--}}
 

Die Wahrheit über den US-Immobilienmarkt

Die Preise für gewerbliche Objekte, Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte kannten in den vergangenen zwei Jahren vor allem eine Richtung: nach unten.

Natürlich wird auch der Markt für gewerbliche Immobilien in den USA momentan stark beeinflusst durch die hohe Zahl notleidender Hypotheken, die schwache Wirtschaft, die tiefen Zinssätze und die fehlende Risikobereitschaft der Investoren. In der Folge hat sich eine Aufteilung des Marktes in zwei verschiedene „Welten“ ergeben: Gute Objekte mit solventen Mietern in Top-Lagen kosten heute mehr als vor dem Ausbruch der Krise. Alles andere ist schwer und nur mit entsprechenden Preisabschlägen verkäuflich.

Bruchteil an Transaktionen

Die Anzahl der normalen Immobilientransaktionen ist auf einen Bruchteil dessen geschrumpft, was in den Jahren bis 2007 umgesetzt wurde. Käufer und Verkäufer sind in ihren Vorstellungen weit auseinander. Und die Banken haben keine klare Strategie, wie sie mit notleidenden Finanzierungen umgehen sollen. Sie versuchen einerseits mit den Schuldnern Lösungen zu erarbeiten, andererseits die Hypotheken zu verkaufen oder tatsächlich auch die Augen vor der Wirklichkeit zu verschließen– nach dem Motto „extend and pretend“ (verlängern und vorgeben, alles sei in Ordnung). Die Ungewissheit über bevorstehende Änderungen in der Steuergesetzgebung und die Angst vor einer erneuten Rezession haben zu einer großen Verunsicherung aller Marktteilnehmer geführt. Selbst unter Profis und Experten reicht die Einschätzung von „total deprimiert“ bis hin zu „durchaus optimistisch“. Extreme Preisgestaltungen kommen daher immer wieder vor. Die Bandbreite reicht von einem McDonald’s bei 5,75% Rendite– somit ein Top-Objekt (das teuer verkauft wird und weniger Rendite bringt, da es einen sicheren Mieter gibt)– bis hin zu einem Strip Shopping Center ohne Hauptmieter bei 9 bis 11%.

Suche nach den Top-Objekten

Liegen die Leerstände bei über 30%, kann man die Hypothek von den Banken oft zu 50% des Nominalwertes kaufen. Die meisten Anleger fürchten sich davor, dass bei zweitklassigen Objekten die Preise weiter sinken, die Leerstände sich erhöhen und/oder die Mieten sinken. Notleidende Objekte drücken in diesem Segment zu stark auf das Preis- und Mietniveau. Nach meiner Ansicht sind bei einzelnen Objekten die Preise zu stark gesunken, da wie oft in solchen Situationen vom Markt erst einmal hektisch und nicht differenziert genug reagiert wird. Es ergeben sich für risikofreudigere Anleger recht gute Investitionsmöglichkeiten. Die Zinsen bei Rentenpapieren, Geldmarktkonten und anderen sicheren Anlagevehikeln liegen derzeit zwischen 0 und 3%. Eine große Anzahl von Anlegern sucht höher rentierende, aber sichere Investitionen. Dies hat die Preise von Top-Objekten in die Höhe und die entsprechenden Renditen nach unten getrieben. Die Nachfrage nach solchen Objekten, sei es auf der institutionellen oder der privaten Ebene, übersteigt das Angebot bei Weitem. Jeder möchte das Top-Objekt an der Hauptstraße mit dem erstklassigen Mieter und dem 20-jährigen Mietvertrag erwerben (bemerkenswert: Selbst für solche Objekte sind momentan kaum Finanzierungen von mehr als 50% erhältlich).

