Überblick
Der Mietmarkt ist weiterhin geprägt von einem deutlichen Nachfrageüberhang und weiter deutlich steigenden Quadratmetermieten bei Erst- und Wiedervermietungen.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird kontinuierlich stärker, wobei die Finanzierungsseite für private Käufer anhaltend herausfordernd ist.
Angebotsseitig gibt es aktuell wenig Impulse: Die Zahl der Projektstarts ist weiter rückläufig, sodass die erwarteten Rückgänge beim Flächenangebot in den Jahren 2026 und 2027 voraussichtlich das bisher prognostizierte Ausmaß erreichen werden.
Angebotsentwicklung
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bleibt auch im dritten Quartal des Jahres 2025 hinter den Werten des Vorjahrs zurück. Gemäß der neuen Hochrechnung zeichnet sich ab, dass sich beinahe zehn Prozent der prognostizierten Wohnungsfertigstellungen in das nächste Jahr verlagern werden. Im Vergleich zum Jahr 2024 ergibt sich daraus ein höheres Minus als ursprünglich prognostiziert, von beinahe 25 Prozent. Der Abstand zu den Boomjahren 2021 bis 2023 fällt demnach noch höher aus.
Problematisch ist die Situation vor allem im Bereich Mietwohnungen, da das Angebot an neu errichteten Wohnungen immer weniger mit der Nachfrage mithalten kann.
Das noch nachkommende Wohnungsangebot hat sich weiter in Richtung der Stadtentwicklungsgebiete nördlich der Donau sowie in den 10. Wiener Gemeindebezirk verlagert, da dort noch ein Großteil der größeren Bauprojekte sowie Stadtentwicklungsgebiete realisiert wird. Neuentwicklungen in zentraler gelegenen Bezirken gehen hingegen überdurchschnittlich stark zurück.
Trotz der ausgezeichneten Verwertungsperspektiven in der Miete und der deutlich verbesserten im Eigentum kommt es zumindest aktuell noch nicht in ausreichendem Maß zu neuen Entwicklungsprojekten. Wirtschaftliche Unsicherheiten, erschwerte Rahmenbedingungen bei Projektfinanzierungen sowie weitere (angekündigte) Eingriffe in den Vermietungsmarkt, auch im Neubau, führen dazu, dass die meisten Projektentwickler weiterhin abwarten. Demnach wird sich die im Mietsegment bereits seit über einem Jahr spürbare Angebotsverknappung weiter verschärfen – im Eigentumsbereich ist mittelfristig mit ähnlichen Entwicklungen zu rechnen, wenn auch nicht in derselben Geschwindigkeit.
Nachfrageentwicklung
Nachfrageseitig waren im dritten Quartal keine größeren Veränderungen gegenüber der ersten Jahreshälfte zu verzeichnen. Der Bedarf an Mietwohnungen ist weit größer als das Angebot und bei Mieterwechseln sind die Leerstandszeiten auf ein absolutes Minimum geschrumpft – was auf den Markt kommt, wird in aller Regel innerhalb kürzester Zeit wiedervermietet. Dies ist auf das Zusammenspiel von Angebotsrückgang, hoher Nachfrage und deutlichen Mietpreissteigerungen zurückzuführen.
Im Segment Eigentumswohnungen stabilisiert sich die bereits im ersten Halbjahr signifikant verbesserte Nachfrage und im Jahresvergleich ist die Transaktionszahl im Zeitraum Q1–Q3 um 18 Prozent gestiegen. Positiv wirkt sich in diesem Marktsegment aus, dass das Angebot derzeit noch vielfältig und qualitativ hochwertig ist, sich jedoch zugleich abzeichnet, dass es bereits in den nächsten Monaten zu einem deutlichen Rückgang von Neubau- und Sanierungsprojekten kommen wird. Demnach ist mit einer Angebotsknappheit auch in den kommenden Jahren zu rechnen.
Erschwerend ist hingegen, dass die Kreditprüfungen durch die Banken auch im Privatkundensegment weiterhin herausfordernd sind und außergewöhnlich viel Zeit in Anspruch nehmen. Selbst bonitätsstarke Interessenten können erst nach einer beachtlichen Vorlaufzeit konkrete Kaufangebote abgeben.
