] Sohin wäre im vorliegenden Fall eine solche Interessensabwägung durchzuführen, welche auf die Prüfung der Zweckmäßigkeit der diversen Alternativen hinausläuft.
Abschließend ist anzumerken, dass die neuerliche Entscheidung des Bezirksgerichts noch ausständig ist, weshalb es abzuwarten bleibt, ob der Anspruch des Antragstellers auf Verbesserung „von oben“ besteht. Unseres Erachtens ist der gegenständliche Antrag jedoch abzuweisen, da eine Verbesserung im Objekt des Antragstellers mit geringerem Aufwand vorgenommen werden kann.
[1] Siehe dazu OGH 5 Ob 104/90.
[2] Vgl. dazu uA OGH 5 Ob 93/95; OGH 5 Ob 124/99t; OGH 5 Ob 76/08z.
[3] OGH 5 Ob 104/90; OGH 7 Ob 729/77.
[4] OGH 5 Ob 217/00y.
[5] Würth/Zingher, Wohnrecht '94, § 14 WEG Anm 7; so wohl auch Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 29 WEG Rz 6; aA Tades/Stabentheiner, ÖJZ 1994 SNr 1A, 27 (32).
[6] OGH 5 Ob 93/06x; OGH 5 Ob 53/88.
[7] OGH 5 Ob 53/88.