Die Suche dehnt sich aus

Ich bin der Meinung, dass das Zinsniveau in den USA noch für längere Zeit tief bleiben wird. Somit wird die Nachfrage nach Top-Objekten anhalten und deren Preise werden stabil bleiben oder sich sogar noch erhöhen. In Anbetracht der enormen Geldmengen, die nach interessanten Anlagen suchen, könnte es dazu kommen, dass die Nachfrage nach Objekten auch außerhalb der Top-Klasse ansteigt, insbesondere nach solchen im Wert von 25 Millionen Dollar und mehr. Vor allem institutionelle Anleger scheinen hier vermehrt Interesse zu zeigen. Die ganz große Welle der Zwangsversteigerungen gewerblicher Objekte ist bis dato noch ausgeblieben. Dennoch entfällt bereits jetzt ein markanter Anteil aller Transaktionen auf Zwangsverkäufe oder Versteigerungen, so genannte „Distressed Sales“. In Zahlen ausgedrückt: 35% bei Hotels, 28% bei Mehrfamilienhäusern, 22% bei Büros und 20% bei industriellen Objekten. Dieser Trend wird noch mindestens zwölf Monate anhalten.

Unverkäufliche Objekte

Praktisch unverkäuflich sind momentan angefangene Entwicklungsprojekte oder Land. Solange bestehende Objekte unter Wiederherstellungskosten verkauft werden, hat Land praktisch keinen Wert. Hier werden derzeit in großem Umfang Portfolios und/oder Hypotheken von den Banken an Investmentgruppen, Hedgefonds und andere opportunistische Investoren zum einem Bruchteil der ursprünglichen Kosten verkauft. Bei Appartementkomplexen ist eine Stabilisierung und leichte Preiserholung festzustellen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt in einigen Gebieten an, da sich viele Amerikaner den Kauf eines eigenen Objektes nicht mehr leisten können oder aber die weitere Entwicklung abwarten wollen.

Die Mieten für Büros scheinen sich in einigen Märkten zu stabilisieren. Die Erholung wird aber sehr langsam sein. Viele Firmen geben Büroflächen auf und reduzieren die Quadratmeter pro Mitarbeiter. Die Leerstandsquote liegt in den USA insgesamt immer noch bei 17,5%, dem höchsten Niveau seit 1993. Auch bei den großen Shopping-Malls zeichnet sich eine langsame Beruhigung ab. Die Leerstandsquote liegt hier bei 10,9%. Die Mieten sind vom 2. Quartal 2010 zum 3. Quartal 2010 nur um 0,2% gesunken.

Das Fazit

Der Markt für Top-Objekte zeigt sich auch weiterhin sehr stark. Für eine Erholung des Marktes aller anderen gewerblichen Objekte muss die Wirtschaft erst wieder in Schwung kommen, Klarheit über die politische Entwicklung/Steuergesetzgebung herrschen und das Vertrauen der Investoren in den Markt zurückkommen. Für clevere Investoren bieten sich aber trotz allem gute Möglichkeiten, interessante Objekte zu günstigen Konditionen zu erwerben. Großes Potenzial sehe ich für risikobereite Anleger, die über Cash verfügen und bereit sind, auch Immobilien mit (momentan) hohem Leerstand zu erwerben.

30.05.2025

Die Kraft der Räume – Juni

Farbe des Monats: GRÜN – Zahl des Monats: 45721861984 – Thema des Monats : Licht & Farben – Motto des Monats: Wer bin ich?

28.05.2025

Das Wiener Zinshaus als nachhaltigste Wohnform

Im Rahmen des DREA & ÖGNI Events „Future Real Estate: Digital. Nachhaltig. Transformativ.", präsentierte Stephan Pasquali, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, seine fundierten Erkenntnisse zum Thema Nachhaltigkeit des Wiener Zinshauses. In seinem Vortrag analysierte er die stadtbildprägenden Gebäude und führte den Beweis an, dass diese traditionelle Bauform „die nachhaltigste Form des Wohnens gewesen ist”.

27.05.2025

Johannes Wild über aktuelle Herausforderungen für Immobilienverwalter und notwendige Reformen

Die Altbausanierung in Österreich steht vor einem komplexen Geflecht aus gesetzlichen Anforderungen und wachsendem Handlungsdruck. Dieser Spannungsbereich bildete auch den thematischen Schwerpunkt eines Gesprächs mit Johannes Wild, Fachverbandsobmann-Stellvertreter und Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Niederösterreich.