Zusätzlich hat sich das Interesse an Wohnungen zur Veranlagung aufgrund der sehr guten Vermietungsperspektiven am Wohnungsmarkt verstärkt. Die Transaktionszahlen haben sich auch in diesem Segment im dritten Quartal verbessert, wenn auch mittlerweile immer öfter von einem Kauf mit Umsatzsteuer abgesehen wird.
Preisentwicklung
Hinsichtlich der Preisentwicklung im Eigentumssegment zeigen sich im dritten Quartal nur geringe Veränderungen. Deutlich wird jedoch, dass die Kaufabsichten der Interessenten zunehmend konkreter werden, wodurch sich die Differenz zwischen Angebotspreisen und Verkaufspreisen, die es zuletzt insbesondere in den Außenrandbezirken gab, weiter verringert.
In den zentrumsnahen und innerstädtischen Bezirken, wo die Nachfrage nach wie vor hoch ist, aber nur wenige neue Projekte realisiert werden, führt dieses Zusammenspiel zu weiteren kleinen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Die Mieten steigen hingegen deutlich stärker an. Im Jahresvergleich liegen die Quadratmetermieten aktuell rund 2,3 bis 6,3 Prozent höher. Zuletzt hat sich der Preisauftrieb in einem von wieder stärker steigender Inflation geprägten Umfeld leicht beschleunigt. Für das Gesamtjahr ist von einer Steigerung auszugehen, die klar über der Inflationsrate liegt. Besonders problematisch für Wohnungssuchende sind die deutlichen Zuwächse bei den Betriebskosten, die auf höhere kommunale Gebühren (z. B. Müllabfuhr, Kanal) sowie steigende Energiepreise zurückzuführen sind.
Ausblick
Für das Gesamtjahr 2025 ist mit einem durchschnittlichen Anstieg der Mieten um 5,8 Prozent zu rechnen, bei den Wohnungspreisen wird ein Plus von rund 2,0 Prozent erwartet. Der Ausblick auf die Jahre 2026 und folgende ist aus Vermieter- bzw. Verkäufersicht deutlich positiver als aus der Perspektive der Wohnungssuchenden: Die Neuflächenproduktion wird signifikant sinken, während die Nachfrage mindestens auf gleichem Niveau bleiben dürfte.
Die bisher weitgehend auf das Mietsegment beschränkte Angebotslücke wird sich auch auf den Eigentumsmarkt ausdehnen. Dort wird das Angebot deutlich eingeschränkter sein. Das gilt insbesondere für die Zentrumsbezirke, etablierte Wohnlagen westlich des Gürtels und die gefragten Grünbezirke. In diesem Szenario ist mit einem wieder spürbar über der Inflationsrate liegenden Anstieg der Quadratmeterpreise zu rechnen.
Bestätigt sich die Erwartung der Finanzmärkte, dass die EZB 2026 nach der aktuellen Zinspause die Leitzinsen moderat senken wird, ist mit einer positiven Nachfrageentwicklung im Eigentumsbereich zu rechnen. Ein Anstieg der Neubautätigkeit ist jedoch derzeit nicht zu erwarten.
Äußerst kritisch könnte sich die Situation auf dem Mietmarkt entwickeln. Die zu erwartenden Eingriffe in den bisher nicht regulierten Markt werden das Interesse institutioneller und anderer privater Immobilieninvestoren an einem verstärkten Engagement im grundsätzlich sehr chancenreichen Wohnungsmarkt spürbar abkühlen. Auch wenn die angekündigte Mietpreisbremse (Inflationsanpassung nur für 50 Prozent der drei Prozentpunkte übersteigenden Indexierungen, Verlängerung der Mindestdauer von Mietverträgen) wirtschaftlich verkraftbar erscheint, sorgt das Signal, dass die Politik bereit ist, auch im freien Mietmarkt in privatwirtschaftliche Verträge einzugreifen, für Verunsicherungen. Es ist davon auszugehen, dass sich die aktuelle Mietpreisdynamik dadurch noch weiter nach oben entwickeln wird.