Raiffeisen Immobilien, der größte Makler-Verbund Österreichs, hat sich auf die Suche nach den preisgünstigsten Landeshauptstädten gemacht und in einer Analyse die aktuellen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen verglichen (Stand Juni 2025, Durchschnitt aus neuen und gebrauchten Objekten). Dabei zeigt sich auch 2025 wieder ein deutliches Ost-West-Gefälle: Am günstigsten wohnt man in Eisenstadt (Ꞓ 2.800/m2) und St. Pölten (Ꞓ 2.900/m2), am tiefsten muss man in Innsbruck mit Ꞓ 6.200 und Salzburg mit Ꞓ 5.800 pro Quadratmeter in die Tasche greifen. Ausnahme im Osten ist Wien, die Bundeshauptstadt ist mit Durchschnittspreisen von Ꞓ 5.700 pro Quadratmeter vergleichbar teuer wie Salzburg. Im oberen Mittelfeld bewegen sich die Preise in Bregenz (Ꞓ 5.000) und Linz (Ꞓ 4.600), im unteren Mittelfeld in den südlichen Landeshauptstädten Klagenfurt (Ꞓ 3.800) und Graz (Ꞓ 3.400).
Die Ursachen für den „Preisgipfel“ im Westen liegen – neben der Nachfragesituation – auch in der Topographie: „In den westlichen Landeshauptstädten ist der vorhandene Raum deutlich begrenzter als in Flächenbundesländern wie Niederösterreich oder Oberösterreich. Städte wie Innsbruck, Bregenz, Salzburg, aber auch Wien, können sich nicht mehr ins Umland ausdehnen. Baugrundstücke sind hier folglich besonders rar und teuer, was sich in höheren Preisen niederschlägt.“, resümieren die Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger und Prok. Peter Mayr.
Die Analyse von Raiffeisen Immobilien betrachtet Durchschnittswerte über das gesamte Stadtgebiet, in Top-Lagen können die Werte also deutlich darüber liegen. Als größter Makler-Verbund Österreichs ist Raiffeisen Immobilien an rund 90 Standorten in ganz Österreich vertreten. Der Landeshauptstadt-Vergleich reflektiert das Know-how von über 200 Expertinnen und Experten aus den Bereichen Immobilienvermittlung und Liegenschaftsbewertung.
Große Unterschiede zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen
Allerdings ist Eigentumswohnung nicht gleich Eigentumswohnung. Zwischen neuen und gebrauchten Objekten gibt es naturgemäß große Preisunterschiede. So kostet etwa eine neu errichtete Wohnung in Salzburg im Schnitt rund Ꞓ 8.700 pro Quadratmeter, eine gebrauchte ist da im Vergleich mit rund Ꞓ 5.100 schon deutlich günstiger.
Auch in den anderen Landeshauptstädten sind Preisunterschiede zwischen Neu- und Gebrauchtwohnungen von 40 bis 70 Prozent zu beobachten. Diese Differenz zwischen Neu- und Gebraucht-Preisen ist in den letzten Jahren sogar noch gewachsen. Denn während gebrauchte Immobilien in vielen Landeshauptstädten günstiger wurden, haben die Preise für Neubauten mancherorts noch zugelegt. Das lag zum einen an den gestiegenen Baukosten. Zum anderen sank das Angebot an Neubauwohnungen in zahlreichen Landeshauptstädten, da viele Projekte nicht umgesetzt wurden. Ausnahmen bestätigen aber auch hier die Regel: So verzeichnete etwa Linz von 2024 auf 2025 einen Preisrückgang von rund 3% bei Neubauwohnungen, gebrauchte Eigentumswohnungen wurden hingegen um fast 15% teurer.