Geschrieben von:

Rainer N. Filthaut

Unser Korrespondent aus Florida  ist Gründer und Geschäftsführer der IRC International Reality Corporation in Naples (Florida). Er ist zudem „Certified Commercial Investment Member“ (CCIM) und „Certified International Property Specialist“ (CIPS). Seit 16 Jahren berät er mehrheitlich europäische Investoren bei ihren US-Immobilientransaktionen.www.inter-realty.com

Interview-Partner:
Dieser Inhalt:
  • Erschienen am:
    20.01.2011
  • um:
    22:40
  • Lesezeit:
    4 min
  • Bewertungen und Kommentare:
    0
  • Jetzt bewerten

Kategorie: Ausland

Artikel:355

 Es ist wesentlich, einen Blick über den eigenen Tellerrand zu werfen. Speziell nach Deutschland, wo zahlreiche österreichische Immobilienunternehmen engagiert sind.
In Artikeln und Interviews mit CEOs von Immobilienunternehmen bringen wir einen umfassenden Marktüberblick, der die aktuelle Immobiliensituation in Deutschland widerspiegelt.
Wir informieren aber nicht nur über die Geschehnisse bei unseren direkten nördlichen Nachbarn, sondern erfassen auch andere Trends in Europa und weltweit. 

Newsletter Abonnieren

Abonieren Sie unseren täglichen Newsletter und verpassen Sie keine unserer redaktionellen Inhalte, Pressemeldungen, Livestreams und Videos mehr.

Bitte geben Sie Ihren Vor- und Nachnamen ein, es sind exakt 2 Worte beginnend mit Großbuchstaben erlaubt.

Vielen Dank! Ihre Daten wurden gespeichert. Damit Ihre Anmeldung gültig wird klicken Sie bitte den Link in dem Bestätigungsmail das wir Ihnen gesendet haben.

Werbung

Das Immobilien-Redaktion Unternehmen der Woche 21/2025

Wir Gratulieren Winegg Realitäten GmbH zu erreichten 20 Punkten!

Winegg Realitäten GmbH

Herrengasse 1-3, 1010 Wien

Seit über 25 Jahren ist die WINEGG als Investor, Projektentwickler, Bauträger und Makler tätig. Das Kerngeschäft war in den Anfangsjahren das Zinshaus, doch in den letzten Jahren wurde auch das Bauträgergeschäft im Neubau forciert. Die Immobilien der WINEGG bestechen durch eine hervorragende Mikrolage, eine hochwertige Ausführung und eine nachhaltige Konzeptionierung.

Unternehmen

Produkt/Leistung

Profil News

Platz 2

EHL Immobilien Gruppe

Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien

EHL Immobilien ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und auf Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Investment spezialisiert. Das Spektrum reicht von Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Asset- und Portfolio Management bis zu Market Research und Investmentberatung. Die exklusive Partnerschaft mit dem globalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate sichert der EHL-Gruppe ein globales Netzwerk und Markt Know-how in 23Ländern.

Unternehmen

Produkt/Leistung

Profil News

Platz 3

NOE Immobilien Development GmbH

Rennbahnstraße 2, 3100 Sankt Pölten

Die NID (NOE Immobilien Development GmbH) ist ein renommierter Immobilienentwickler mit Tätigkeitsschwerpunkt "Wohnbau" in Niederösterreich und Wien. Mit einem Projektvolumen von über 300 Mio. Euro ist die NID eines der größeren Entwicklungsunternehmen auf dem ostösterreichischen Markt. Projektentwicklungen der NID sind geprägt durch abgestimmte Architektur, nachhaltige Denkweise und Einbeziehung aller Stakeholder – mit dem Ziel, ein gutes Angebot an qualitativen, hochwertigen Wohnungen mit attraktivem Preisniveau für alle Kund:innen zu erzielen.

Unternehmen

Produkt/Leistung

Profil News