Der Griechische Gewerbeimmobilienmarkt spiegelt die wirtschaftliche Lage des Landes wider. Doch viele Probleme sind auch hausgemacht.Der griechische Immobilienmarkt hat seit den 1960er-Jahren einen markanten Aufschwung verzeichnet– mit nochmaliger Erhöhung der Geschwindigkeit in den Jahren 2000 bis 2007. Seit dem Ausbruch der Krise stellt sich aber die Lage ganz anders dar und der Markt hat in allen Segmenten mit zahlreichen Problemen zu kämpfen. Die griechischen Wirtschaftsprobleme prägen den Immobilienmarkt nachhaltig– und solange keine Lösung für die Probleme gefunden ist, solange wird sich die Lage nicht erholen. Aus meiner Sicht werden sich die Investitionsaktivitäten erst Mitte oder Ende des nächsten Jahres wieder verbessern. Derzeit befindet sich der Markt in einer Abwärtsbewegung mit fallenden Preisen und Mieten und Playern, die den Markt verlassen. Doch die aktuellen Konditionen mit niedrigen Werten und hohen Renditen sind eine gute Basis für die Zukunft, wenn der Markt wieder anspringt.
Die Gründe der Flaute
Warum der griechische Immobilienmarkt wie eingefroren wirkt, hat mehrere Gründe. Die Banken sind sehr restriktiv bei der Finanzierung und im Gegenzug gibt es wenige Transaktionen, was den Markt derzeit zusätzlich belastet. Die wenigen Deals haben auch damit zu tun, dass Verkäufer noch nicht bereit sind– beziehungsweise noch nicht in dem Maße bereit sind–, ihre Preise zu senken. Daher beobachten die Investoren derzeit nur die Märkte. Die Investitionstätigkeit in Griechenland betraf Mietverträge bei Gewerbeimmobilien, Käufe von Privatimmobilien oder kleinen Grundstücken und wenige Transaktionen, die Investmentimmobilien (investment properties) betrafen. Diese werden aber nur erworben, wenn für den Käufer ein entsprechender Gewinn zu erzielen ist und die Sicherheit der Investition gegeben ist.
Athen als Mittelpunkt des Gewerbeimmobilienmarktes
Die griechische Hauptstadt ist der zentrale Wirtschaftsstandort und daher ist der Büromarkt in Athen und Umgebung der größte des Landes– dennoch ist er mit ungefähr 2,8 Millionen Quadratmetern im Vergleich zu anderen westeuropäischen Städten doch relativ klein (Athen, Großraum Athen/Piräus haben circa 4,5 Millionen Einwohner). Relativ kontinuierlich sind in den letzten drei Jahrzehnten ungefähr 75.000 Quadratmeter Bürofläche pro Jahr auf den Markt gekommen, doch in den letzten drei Jahren waren es lediglich 25.000 Quadratmeter per anno. In der Vergangenheit wurden jährlich rund 100.000 Quadratmeter vermietet, die Nachfrage nach Büroflächen ist aber im Jahr 2012 gesunken. Die Hauptmieter in diesem Markt sind internationale Unternehmen, nationale Unternehmen und natürlich alle Unternehmen, die mit dem Schifffahrtsbusiness zu tun haben, sowie der öffentliche Sektor. Die Büromieten haben seit 2008 jährlich rund 10 Prozent verloren und die monatliche Miete für Büros in 1A-Lagen beträgt derzeit jährlich rund 220 Euro pro Quadratmeter. Die Leerstandsrate liegt bei rund 12 Prozent. Ein essenzielles Problem in Athens Büromarkt ist die Tatsache, dass die Class-A-Projekte sehr beschränkt sind. Über diesen Engpass sind weder internationale Investoren noch internationale Unternehmen, die adäquate Büroflächen suchen, sehr glücklich. Dies zeigt aber auch, dass in diesem Markt interessante neuartige Flächen, die dem westlichen Standard entsprechen, großes Potenzial haben.
Shopping Center in der Hauptstadt
Ähnlich schwierig ist die Lage bei Einkaufsflächen. Den Griechen fehlt das Geld, um einkaufen zu gehen. Die stetige Verteuerung von Nahrungsmitteln und Benzin, die Zunahme der Arbeitslosigkeit und die Einführung neuer Steuern führen dazu, dass weiterhin stark gespart wird– gespart werden muss. Ob große oder kleine Shoppingcenter, Einkaufsstraßen oder „Neighbourhood Retail“– sie alle leiden unter der Flaute. Nichts illustriert die Situation besser als die Tatsache, dass im Zentrum von Athen rund 30 Prozent aller Shoppingcenter-Flächen leer stehen. Trotzdem gibt es auch hier positive Seiten, beispielsweise beträgt die Leerstandsrate im Stadtteil Kolonaki lediglich ein Prozent. Überhaupt gibt es teilweise große Schwankungen, denn während in einigen Shoppingcentern die Mieten seit 2008 um mehr als 35 Prozent gefallen sind, gibt es wieder andere, die besser performen, und hier gibt es sogar Wartelisten für Mieter, was für die aktuelle Lage sehr ungewöhnlich ist. Dennoch sind die Durchschnittsmieten auf ein noch nie da gewesenes niedriges Niveau gefallen.
Anregungen zur Verbesserung des Marktes
Es gibt aber verschiedene Möglichkeiten, um die Situation am Markt zu verbessern:
- Auf die gesunderen Marktsektoren fokussieren, um das Mieterrisiko zu reduzieren.
- Alternative Finanzquellen suchen– diese Möglichkeit ist sicher einfacher für internationale Investoren, die Finanzierungen außerhalb Griechenlands suchen können.
- Die Steuergesetzgebung muss dringend vereinfacht werden. Die Regierung muss sich verpflichten, steuerfreundliche und damit investitionsfreundliche Rahmenbedingungen zu schaffen. Die EU ist sich dieses Problems bewusst und man könnte in den nächsten Monaten eine Verbesserung sehen.
- Es muss eine vollständige Liberalisierung der kommerziellen Mietgesetzgebung geben, um eine stabile Basis für alle Vereinbarungen zu schaffen.
Falls diese Änderungen stattfinden und Vereinbarungen– im Vergleich zu heute– bindend werden, nehme ich an, dass Mieter konservativer werden und niedrigere Mietniveaus akzeptieren werden, und folglich werden sich Investoren sicherer fühlen.
