E-Commerce verändert die Logistikindustrie. Damit entstehen aber nicht nur neue Formen der Logistikimmobilie, es könnten auch neue Assett-Klassen für Investoren entstehen, meint Tim Davies im Interview.
Wie stark wird der E-Commerce die Logistikindustrie verändern?
Davies: Die Internet-Revolution ist ein idealer Partner für den E-Commerce, und dieser wird die Logistikindustrie signifikant verändern. Die intensive Nutzung des Internets verändert die Art, wie wir einkaufen. Insgesamt beläuft sich der E-Commerce-Umsatz in Europa heuer vermutlich auf 600 Milliarden Euro, und das sind mittlerweile 3 % des gesamteuropäischen Bruttosozialproduktes. Wir gehen davon aus, dass sich diese Summe in den nächsten Jahren verdoppeln wird, da die Wachstumsraten europaweit bei 18 % liegen.
Wovon hängt die Entwicklung des E-Commerce in einem Land ab?
Davies: Es gibt vier Faktoren, die für die Entwicklung verantwortlich sind: das Konsumentenverhalten, das Wachstumspotential des Internets im jeweiligen Land, die Verfügbarkeit von E-Commerce im Land – je mehr Angebot, desto mehr wird auch gekauft – und die technische Infrastruktur. Ungefähr 2,4 Milliarden Pakete wurden im letzten Jahr in Europa ausgeliefert.
Welche Länder haben die größten Steigerungspotenziale?
Davies: UK ist derzeit der am weitesten entwickelte Markt in Europa im Online-Handel. Dann folgen Frankreich und Deutschland – Österreich liegt derzeit auf dem 14. Platz. Unabhängig von der Größe des Landes spielt natürlich eine ganz wesentliche Rolle, wie stark der Markt von Internet durchzogen ist. In Deutschland sind es rund 89 %, in Österreich erst 60.
Deshalb findet man auch nicht in großen Volkswirtschaften die größten Steigerungsmöglichkeiten, sondern in Ländern wie zum Beispiel Österreich, Rumänien, Bulgarien, Ukraine, Türkei oder Belgien. Verwunderlich ist das allerdings kaum, schließlich ist das Wachstumspotenzial in diesen Ländern ungleich größer als in Regionen, in denen der Online-Handel bereits in der Mitte der Gesellschaft angekommen ist.
Was bedeutet diese Entwicklung für die Shopping-Center?
Davies: Die Shopping-Center müssen sich auf sehr herausfordernde Zeiten einstellen. Entweder erleiden sie einen schleichenden Tod, oder sie erfinden sich neu. Entscheidend wird hier die Lage sein, da in Primelocations die Chancen für die Center weitaus höher sind. Aber auch hier muss das Einkaufserlebnis für die Kunden verbessert werden.
Welche neuen Business-Modelle entwickeln sich durch den E-Commerce?
Davies: Schauen Sie, was Amazon tut. Amazon baut eine eigene Lieferkette auf von „The first mile till the last touch“. Dadurch ergeben sich zahlreiche neue Businessmodelle allein schon bei diesem Unternehmen. Amazon kommt nach Österreich, und sie werden Verteilungsketten aufbauen wie in anderen westeuropäischen Ländern auch – wie in Spanien, Italien oder Deutschland. Im UK hat Amazon derzeit über 100 Lager. Das ist ein ausgefeiltes Netzwerk, das es erlaubt, schneller an die Kunden auszuliefern. Wir sind alle sehr ungeduldig geworden, es geht um Speed und Convenience (Geschwindigkeit und Bequemlichkeit). Der Preis der Produkte ist nicht so entscheidend.
Wir haben im UK „Docking Stations“, die 24/7 offen haben, und hier haben die Leute ihr eigenes Paketfach. Dorthin werden die Pakete angeliefert, und es hängt nicht mehr davon ab, welcher Zulieferer das ist.
Wie sehen Sie die Assettklasse „Logistikimmobilien“?
Davies: Logistik ist an und für sich eine sehr spannende und interessante Immobiliensparte. Wir gehen sogar davon aus, dass es in Zukunft eine eigene Spezialsparte Logistikimmobilien-Investments für E-Commerce geben könnte.
Als Beispiel wieder Amazon. Mit dem Aufbau der Lieferketten wird eine Vielzahl an Immobilien benötigt: kleine Standorte als Verteilungshubs bei Tankstellen, Lagerhallen, Lagerflächen, Parkhäusern. Diese Immobilien sind natürlich für Investoren als Investment äußerst interessant – dies alles vor dem Hintergrund, dass sich die Zahl der Paketlieferungen noch vervielfachen wird
Der englische Text
How strong of an impact will e-commerce have on the logistics industry?
Davies: The online revolution is the perfect partner for e-commerce, and e-commerce is going to change the logistics industry significantly. The amount of time we spend online is changing the way we shop. Combined e-commerce sales in Europe are estimated at a current €600bn, making up 3% of total European gross domestic product. We expect that amount to double over the next several years as growth rates throughout Europe are currently coming in at 18%.
Which factors determine the path of the e-commerce trend in a specific country?
Davies: There are four factors involved: consumer behaviour, online growth potential in that country, the availability of e-commerce services in that country – the greater the offer, the more people will buy – and technical infrastructure. Roughly 2.4 billion parcels were delivered in Europe last year alone.
Which countries have the most growth potential?
Davies: The UK is currently the furthest developed e-commerce market in Europe, followed by France and Germany with Austria ranking 14th. The extent to which the market in a country has been penetrated by e-commerce plays a significant role, regardless of that country’s size. In Germany, you’re looking at about 89% with only 60% in Austria.
That’s why you don’t necessarily see the steepest growth potential in larger countries, but rather in countries such as Austria, Romania, Bulgaria, Ukraine, Turkey and Belgium. It doesn’t come much as a surprise, however, when you consider that the growth potential in these countries tends to be more significant than in countries where most people are already using e-commerce actively.
How will this trend affect shopping centres?
Davies: Shopping centres are going to have to brace themselves for very challenging times. They will either need to reinvent themselves or they are going to fade out. Location will be key here, as centres in prime locations will have a much better chance of survival. But even centres in prime locations are going to have to improve the customer shopping experience.
What new business models are companies employing because of e-commerce?
Davies: Take Amazon, for example. Amazon is creating its own supply chain from “the first mile until the last touch”. That gives us a considerable number of new business models just at that company alone. Amazon is coming to Austria, too, where it will set up distribution chains just like it has in other western European countries like Spain, Italy and Germany. Amazon currently has over 100 facilities in the UK. This is a sophisticated network and allows to deliver faster to customers. We’ve all become quite impatient and want speed and convenience. How much we pay for a product has become less important.
In the UK we have docking stations that are open 24/7 where you can have your own parcel box. Parcels are delivered straight to your box, no matter which company is handling delivery.
What are your thoughts on logistics real estate as an asset class?
Davies: Logistics is a very exciting, interesting property type. Down the road we might even see a new category of logistics real estate investment focused just on e-commerce.
Again, take Amazon as an example: It needs a considerable number of properties to cover its supply chain, mostly smaller locations that can be used as distribution hubs at gas stations, warehouses, logistics facilities and car parks. Investors find such assets highly interesting, particularly as they enable companies like Amazon to drastically increase delivery capabilities.
