Während der letzten 24 bis 30 Monate hat sich im US-Immobiliensektor nach einer Phase höchster Vorsicht die Erkenntnis durchgesetzt, dass jetzt, wo immer mehr Märkte den Abschwung hinter sich gelassen haben, die sich bietenden Gelegenheiten relativ günstig geworden sind. Sogenannte „Gateway-Städte“ dominierten anfänglich die Kapitalflüsse, und ein überdurchschnittlich hoher Anteil des gesamten Transaktionsvolumens entfiel auf Mehrfamilienobjekte. Diese Entscheidungen spiegelten sowohl eine Flucht hin zu Qualität als auch eine Flucht hin zu Sicherheit wider. Der Wettbewerbsdruck nahm zu, da sich sowohl Fremd- als auch Eigenkapital auf ein beschränktes Angebot an Produkten konzentrierte, die als erstklassig angesehen wurden.
Spanne zwischen Kauf- und Verkaufspreisen verringert sich
Institutionelle Anleger, Vermögensverwalter, Immobilienfonds (REITs) und Immobilienbetreiber kennen die Perspektiven beider Seiten des Markts, da sie im Rahmen der fortgesetzten Optimierung ihrer Portfolios sowohl als Käufer als auch als Verkäufer von Objekten auftreten. Jüngste Gespräche mit diesen nationalen und internationalen Akteuren bestätigen, dass sich die Spanne zwischen Kauf- und Verkaufspreisen verringert. Grund hierfür ist vor allem die Tatsache, dass sich die Kauflisten auf sämtliche Immobilienarten erweitert haben und verstärkt auch sekundäre und sogar tertiäre Märkte umfassen. Dies hat zur Folge, dass Transaktionen effizienter abgewickelt werden. Dadurch dürfte sich die Transaktionsgeschwindigkeit aller Wahrscheinlichkeit nach beschleunigen, sodass das 2014 erreichte Transaktionsvolumen deutlich über dem von Real Capital Analytics für das Jahr 2013 gemessenen Wert von 355 Milliarden US-Dollar liegen dürfte.
Die Rückkehr der Käufer?
An den Primärmärkten stellen Bieterwettbewerbe inzwischen die Regel dar. Die Herausforderung besteht darin, Kaufdisziplin zu bewahren und allzu großzügige Annahmen zu vermeiden. Wenn Verkäufer mehr erhalten, als sie erwarten, ist die Wahrscheinlichkeit für eine Blasenbildung am Markt hoch. Es ist interessant zu beobachten, dass die Bedingungen am Verkäufermarkt allmählich auch für erstklassige Einzelhandelsobjekte in Sekundärmärkten gelten– ein Anzeichen dafür, dass Anleger der Ansicht sind, wegen der verbesserten Situation am Arbeitsmarkt würde endlich die Rückkehr der Verbraucher einsetzen. Von Sonderimmobilienarten wie Studentenwohnheimen, Arztpraxen und Selbstlagerungsobjekten wird derzeit angenommen, dass sie eine erhöhte Rendite bei angemessenen Fundamentalrisiken bieten.
„Spanne der Kapitalisierungsraten“
Die Kapitalisierungsraten sind zwar an vielen Märkten auf das Niveau vor der Krise zurückgekehrt, sie stellen jedoch nicht unbedingt die gleichen Risiken wie während des Zeitraums 2004 bis 2007 dar. Kapitalisierungsraten spiegeln die Gewichtung von Fremd- und Eigenkapitalrenditen wider. Die meisten Beobachter haben sich auf die „Spanne der Kapitalisierungsraten“ konzentriert und sind (zu Recht) zu der Erkenntnis gelangt, dass die Rücknahme der außerordentlichen konjunkturellen Anreize durch die US-Notenbank entweder eine Reduzierung dieser Spannen oder einen Anstieg der Kapitalisierungsraten zur Folge haben wird. Die Auswirkungen des Schuldenabbaus auf die Kapitalisierungsraten haben bislang jedoch nur wenig Aufmerksamkeit auf sich gezogen. Angesichts eines Beleihungssatzes von weniger als 70 % ist das Ausfallsrisiko bzw. das Risiko einer finanziellen Notlage heute insgesamt deutlich niedriger als noch vor einem Jahrzehnt, als Sätze von über 80 % üblich waren.
Viele Kredite, schlecht geprüft
Ein möglicher Anlass zur Sorge ist die Wiederkehr von CMBS-Finanzierungen, deren Volumen 2013 bei rund 80 Milliarden US-Dollar lag und nach Schätzung von Tom Fink, CRE, von Trepp 2014 auf über 100 Millarden US-Dollar anwachsen dürfte. Es ist nicht das Volumen selbst, das problematisch ist, sondern vielmehr die Prüfung der Kreditqualität bzw. der Erfahrungsschatz derjenigen, die mit der Strukturierung der Emissionen betraut sind. Das Letzte, was der US-Immobilienmarkt derzeit braucht, sind Darlehen, die nicht nur günstig, sondern auch schlecht besichert sind. Der Großteil der fundamentalen Probleme im US-amerikanischen Ratingagentursystem für strukturierte Immobilienfinanzierung wurde bislang jedoch noch nicht behoben. Derzeit würden sich nur wenige erfahrene Anleger auf hohe Ratings von Moody’s oder Standard Poor’s in dem Sinne verlassen, dass die Immobilienrisiken einer Transaktion angemessen beurteilt wurden. Eigene Due-Diligence-Prüfungen, die unabhängig von einem Agenturrating durchgeführt werden, werden eindeutig als treuhänderische Pflicht angesehen, die von den Anlegern in eigener Verantwortung selbst erfüllt werden muss.
