In einem insgesamt herausfordernden Umfeld für den Einzelhandel und Einzelhandelsimmobilien entwickeln sich die Toplagen der Bundeshauptstadt und einiger Landeshauptstädte deutlich besser als der breite Markt. Freiwerdende Flächen können durchwegs rasch wieder vermietet werden, auch die Spitzenmieten bleiben auf einem sehr guten, stabilen Niveau, wie der heute publizierte EHL Geschäftsflächenbericht 2024/25 zeigt. „Motor dieser Sonderkonjunktur ist eindeutig der Luxusbereich“, so Mario Schwaiger, Experte für Einzelhandelsimmobilien bei EHL Gewerbeimmobilien. „Insbesondere in Wien haben bereits ansässige Labels ihre Flächen erweitert, zudem konnten einige erfreuliche Markteintritte verzeichnet werden. Dazu trägt auch der touristische Erfolg Wiens wesentlich bei, der für steigende Passantenfrequenzen und vor allem für sehr kaufkräftige Kunden sorgt.“
Die Wiener Innenstadt ist auch der einzige Teilmarkt mit größeren Flächenzuwächsen. 210.000 m² Geschäftsfläche bringen sie bereits dicht an die früher klar führende Einkaufsmeile Mariahilfer Straße
heran. Dabei spielen die zusätzlichen Flächen, die Marken wie Louis Vuitton, Chanel, Hermès oder Cartier in den vergangenen Jahren angemietet haben, sowie Markteintritte anderer Luxuslabels wie Celine (Kohlmarkt, 2025) oder Loewe (Kohlmarkt, 2025) zwar in absoluten Quadratmeterzahlen keine so herausragende Rolle, umso bedeutender ist aber die Signalwirkung für den gesamten Standort Innenstadt: „Die Präsenz der prestigeträchtigsten Marken der Welt ist ein starker Magnet für weitere internationale und heimische Einzelhändler“, unterstreicht Schwaiger.
Deutlich schwieriger ist die Marktsituation in Nebenlagen: Die erhöhte Zahl von Insolvenzen und eine restriktive Filialpolitik des Einzelhandels führen zu steigenden Leerstandsraten, da gleichzeitig nur schwache Nachfrage nach freiwerdenden Flächen besteht. „Neuanmietungen in nennenswertem Ausmaß gibt es fast nur von den Diskontern“, erklärt Schwaiger, „aber da diese verstärkt in bessere Lagen drängen, hilft das den Nebenlagen auch nur bedingt. Vielfach müssen Immobilieneigentümer entscheiden, entweder in Qualitätsverbesserung zu investieren oder alternative und meist ertragsschwächere Nutzungen zu suchen.“
Uneinheitlich präsentiert sich derzeit die Entwicklung in den Landeshauptstädten, wie aus der „S+M Dokumentation – City Retail Ös¬terreich“ hervorgeht, Äußerst erfolgreich schlug sich zuletzt Salzburg mit einem Rückgang des Leerstands im Zentrum auf erfreuliche 3,1 Prozent im Durchschnitt und in den A-Lagen sogar auf nur mehr 1,7 Prozent. Positiv entwickelte sich auch Linz mit einem Rückgang der Leerstandsrate im Zentrum von mehr als vier auf nur drei Prozentpunkte. Genau in die andere Richtung zeigt hingegen der Trend in Graz, wo die Leerstandsrate in den A-Lagen der Innenstadt von weniger als einem auf 5,6 Prozent stieg. Ähnlich hoch sind die Leerstände in Innsbruck mit 5,4 Prozent in A-Lagen und fünf Prozent im Schnitt der gesamten Innenstadt.
EHL Geschäftsflächenbericht 2025/26 zum Herunterladen